Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 28 de Junio de 2016, expediente COM 074807/2009/CA001

Fecha de Resolución28 de Junio de 2016
EmisorCamara Comercial - Sala A

Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 28 días del mes de junio de dos mil dieciséis, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Señora Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados “ANIDO CLAUDIO ROBERTO C/ 2752 S.A. Y OTROS S/ ORDINARIO” (Expte. n°

74807/2009), originarios del Juzgado del Fuero Nro. 11, S.N.. 21, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 C.P.C.C.N., resultó que debían votar en el siguiente orden: Doctor A.A.K.F. (2), D.I.M. (1) y D.M.E.U. (3).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor A.A.K.F. dijo:

  1. LOS HECHOS RELEVANTES DEL LITIGIO.

    (1.) C.R.A. promovió demanda por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios contra “2752 S.A.”; A.E.D.; A.J.B.; S.F.; J.L.G. y L.K., pretendiendo que se condenara a los accionados al pago de la suma de pesos sesenta mil quinientos ($ 60.500.), con más sus respectivos intereses y las costas del litigio.

    Relató que en fecha 25.10.2007 A.F.I. le cedió a su parte los derechos correspondientes a dicha persona en su carácter de beneficiaria y adjudicataria del contrato de fideicomiso que suscribiera con la codemandada “2752 S.A.” en su condición de fiduciaria, en relación a la unidad sita en el piso octavo (8°), letra “b” del inmueble ubicado en Av. Dorrego 2756, así como del espacio guardacoche designado con el número “3”, sito en la planta baja de dicho inmueble.

    Refirió que, al momento de la cesión, la unidad adquirida –así como el resto del edificio– se encontraba en plena construcción y que el emprendimiento era desarrollado por la firma de fantasía “BDF Group” cuyos integrantes eran los codemandados A.B., S.F. y A.E.D.. Agregó

    que el proyecto y la dirección de obra se encontraba a cargo de los coaccionados J.L.G. y L.K., quienes actuaban bajo la denominación “Gradel Fecha de firma: 28/06/2016 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #23953581#149452651#20160628113807472 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación & Kopelioff Arquitectos”.

    Narró que con fecha 18.03.2008 tomó posesión de la unidad adquirida y al poco tiempo constató la presencia de defectos en la construcción que impedían habitar con normalidad el departamento en cuestión, advirtiendo también la falta de terminación de obras en los espacios comunes y la inexistencia de otras comodidades y detalles que hacían al lujo y confort del edificio, elementos todos ellos que habían sido incluidos en la oferta de venta y contribuido a su interés en la compra del bien.

    Expuso que, frente a tal panorama, procedió a enviar sendas cartas documento a “Gradel & Kopelioff Arquitectos”, “BDF Group” y “2752 S.A.”

    poniendo en conocimiento la situación y reclamando una suma dineraria como compensación, habiendo contestado únicamente el estudio de arquitectos, negando la existencia de cualquier defecto o deficiencia en la construcción.

    Indicó que los responsables del emprendimiento “jamás intentaron solución alguna y cuando lo hicieron, mal y tarde, pretendieron hacerlo a medias y de un modo que dista, en mucho, de las soluciones que se esperan de profesionales en la materia”.

    Afirmó que intentó solucionar por todos los medios en forma extrajudicial el conflicto suscitado, reclamando verbalmente y mediante correos electrónicos a “Administración Armata S.R.L.” –anterior administrador del edificio–

    la resolución de los defectos advertidos, recibiendo únicamente respuestas evasivas y dilatorias.

    Sostuvo que, luego de iniciada la vía judicial –ya celebrada la audiencia de mediación en estos actuados–, la codemandada “2752 S.A.” reconoció

    con fecha 01.06.2009 de algún modo la situación planteada y se colocó a disposición para resolver los problemas, no obstante lo cual se limitó a señalar que el inconveniente era de “humedad”, cuando los reclamos planteados excedían largamente ese tópico.

    Adujo que luego de veinte (20) meses de reclamos, la administración realizó arreglos más o menos parciales de los defectos en cuestión, dejando sin resolver los problemas estructurales individualizados como base del reclamo, Fecha de firma: 28/06/2016 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #23953581#149452651#20160628113807472 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación circunstancia que lo obligó a permanecer casi dos (2) años en un inmueble carente de la comodidad y el confort que eran esperables de acuerdo con lo convenido.

    Arguyó que, más allá de los problemas propios de la unidad adquirida, los accionados no habían cumplido con la oferta publicada en relación a las características del edificio, categoría y comodidades brindadas.

    Señaló, en esa línea, que en los folletos publicitarios se ofrecían –entre otras “comodidades”– las siguientes “amenities”: (i.)“salón de usos múltiples climatizado (SUM)”; (ii.) “jaula de golf”; (iii.) “área de juegos infantiles”;(iv.)

    acceso imperial

    y (v.) “estacionamiento de cortesía”, nada de lo cual poseía el edificio.

    Expuso, en ese sentido, que el inmueble en cuestión carecía de “acceso imperial”, “estacionamiento de cortesía” y “área de juegos infantiles”, que el “SUM” era una pequeña dependencia sin muebles ni equipamiento para su función y que la “jaula de golf” se trataba solo una estructura metálica no apta para la práctica de este deporte ni de ninguna otra actividad.

    Reclamó, en consecuencia, la suma de pesos treinta mil quinientos ($

    30.500.-) en razón del “incumplimiento de la oferta”, señalando que, debido a la carencia de los detalles de confort y categoría señalados, el inmueble poseía un valor inferior al que debería tener en caso de haberse cumplimentado lo prometido.

    Asimismo, peticionó el importe de pesos quince mil ($ 15.000.-) en concepto de “privación de uso – daño moral”, alegando que su parte no pudo disfrutar de su hogar por los defectos de construcción referidos hasta que se efectuaron los arreglos pertinentes, debiendo soportar cuantiosas molestias del personal que efectuó los trabajos de reparación lo cual le ocasionó –además– un padecimiento de índole moral que merecía ser resarcido.

    Finalmente, pretendió la cantidad de pesos quince mil ($ 15.000.-) en concepto de “daño punitivo”, sosteniendo que las demandadas continuaban ofertando comodidades que no existían –y en algunos casos, que nunca existirán–

    persistiendo en una actitud de engaño a futuros compradores.

    En síntesis, solicitó se condene a todos los demandados al pago del Fecha de firma: 28/06/2016 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #23953581#149452651#20160628113807472 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación monto de pesos sesenta mil quinientos ($ 60.500.), con más sus respectivos intereses, actualización monetaria y costas.

    (2.) Corrido el pertinente traslado de la demanda, comparecieron primero al juicio los coaccionados J.L.G. y L.K., quienes se presentaron a fs. 205/20 oponiendo, en primer lugar, excepción de “prescripción” y, en subsidio, contestando la acción incoada, solicitando su rechazo con expresa imposición de costas.

    En orden a la excepción de “prescripción”, sostuvieron que del relato del actor se desprendía que éste había accionado por “vicios redhibitorios”, siendo que al momento de interposición de la demanda se encontraban prescriptas tanto la acción redhibitoria, como la quanti minoris.

    Respecto del fondo de la cuestión, realizaron en primer término, una pormenorizada negativa de los extremos invocados por su contrario y desconocieron la autenticidad de la documentación por éste acompañada con excepción del intercambio epistolar.

    Brindaron su versión de los hechos, relatando que su parte únicamente había sido contratada a los fines de la realización del proyecto y la dirección de la obra ubicada en la calle D. 2752.

    Expusieron que en el acuerdo de adhesión al fideicomiso inmobiliario “Dorrego 2752” el actor declaró conocer la naturaleza y calidad de los trabajos a ejecutarse hasta la terminación del emprendimiento como así también las características del proyecto, habiendo prestado conformidad con las modificaciones que pudieran corresponder por indicaciones de la autoridad competente, siendo que la obra ejecutada se ajustaba en todo al plano de obra aprobado por el GCBA.

    Afirmaron que su responsabilidad debía ser evaluada en función de las obligaciones asumidas y no en relación a promesas o expectativas que pudieren haber realizado terceros. Puntualizaron, en ese sentido, que no podían ser responsabilizados por las promociones y ofertas que, en su caso, hubieren realizado quienes tenían a cargo el desarrollo del emprendimiento, su comercialización y/o su difusión con fines de venta.

    Fecha de firma: 28/06/2016 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #23953581#149452651#20160628113807472 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación Remarcaron que la obra proyectada, dirigida y construida no solo cumplió con las reglas del arte de la construcción sino que se atuvo, en todo, a las especificaciones técnicas contenidas en el plano de obra aprobado.

    Señalaron, por un lado, que algunos de los “amenities” reclamados como incumplidos por A. no se encontraban incluidos en el plano de obra (“cochera de cortesía”) y, por...

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