Sentencia nº 53438 de Tercera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 25 de Febrero de 2019

• Ponente: AMBROSINI - COLOTTO - MARQUEZ LAMENA
• Fecha de Resolución: 25 de Febrero de 2019
• Emisor: Primera Circunscripción
• Materia: EXPENSAS COMUNES - COBRO DE EXPENSAS COMUNES - CERTIFICADO DE DEUDA - TITULOS EJECUTIVOS - CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

Expte: 53.438

Fojas: 123

Expte: 53.438

Fojas: 123En la ciudad de Mendoza, a los 25 días del mes de febrero de 2019, se reúnen en la sala de acuerdos de esta Excelentísima Tercera Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., los señores jueces titulares de la misma D.. G.A.C. y S.M.L., y la Sra. C. designada mediante acordada nº28.898, Dra. C.A.A., traen a deliberación para resolver en definitiva la causa nº256198/256198, caratulada “Terruños de Aráoz c/Piazza, A.E. p/Ejecución de Expensas” originaria del Séptimo Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs.97 por el demandado contra la sentencia dictada a fs.87/90 y auto aclaratorio de fs. 94.

Habiendo quedado en estado la causa, se practicó el sorteo que determina el art. 140 del Código Procesal Civil, arrojando el siguiente orden de votación: doctores A., C. y M.L..

De conformidad con lo dispuesto por el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:

Primera

¿es justa la sentencia apelada?

En su caso ¿qué pronunciamiento corresponde?

Segunda

costas

Sobre la primera cuestión, la Dra. A. dijo:

1. - La sentencia recurrida: La sentencia dictada admitió parcialmente la demanda interpuesta por Terruños de Aráoz condenando a la Sra. A.E.P. a pagar la suma de $108.557 correspondientealtramo octubre de 2014a agosto de 2016(conforme modificación de demanda de fs. 48) másintereses legales,gastosycostas y rechazó la demanda por $98.524, por el tramo comprendido entre septiembre de 2016 y octubre de 2017.

   Los argumentos de la sentencia en relación a la condena a pagar la obligación reclamada son los siguientes: consideró que el certificado de deuda presentado constituye título hábil de acuerdo a la documentación acompañada. Sostuvo que la accionada al adquirir su propiedad adhirió al reglamento interno del conjunto residencial y que la actitud asumida implica una claracontradicción vinculada a la teoría de los actos propios. Rechazó laexcepción de inhabilidad de título articulada por el demandado respecto a las expensas devengadas entre octubre de 2013y agosto de 2016. Fundó su decisión en los arts. 228 bis C.P.C., 2075 y cc del Código Civil y Comercial de la Nación.

2. - Expresión de agravios del recurrente:

   La parte demandada expresa agravios a fs. 111/113 y su queja en contra del decisorio de grado se funda, en los siguientes aspectos:

   a)Error al considerar que la actora ha cumplido con los requisitos reglamentarios para la válida emisión del certificado de deuda: cuando ha omitido notificar mensualmente la boleta consignando los rubros que integran el monto de expensas y la proporcionalidad a pagar por cada propietario de acuerdo con la superficie de lote de su propiedad y la total del barrio privado, así como el monto total de expensas sobre el que se aplica dicha proporcionalidad de acuerdo a lo establecido en los arts. 2,24 y 25 del reglamento;

   b)Error al considerar que su representada ha violado la Teoría de los actos propios: cuando en realidad ha solicitado la correcta aplicación del reglamento. Entiende que fue la parte actora quien intentó ejecutar las expensas ante el 3 Juzgado de Paz mediante la vía sumaria y luego contrariando sus anteriores actos inició el juicio ejecutivo.

   c)Error al asignar el carácter de título ejecutivo y habilitar la vía ejecutiva prevista por el art.228 bis del C.P.C. al certificado de deuda acompañado por la contraria: cuando el mismo carece del carácter de título ejecutivo al haber sido expedido por un Barrio privado NO sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

   A fs. 119 se ordena desglosar la contestación de agravios presentada extemporáneamente por la parte actora.

3. - El recurso de apelación:

   El art. 137 del Código Procesal Civil, Comercial y T. de la Provincia de Mendoza, establece en su inciso III) que “La expresión de agravios deberá ser clara, crítica, precisa y concreta, puntualizando las causales de nulidad, si las hubiere, y los errores en la apreciación de las pruebas o en el derecho aplicado en la sentencia, refiriéndose a los considerandos impugnados, a los medios de prueba analizados, y a las normas legales cuya aplicación se discute…”.

   Asimismo, corresponde señalar que “a través del recurso de apelación, cabe la reparación de cualquier error de juicio o de juzgamiento (error in iudicando), sea que él se haya producido en la aplicación de las normas jurídicas (error in iure) o en la apreciación de los hechos o valoración de la prueba (error in facto) y que es también vía hábil para obtener la enmienda de los errores in procedendo.” (Código Procesal Civil de Mendoza, H.C.G., tomo I), pág. 990). Al respecto explica el autor citado, que el recurso no importa un nuevo juicio sino un juicio que se abre alrededor de la sentencia que se reputa injusta y por lo tanto se limita a los puntos que se impugnan (pág.990) y, asimismo antes de abordar el análisis del caso debo recordar que la Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho que los Jueces no estamos obligados a analizar todos los argumentos de las partes, sino tan sólo aquellos que sean concordantes y posean relevancia para decidir el caso (Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272: 225, etc.).

   Bajo dichas pautas examinaré la expresión de agravios.

4. - La solución:

   4.1.- Normativa aplicable. Algunas consideraciones en torno al crédito por expensas comunes y el juicio ejecutivo. La sentencia hace lugar a la demanda ejecutiva de un crédito por expensas comunes del barrio Terruños de Araoz contra el propietario de uno de los inmuebles que forman parte del mismo( fracciones 19 y D que conforman el lote F-8) por la suma de $108.557, correspondiente a los meses de octubre de 2014 a agosto de 2016 inclusive.

   4.1. a) Previo a la sanción del Código Civil y Comercial se constataba la carencia de un instrumento jurídico adecuado que diera base al entramado que surge de emprendimientos inmobiliarios donde existen cargas comunes. Esta Cámara tiene dicho con voto preopinante del Dr. C., y bajo un profundo estudio del tema que no pueden ser negados en la realidad, máxime cuando han sido autorizados a su funcionamiento por los Municipios, su crecimiento en el gran M. ha sido geométricamente exponencialy los derechos de cada uno de los actores de estos emprendimientos, sean propietarios o administradores (consorcios, asociación, etc.) necesitan ser reconocidos para mantener la paz social y la adecuada interrelación entre los que habitan en tales emprendimientos .

   …como lo apunta la doctrina este tipo de “conjuntos inmobiliarios” (dentro de los cuales se incluyen a losbarrios privados, barrios cerrados, clubes de campo, country clubs, etc.) presentan ciertas particularidades que es bueno ponerlas de resalto, tales como: a) existencia de una pluralidad de inmuebles, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, conectados entre sí a través de elementos, bienes y/o o servicios comunes, y/o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos; para la consecución y aseguramiento de los intereses comunes y particulares de los partícipes; b) inescindible relación entre los sectores privativos y los comunes; c) reglamento que regula la vida del conjunto; d) existencia de una administración; a veces una persona jurídica, que presta los servicios, toma las decisiones que hacen al conjunto inmobiliario, representa a los propietarios frente a los organismos públicos o personas privadas y e) expensas comunes: resultando que dichaadministración cobra los gastos de mantenimiento y conservación del complejo y f) independientemente de su causa generadora o su destino (P. de Zizzias, I. -L. de U., M.:B. privados y otros conjuntos inmobiliarios en Mendoza. "¿Son útiles las soluciones de Buenos Aires en Mendoza?" - Publicado en: LL Gran Cuyo 2008 (mayo), 313). Como bien lo destacan las autoras referidas el problema esencial que existía era la carencia de una ley nacional de fondo que previera el universo de relaciones que generan dichos emprendimientos urbanísticos y que no se encontraban satisfechos ya con la ley 13.512 (propiedad horizontal), propugnando el dictado de una ley especial o la ampliación de la referida ley PH o la creación de un nuevo derecho real ad hoc. La Comisión de Reales en las XXII Jornadas de Derecho Civil, concluyó: “El régimen legal de la propiedad horizontal es el que guarda mayor afinidad para las formas coparticipativas de propiedad: clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, centros de compra, clubes náuticos, pueblos de chacras, viñas y demás urbanizaciones privadas. Debe propugnarse una interpretación funcional y...