Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 20 de Septiembre de 2016 (caso ARLIA GOYENECHE CARLOS TOMAS c/ INVERSIONES CLUB DE CAMPO SA s/COBRO DE SUMAS DE DINERO)

Fecha de Resolución:20 de Septiembre de 2016
Emisor:Camara Civil - Sala H
 
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Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “A.G., C.T. c/ Inversiones Club de Campo S. A.; s/cobro de sumas de dinero”, Expte. N° 32.368/2013, Juzgado n° 22 En Buenos Aires, a días del mes de septiembre del año 2016, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H”

de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “A.G., C.T. c/ Inversiones Club de Campo S. A.; s/cobro de sumas de dinero” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. A. de B. dijo:

I- Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación contra la sentencia de fs.584/593 que rechazó la demanda interpuesta por C.T.A.G. contra Inversiones Club de Campo S.A. por la que solicitaba el reembolso de la suma de U$S 32.800 conforme el boleto de compraventa celebrado entre las partes con fecha 13/9/2000, más la nulidad de la cláusula penal, y pago de la suma de U$S 1000 por incumplimiento doloso del contrato.

Se agravia el apelante porque la Sra. Juez tuvo en cuenta para arribar a la solución del litigio los dos contratos de compraventa celebrados por el actor, uno con la empresa accionada referido a la adquisición de un lote en el country San Eliseo Golf y Country Club S. A., y el otro respecto de una acción clase A de la empresa Fayton Limited, sociedad extranjera del Reino Unido, que no fue parte en estos actuados.

La actora considera independientes ambos contratos, sin incidencia uno en el otro.

También cuestiona la valoración de los mails intercambiados por las partes, en tanto fue negada su autenticidad (corresponden a los de fecha 29/1/2002 y 26/2/2002); en esencia porque no tienen firma digital, ni tampoco electrónica.

Explica que la a quo confundió el rol de la accionada con la empresa Fayton; y porque en definitiva, no consideró la demora y que la accionada había incumplido con sus obligaciones contractuales en las fechas convenidas, como es la aprobación del plano y finalización de las Fecha de firma: 20/09/2016 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #14139674#162491178#20160920102244099 obras fijadas para el mes de octubre de 2002. Reconoce que los pagos fueron suspendidos en noviembre de 2001, pero que sin embargo como aspecto sustancial seis años mas tarde las obras aun no estaban concluidas.

Con la prueba testimonial de B.R., Ferrería, y V. sostiene que se acreditó el atraso en obras de infraestructura, y que el lote fue vendido nuevamente muchos años después. Dice que Inversiones Club de Campo S.A. no podía exigir el pago de las cuotas porque ella había incumplido previamente sus obligaciones contractuales, además de resultar abusiva esa resolución por cuanto había abonado más del 70% del precio de lote.

Se queja porque la Magistrada consideró inaplicable al caso la ley 14.005 por entender que se trataba de la venta de un lote dentro de un complejo habitacional, y no de un fraccionamiento o loteo. Si bien reconoce que la venta del terreno se efectuó conforme el marco regulatorio de la Provincia de Buenos Aires (Decreto-Ley 8912/77 y Decreto 9404/86)

entiende que no se hizo mención alguna a la ley 14.005 que es de orden público. Sostiene que el boleto de compraventa es violatorio del art.8 de la ley 14.005 y del art.37 ley 24.240, con afectación a los derechos del consumidor. Dice que las cláusulas predispuestas contenidas en el boleto (cláus. 10, 1 y 2do.párrafo) son violatorias de la ley del consumidor, en tanto permiten la resolución del contrato de “pleno derecho ante la falta de pago sin derecho a notificación alguna, pudiendo disponer de inmediato del inmueble, quedándose las sumas recibidas hasta el momento del incumplimiento en concepto de indemnización, o b) ejercer la acción de cumplimiento”.

Se queja también porque la a quo entendió que la actora fue constituida en mora por la accionada con anterioridad al momento que aquella pretendió ejercer la acción de resolución contractual; y además, porque consideró que no existió a la fecha del ejercicio del pacto comisorio expreso por parte de Inversiones, incumplimiento alguno que pudiera ser alegado por la actora.

La demandada en una extensa pieza procesal hace frente a las quejas, y a su vez, pide la deserción del recurso.

Fecha de firma: 20/09/2016 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #14139674#162491178#20160920102244099 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H

II- Antecedentes a. Planteo de la actora en su presentación inicial y postura de la accionada en su responde.

Para una mejor comprensión del caso procederé a ilustrar sobre el meollo del conflicto conforme a las posturas asumidas por las partes en este proceso.

La actora pidió la resolución contractual del boleto de compraventa celebrado con la empresa Inversiones respecto de un lote ubicado en el club de campo San Eliseo Golf & Club Country Club, organizado de conformidad al Decreto-Ley 8912/77 y Decreto 9404/86, que contaba con la Convalidación Técnica Final otorgada por el Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires de fecha 13/9/2000.

Conjuntamente con la compra del lote debía adquirir una acción clase A de la sociedad, siendo ésta una operación inescindible de aquélla.

El precio del lote era de U$S 23.606 a pagar en cuotas, la primera de ella el 13/10/2000, y la última el 13/3/2002; por su parte el precio de la acción era de U$S 35.409 también a abonar en cuotas, con vencimiento la primera de ellas el 13/4/2002 y el saldo final el 13/11/2002.

Indicó que las obras estaban demoradas, y que al mes de octubre de 2002 aún no estaban finalizadas las que habían sido comprometidas, razón por la cual al mes de noviembre de 2001 suspendió el pago de las cuotas en ejercicio del pacto comisorio expreso conforme lo previsto en el sinalagma jurídico de acuerdo al art.1201 C.Civil.

Da cuenta del pago de cuotas por un valor de la mitad de lo pactado durante 7 meses, y un pago de U$S 1000 en febrero de 2002 como una forma de tratar de encauzar el conflicto entre las partes, debido a la recepción de una carta documento de Inversiones en el mes de enero de 2002 en la que se le hacía saber que estaba en mora en el pago de las últimas tres cuotas pactadas, bajo apercibimiento de resolver el contrato.

Dice que en el año 2005/6 perduraba la situación morosa de la emprendedora respecto del desarrollo del conjunto inmobiliario; que luego fracasaron las conversaciones para tomar a cuenta sus pagos en atención a su mora y el mayor valor de la propiedad, y que finalmente se arribó a una Fecha de firma: 20/09/2016 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #14139674#162491178#20160920102244099 mediación en el año 2007, en atención que el lote había sido puesto nuevamente a la venta a partir de agosto de 2006. Entendió que la cláusula décima, primero y segundo párrafo que habilitaba al ejercicio de un pacto comisorio expreso por parte del vendedor era nula por violar el art.8 de la ley 14.005 y la ley del consumidor, razón por la cual pide por medio de este juicio la resolución contractual y la devolución de las sumas abonadas, más otra igual en concepto de indemnización, y sus intereses, hasta su efectivo pago, en atención a que en la fecha en la cual dejó de abonar las cuotas –noviembre de 2001-, la accionada no había cumplido con lo pactado.

La demandada explicó el desarrollo inmobiliario correspondiente al club de campo San Eliseo, ubicado en la provincia de Buenos Aires, organizado bajo la ley 13.512, con división de las parcelas o lotes destinados a viviendas, sectores comunes y comerciales (anexo X), siendo uno de esos lotes enajenado al actor mediante la firma de un contrato de compraventa (anexo II) y la suscripción de otro documento, correspondiente a la venta de una acción de la sociedad denominada San Eliseo (anexo III). Explicó que el actor dejó de pagar las cuotas en noviembre de 2001, y que fue constituido en mora por carta documento el 24/1/2002, bajo apercibimiento de resolver el contrato por incumplimiento (anexo V). Que aun cuando atendió las dificultades económicas del actor para evitar la ruptura, éste no se puso al día con su deuda, por lo que el contrato quedó resuelto, con pérdida de las sumas abonadas según lo pactado.

  1. Sentencia de grado.

    La juez de grado realizó un exhaustivo y esmerado estudio de los elementos probatorios arrimados a la litis por los contendientes, y rechazó la demanda por resolución contractual considerando que esa facultad resolutoria había sido ejercida por el vendedor en forma previa ante sus reiterados incumplimientos en el pago de la deuda tanto relativos a la compra del lote, como a la acción de la entidad S.E.. Tuvo en cuenta para decidir como lo hizo la circunstancia que existían dos contratos conexos, de carácter inescindibles, que relacionaban el derecho Fecha de firma: 20/09/2016 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #14139674#162491178#20160920102244099 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H sobre el lote y el uso del complejo habitacional, que el actor dejó de pagar las cuotas a partir de noviembre de 2001, y que había sido constituido en mora en el mes de enero de 2002, bajo apercibimiento de resolución...

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