ALEGRE MARIA SOLEDAD/NUÑEZ IVAN Y OTROS c/ GOLIA DE CAMPILONGO CATALINA Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS

• Número de expediente: CIV 114435/2009/CA001
• Fecha: 17 Julio 2015
• Número de registro: 136146611

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “Alegre, M.S. y otros c/ Daylan, G.B. y otros s /

daños y perjuicios”.-

En Buenos Aires, a los 17 días del mes de julio de 2015, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la apital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Alegre, M.S. y otros c/

Daylan, G.B. y otros s / daños y perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. K. dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs.427/54), que hizo lugar parcialmente a la demanda por la cual los actores reclaman diversos daños derivados de filtraciones y humedades ocurridas en el inmueble que habitan, expresan agravios los codemandados C.G., J.C. y G.D. (fs. 513/23), y los actores a fs. 528/37.

Los primeros contestaron el traslado a fs. 539/43.

Los codemandados mencionados, en su extenso escrito, se agravian principalmente de que se lo haya condenado a reparar los daños admitidos cuando, a su entender, debieron ser responsabilizados los dos consorcios, el de A. 369/71 y el de Belgrano 2511. Señalan que ambos consorcios ya venían ocupándose del problema desde hace largo tiempo, que los daños se originan en partes comunes de ambos edificios, y que de la prueba rendida surge que no hay relación causal entre los daños verificados y el inmueble que les pertenece. Alegan que el perito que intervino en estos autos sólo presumió que su local pudiera ser la causa del daño, lo que estaría desmentido por el testimonio del plomero que hizo arreglos y constataciones en su unidad, con posterioridad a tal informe pericial.

También cuestionan que, a pesar del rechazo del daño moral, les hayan impuesto las costas por la excepción de falta legitimación activa que opusieron sobre este punto. También critican que se haya hecho lugar al reclamo de daños materiales por no estar acreditados, lo que extienden al reclamo por el supuesto placard ubicado en el inmueble de la coactora.

Sobre esto último, también se agravian de la imposición de costas.

Fecha de firma: 17/07/2015 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA Por su parte, los coactores expresan diversos agravios que intentaré resumir. En primer lugar, que se haya admitido la excepción de falta de legitimación respecto M.N. con relación al reclamo de daños materiales. Señalan que el nombrado convive con la S.M.A., sin impedimento alguno de ligamen, y que forman una sociedad de hecho, lo que lo legitima a reclamar. En subsidio, critican la imposición de costas. En segundo lugar, el rechazo de la legitimación de Alegre para reclamar lucro cesante y la imposición de costas. Dicen que debieron afectar un inmueble contiguo, perteneciente a N., para depositar objetos, lo cual les hizo perder una renta. En tercer lugar, cuestionan el rechazo de una indemnización por daño moral. Como cuarto agravio, se quejan del rechazo de la demanda contra ambos consorcios, en lo que coinciden con lo planteado por los codemandados apelantes, aunque entienden que ello no libera al local de su responsabilidad. En quinto lugar critican el rechazo de la demanda intentada por M.N. contra todos los demandados, en sexto lugar el rechazo del reclamo de lucro cesante; en séptimo lugar que se haya rechazado la demanda de N.M., así

como su reclamo de daño moral (noveno agravio), y por último se refieren a la imposición de costas.

No se discute en esta instancia que el inmueble que pertenece a M.S.A., y en el que habitan con ella su conviviente (M.N.) y su hijo (N.M.) sufrió daños debido a filtraciones y humedades. Lo que se discute en esta instancia es a quien o quienes responsabilizar.

Cabe recordar que a fs. 39/51 y fs. 58/60 se presentaron M.S.A. y M.I.N., ambos por derecho propio y la primera de la nombrada en representación de su hijo menor N.M., entablando una demanda de daños y perjuicios contra C.G. de Campilongo, P.C. –fallecido- G.B.D., José

Pedro Campilongo, Consorcio de Propietarios Avenida Belgrano2509/2511 y Consorcio de Propietarios Alberti n° 369/371/375, ambos de esta Ciudad; por la suma de$ 55.250,45. Relataron que el reclamo tiene su causa fuente en la existencia de filtraciones que afectaron y afectan al inmueble sito en Fecha de firma: 17/07/2015 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H Avenida Belgrano n° 2511, Planta Baja “C”, de esta Ciudad; cuya titularidad detenta la co-actora M.S.A.. Destacan que las filtraciones y humedades se manifiestan en las paredes del primer ambiente del departamento y en su pasillo interno contiguo, donde se encuentra emplazado el placard de la unidad. Manifiestan que las filtraciones han producido deterioros sobre el resto de la vivienda, revoques, pinturas, muebles, instalaciones, equipamientos; aclaran que el placard ha quedado afectado en su fondo, el espejo y elementos que allí se almacenan. Dicen que el departamento no se encuentra en condiciones normales para ser habitado.

La unidad afectada forma parte del Consorcio de Propietarios de la Avenida Belgrano 2591/11, que a su vez, linda con la finca del Consorcio Alberti 369/371/375. Este último consorcio se encuentra conformado por diversas unidades, entre ellas, el local con entrada en Alberti n° 369, cuya titularidad se encuentra a nombre de los demandados indicados.

El juez de primera instancia, luego de evaluar la prueba, en especial los peritajes técnicos, concluyó que la causa de dichas filtraciones provenía del local del inmueble vecino, lo que eximía de responsabilidad a los edificios (representados por sus consorcios) en los que se encuentra la pared medianera que los separa.

Esta conclusión ha merecido diversas críticas, tanto de los condenados como de los actores, y examinaré en primer lugar los agravios sobre este punto. Adelanto que coincido con el a quo sobre la importancia que cabe asignar en esta materia a los informes de los expertos.

En cuanto al marco jurídico, el a quo, luego de efectuar extensas y numerosas citas, ha resumido la cuestión en pocos renglones de manera acertada: si se trata de humedades o filtraciones en edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal, se ha juzgado que el consorcio responde siempre que la causa adecuada del daño esté en las partes comunes, pero no si está en las privativas (CNCiv., S.F., 12/7/77, ED 78-378;LAQUIS: Responsabilidad civil del consorcio en Temas de responsabilidad civil, p. 303).

Fecha de firma: 17/07/2015 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA En mi opinión, aún de haber duda, el consorcio debe hacerse cargo de los arreglos, pues, por un lado, se presume que todo es común, con excepción de lo que el Reglamento de C. regule como privativo (esta afirmación la contiene expresamente el Código Civil y Comercial que regirá a partir de agosto), y por otro lado, si no se acredita la responsabilidad del consorcista o de un tercero, no queda otra que atribuírsela al consorcio. Se trata de un sistema solidario donde unos cubren a otros, y luego pueden ser cubiertos al sufrir desperfectos.

Es así que, como dije en otros casos y como señala Highton, la presunción es en el sentido de que todo gasto se paga en común, salvo que se haya dispuesto lo contrario o que haya dolo o negligencia de un consorcista. En principio toda reparación debe afrontarse en común por vía de expensas. Es beneficioso para el sistema, para los perjudicados y para los propietarios en particular, que los gastos recaigan sobre el conjunto; de esta manera, será más fácil el pago a terceros y más simple y organizada la realización de los trabajos. Al mismo tiempo, en cada caso no será tan oneroso para un solo propietario, ya que en la vida en común a largo plazo se compensan los desembolsos ("Responsabilidad civil y propiedad horizontal", p. 19).

El consorcio no sólo estaba obligado a reparar las deficiencias existentes en una parte común (art. 8, ley 13.512), sino también los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación en la medida que resulten acreditados. En el caso, cabe entonces apreciar si resultan plenamente aplicables las reglas expuestas.

En primer lugar, se produjo prueba anticipada en un expediente iniciado en el año 2008. Además de diversas fotografías que revelan la existencia de paredes afectadas de humedad, es ilustrativo el informe del perito arquitecto V..

Señaló el experto que “analizando las zonas afectadas por la humedad en la unidad de la actora…presume que dichas manchas de humedad tienen origen en sector de mesada y pileta de cocina ubicadas sobre la pared medianera del local comercial de la calle ALBERTI 369”(sic., ver fs. 88 contestación al punto 7), señalando en el punto 8 de la Fecha de firma: 17/07/2015 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H misma foja “…que se pudo establecer que las causas de la humedad en la pared medianera NO han cesado”. Concluye el experto en que “…se debería proceder a efectuar las reparaciones mencionadas en el local de la calle A. 369, con el fin de terminar con las filtraciones que producen las humedades detalladas” (fs. 91).

El perito descartó que los daños fueran ocasionados por caños maestros o de desagüe existentes en la medianera que separa ambos edificios (fs. 91). En cambio, advirtió que en el local de planta baja de los codemandados, en el patio, se acopiaban cajones de madera con alimentos, y que se construyó sobre la pared medianera una mesada de material revestida con cerámicas y pileta de acero inoxidable, y que las paredes estaban revestidas con azulejos y que había un calentador de agua eléctrico colgado de dicha pared. Se trataba de construcciones de mala calidad (fs. 88 y fotografías de fs. 83/4).

Ante el pedido de explicaciones el experto ratificó lo dictaminado en cuanto al origen y persistencia de las filtraciones y humedades(ver fs....