Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 26 de Febrero de 2021, expediente CIV 050333/2018/CA001

Fecha de Resolución26 de Febrero de 2021
EmisorCamara Civil - Sala E

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E

Asociación Civil Club Jardín Náutico Escobar c/ B., D.A. s/ cobro de

sumas de dinero

(expediente nro. 50333/2018) Juzgado Nacional de

Primera Instancia en lo Civil N° 95

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los

días del mes de febrero de dos mil veintiuno, reunidos en acuerdo los

Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala “E” para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados:

ASOCIACIÓN CIVIL CLUB JARDÍN NÁUTICO ESCOBAR C/ B.,

D.A. S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO

, respecto de la sentencia

corriente a fs. 691/705 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a

resolver:

¿La sentencia apelada es arreglada a derecho?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse

en el siguiente orden: S.. Jueces de Cámara Dres. RAMOS FEIJÓO.

RACIMO.

A la cuestión planteada el Dr. C.R.F., dijo:

I. La sentencia de fs. 691/705 hizo parcialmente lugar a la

excepción de prescripción subsidiariamente interpuesta por el demandado e

hizo parcialmente lugar a la demanda entablada por “Asociación Civil Club

Jardín Náutico Escobar

contra D.A.B.. En consecuencia, condenó a este

último a abonarle a aquella las sumas correspondientes a los períodos de

expensas comprendidos entre abril 2016 y mayo 2019 en virtud de los

ítems que compusieron el reclamo inicial y la ampliación de fs. 403/415

con más sus intereses.

Además, impuso las costas a la parte vencida, con excepción

de las generadas por la excepción de prescripción, que fueron distribuidas

Fecha de firma: 26/02/2021

Alta en sistema: 02/03/2021

Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

32342313#280871967#20210223100901442

en un 11% a cargo de la parte actora y en un 89% en cabeza de la parte

demandada.

II. Contra dicho pronunciamiento se alza la parte

demandada, quien funda su recurso a fs. 725/761.

Se agravia de que el juez de grado hubiese inobservado y

aplicado erróneamente la ley sustantiva como así también de que hubiese

incurrido en arbitrariedad en su pronunciamiento.

Refiere que el a quo distorsiona el objeto que debe tener una

asociación civil “validando la toma de otra figura jurídica ajena a la esencia

de este tipo asociativo permitiendo ejercer todo tipo de facultades a dicho

ente, propia a una situación jurídica comunitarias de índole funcional de un

conjunto de inmuebles integrados por parte privativas y sectores, cosas y

servicios comunes o de uso común indisolublemente unidos, como es un

conjunto inmobiliario, previsto en el artículo 2073 del C.igo Civil y

Comercial de la Nación, acto grave que importa una clara violación del

estatuto y de la ley…

.

Efectúa una serie de consideraciones en relación con la

naturaleza jurídica de los barrios cerrados y los clubes de campo y asevera

que en el caso de autos se está en presencia de un barrio municipal abierto

de carácter náutico denominado Belén de Escobar “…en donde no existe ni

existió conformación alguna de barrio cerrado, según informe de geodesia e

infraestructura provincial, que contiene canales de uso público,

servidumbre de pasos, caminos de siga muelles públicos y calles públicas

para así conformar un loteo ordinario acorde al decreto 7394/74…”.

Sostiene que “…no siendo un club de campo, ni un barrio

cerrado, ni tampoco un conjunto inmobiliario en los términos de los arts.

2073 y siguientes del C.. Civil y Comercial…” la actora es un simple club

que funciona bajo la forma de una asociación civil en un ejido urbano de

casas particulares circundado por calles públicas.

Destaca que el Club Jardín Náutico Escobar no se sometió a

la normativa del derecho real de propiedad horizontal propuesta por el

Fecha de firma: 26/02/2021

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Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

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C.igo Civil y Comericial de la Nación ni a la normativa que reguló los

emprendimientos inmobiliarios antes de la modificación al C.igo, es decir

la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal o bien la normativa de tierras de la

Provincia de Buenos Aires, el Decreto Ley 8912/77.

Respecto de la aplicación de la teoría de los actos propios,

afirma que un acto viciado no puede ser el primer escalón de la escalera

que lleva a la aplicación de dicha doctrina y que ello está íntimamente

relacionado con el contrato de adhesión oportunamente esgrimido por su

parte y luego efectúa una serie de consideraciones en relación con los

contratos de adhesión. En este sentido, aduce que a través del contrato de

compraventa que firmó se generó una ventaja desmedida a favor de una

asociación civil en perjuicio suyo, “…estableciendo hacia la citada un

inusual privilegio, perjudicando ostensiblemente al aquí demandado, quien

en un principio estaba convencido de su obligación por considerar que el

actor tenía el derecho sustancial de cobrar la expensas, sustanciado en un

contrato firmado a través del cual denotaba la existencia de un club de

campo, y un barrio cerrado, que en realidad no lo es, dado que

expresamente la ley lo prohíbe…”. Por ello afirma que se está ante un caso

de abuso que se concreta mediante una estipulación cuya característica es

su capacidad de sorprender a un gran número de los potenciales adherentes.

Y, entre otras consideraciones, sostiene que el barrio de la

demandada se encuentra ubicado en una zona donde está prohibida la

creación de barrios privados.

Solicita el replanteo de ciertas probanzas en los términos del

art. 260 del C.igo Procesal y la admisión de dos hechos nuevos.

  1. A fs. 813/829 la parte actora contesta la presentación del

    accionado.

    Tras refutar de manera pormenorizada los agravios del

    demandado, solicita el rechazo de dichas quejas como así también el

    replanteo de prueba solicitado. Además, rechaza los hechos nuevos

    invocados por B. y desconoce la documentación acompañada.

    Fecha de firma: 26/02/2021

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    Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA

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  2. A f. 831 se rechazan los planteos de recepción de prueba

    en esta instancia como así también la documentación acompañada y los

    hechos nuevos alegados.

  3. Sentado ello, advierto aquí que en el estudio y análisis de

    los agravios he de seguir el rumbo de la Corte Federal y de la buena

    doctrina interpretativa. En efecto, claro está que los jueces no están

    obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes,

    sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para

    decidir el caso (ver CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225;

    F.Y., C.igo Procesal Civil y Comercial de la Nación,

    Comentado, Anotado y Concordado, T. I, pág. 825; Fenocchieto Arazi,

    C.igo Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, T

    1, pág. 620). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del

    juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que

    estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual;

    CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).

  4. Dicho lo anterior, es menester señalar que varias de las

    alegaciones efectuadas por el demandado en esta instancia aluden a

    cuestiones y circunstancias de hecho y derecho que no fueron

    oportunamente planteadas ante el juez de grado en la correspondiente etapa

    procesal.

    Desde esa óptica, se ha dicho con criterio que comparto que

    una vez trabada la litis, tanto el tribunal de grado como el de alzada se

    encontrarán constreñidos al tratamiento único y exclusivo de las cuestiones

    planteadas por las partes. La alzada, además, no podrá resolver más allá de

    lo que constituya materia de agravios. Trabada que fuere la relación

    procesal, las propias partes no pueden modificarla y el tribunal tampoco

    puede modificar, ampliar o restringir los hechos controvertidos y defensas

    planteadas, bajo pena de incurrir en nulidad por violación del principio de

    Fecha de firma: 26/02/2021

    Alta en sistema: 02/03/2021

    Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA

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    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E

    congruencia que lo conmina a resolver dentro de los límites de la pretensión

    y defensas deducidas en primera instancia (art. 34, inc. 4° CPCCN).

    La jurisprudencia tiene dicho al...

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