Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala F, 16 de Diciembre de 2022, expediente CIV 011818/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala F |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA F
ARAKAKI DE ARAKAKI, HATSUE C/ CONS. DE PROP
PEÑA 3119/3121/3123/3125
EXPTE. N° 11818/2019
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de diciembre de 2022,
reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dra. SCOLARIC
I. Dr.
RAMOS FEIJÓO. Dr. LIBERMAN.
A la cuestión propuesta, la Dra. G.M.S. dijo:
I. La presente se origina en la demanda entablada por H.A. de A. solicitando que el consorcio demandado proceda a efectuar la demolición de obras antirreglamentarias efectuadas en partes comunes del edificio sito en la calle P. 3121
de esta ciudad. Asimismo, solicitó la reclamante la indemnización de los daños y perjuicios que afirma haber padecido con motivo de la construcción antes referida.
II. La sentencia de primera instancia dictada con fecha 12
de mayo de 2022 resolvió hacer lugar parcialmente a la demanda,
condenando al Consorcio de Propietarios Peña 3119/3121/3123/3125
a abonar a la actora la cantidad de pesos cien mil ($100.000) más sus intereses y a realizar las obras propuestas por el perito arquitecto P. en su informe de fecha 9 de diciembre de 2020, en el plazo de 30 días desde que quede firme la sentencia, transcurrido el cual comenzará a correr una multa diaria de pesos cien mil ($100.000) a favor de la parte actora y a cargo del consorcio demandado y se Fecha de firma: 16/12/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA
33222808#353057924#20221216085211357
considerará a la administradora incursa en el delito de desobediencia (conf. art. 239 del Código Penal). Con costas a cargo de la demandada.
Apelaron ambas partes, la actora fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 348/351 cuyo traslado fue respondido a fs. 358/361, y la demandada expresó sus agravios a fs.
341/346, los que fueron respondidos a fs. 353/356.
Se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
III. Agravios.
La actora se agravia alegando que la solución dispuesta por el magistrado de primera instancia no restituirá la situación de su parte al estado anterior al hecho dañoso sino que le ocasionará un nuevo daño a su patrimonio. Sostiene que el Sr. Juez se habría excedido en sus facultades al condenar a la demandada a llevar a cabo una obra propuesta por el perito arquitecto que “carece de fundamentos reglamentarios y no soluciona el problema planteado”.
Sentado ello solicita que se haga lugar a la alternativa propuesta por el perito a fs. 175/182.
La demandada se agravia de la condena impuesta a su parte. Alega que la actora no se habría opuesto oportunamente a la realización de las obras que ahora cuestiona, por lo que en virtud del art. 2060 del CPCC han de tenerse por aprobadas. Que recién envió a la demandada una carta documento oponiéndose a la obra en cuestión un año después de su finalización. También cuestiona la multa dispuesta por el sentenciante para el caso de que no se realicen las obras en el plazo de 30 días.
Se agravia asimismo de la condena a abonar la cantidad de pesos cien mil ($100.000) en concepto de pérdida de chance. Al efecto sostiene que dicho daño no ha sido fehacientemente Fecha de firma: 16/12/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA
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demostrado en autos, pues no se acreditó que la actora haya perdido la oportunidad de alquilar su local a causa de las refacciones motivo de autos.
Finalmente se agravia de que se haya dispuesto que el importe por el que prospera la demanda devengará intereses desde el día 5 de julio de 2017, alegando que la propia actora informó que los conductos de ventilación se instalaron el 5 de julio de 2017. Asimismo señala que se podría “incluso tomar como inicio del reclamo la fecha de la carta documento enviada por la actora”, mediante la cual manifestó su oposición a las refacciones de marras. Por otra parte se queja de que se hayan fijado intereses moratorios para el caso de demora en el pago del importe de condena en el plazo estipulado.
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Adelanto que seguiré a las recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf.
CSJN, Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (A.A., P.,
Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes”
(Calamandrei, P., La génesis lógica de la sentencia civil).
En su escrito inicial la actora relató que es propietaria de un local ubicado en la planta baja del consorcio demandado. Que dicha unidad posee una única entrada que da a la vereda de la calle Peña 3123, y que se encuentra junto a la puerta de entrada del edificio.
Que en julio de 2017 el inquilino de dicho local le comunicó que en la puerta del inmueble había sido instalada una ventilación que impedía el normal ingreso y egreso de los clientes al impedir la apertura normal de la puerta de entrada. Sostiene que las referidas Fecha de firma: 16/12/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA
ventilaciones afectan gravemente el tránsito de las personas desde y hacia el local así como también su estética.
Señaló que a pesar de manifestar su reclamo no obtuvo respuesta de parte del consorcio demandado. Que las obras en cuestión son antirreglamentarias. Que debería haberse obtenido el voto unánime de los propietarios para proceder a efectuar dichas modificaciones en la estructura del edificio.
Por los fundamentos expuestos solicitó que se ordene la remoción de las ventilaciones instaladas y la restitución al estado anterior y la indemnización de los daños y perjuicios sufridos en su consecuencia.
Al responder el traslado de la demanda, el consorcio sostuvo que la instalación de las dos salidas de ventilación (una para la sala de medidores de gas y la otra para la ventilación de la sala de calderas) fueron realizadas debido al corte de gas que realizó
Metrogas en abril de 2017.
Refirió que en la Asamblea General Extraordinaria del 5/5/2017 se resolvió designar a P.C.G., gasista matriculado, para realizar las reparaciones exigidas. Luego, Metrogas inspeccionó el edificio el 3/7/2017 observando que las dos salidas de ventilación debían ser extendidas hasta la línea municipal. Que por ello, el consorcio se vio obligado a efectuar la ventilación requerida,
cuyas tuberías debían salir hasta la línea municipal, única forma de instalar los conductos y cumplir con las exigencias. De esta forma Metrogas rehabilitó el servicio de gas al edificio.
Sostuvo que le propuso a la actora realizar el cambio de la reja existente por una fija en sus laterales, devolviendo su apertura de 90 grados y que procederá a la terminación con placas de durlock a fin de mantener una estética visual apropiada, tareas que fueron suspendidas a raíz de la notificación de la presente demanda.
Fecha de firma: 16/12/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA
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El reglamento de copropiedad representa el vínculo que une a los copropietarios en la gestión de los intereses comunes y constituye por lo tanto, el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y obligaciones del consorcio. Regula las relaciones de vecindad y los derechos y obligaciones de los copropietarios.
A tal fin, fija los derechos y obligaciones de los titulares de derechos reales de propiedad horizontal en un edificio, de modo tal que determina los límites que recíprocamente se imponen los propietarios, integrando el Reglamento los diversos títulos de propiedad (Highton, E.I., “Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad”, pág. 166)
El reglamento de copropiedad y administración, en forma abrumadoramente mayoritaria, ha sido calificado como un contrato,
por encuadrar en la noción que del mismo predica el antes vigente art.
1137 del Código Civil, tal como lo ponía en evidencia el término “acordar” empleado en el art. 9º de la ley 13.512, para reforzar esta idea, aun cuando puede funcionar como de adhesión para los nuevos miembros.
Con esa naturaleza, el reglamento integra el grupo de contratos llamados de asociación o plurilaterales de organización,
porque en tal supuesto las voluntades en cierta medida son paralelas ya que tienden a formar una comunidad en vez de intercambiar prestaciones. Ello, no impide reconocer que a pesar del fin común que se persigue, en el momento de constituirse el consorcio existen intereses contrapuestos. Se trata en suma, de un contrato entre varias personas, de índole plurilateral, al que las partes convienen en sujetarse como si se trata de la propia ley (conf. K., C.M.:
Propiedad horizontal
, ps. 167 y 168).
Aceptada entonces la naturaleza contractual que la doctrina le asigna al Reglamento de Copropiedad y Administración en el esquema de la ley 13.512 y ahora en el nuevo ordenamiento de fondo Fecha de firma: 16/12/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA
(arts. 2038, 2046 y concs del Código Civil y Comercial...
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