Sentencia nº 52666 de Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 5 de Febrero de 2018

• Ponente: FURLOTTI - MARSALA - CARABAJAL MOLINA
• Fecha de Resolución: 5 de Febrero de 2018
• Emisor: Primera Circunscripción
• Materia: INDEMNIZACION - CLAUSULA PENAL - INTERPRETACION RESTRICTIVA - DUDA

Fojas: 451

En la ciudad de Mendoza, a los cinco días de febrero de dos mil dieciocho se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara Segundo de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., los Sres. Jueces titulares de la misma D.. G.D.M., M.T.C.M. y traen a deliberación para resolver en definitiva la causa N° 252.110/52.666, caratulados: "SOSA, A.A. c/DOMINGUEZ, V.V. p/escrituración, originaria del Tribunal de Gestión Judicial Asociada N° 1, de la Primera Cir-cunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud de los recursos de apelación interpues-tos a fs. 413, por la parte demandada y a fs. 416, por la actora, contra la sentencia de fecha 20 de marzo de 2017, obrante a fs.402/411, la que decidió: hacer lugar a la demanda promovida por A.A.S., hacer lugar parcialmente a la indemnización de daños y perjuicios, re-chazar la reconvención de reajuste del precio por lesión, imponer las costas a los demandados vencidos por lo que Prospera parcialmente y por el rechazo a la actora, imponer las costas por el rechazo de la reconvención a los reconvincentes vencidos y regular los honorarios a los pro-fesionales intervinientes.

Habiendo quedado en estado los autos a fs. 449, se practicó el sorteo que determina el art. 140 del C.P.C., arrojando el siguiente orden de votación: D.. F., M., C.M..-

De conformidad con lo dispuesto por el art. 160 de la Constitución de la Provincia, plantearonse las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA

¿Es justa la sentencia apelada?

En su caso ¿qué pronunciamiento corresponde?

SEGUNDA

Costas

SOBRE LA PRIMERA CUESTION, LA DRA. FURLOTTI DIJO:

1. Que a fs. 413 la demandada interpone recurso de apelación y a fs. 416 hace lo propio la parte actora en contra de la sentencia que rola a fs. 402/411, que acoge la acción de escritu-ración, parcialmente la de daños y perjuicios, rechaza la reconvención, impone costas y regula honorarios.

   Para así decidir el Sr. Juez tuvo en cuenta que la Sra. sosa interpone demanda de escri-turación del inmueble anotado en la matrícula N°320.500 y de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual en contra de los Sres. S. y D.. Que el día 23/05/09 celebró con los demandados (casados entre sí), compromiso de venta respecto de una fracción N° 2, del inmueble anotado a la matrícula N° 320.500, individualizado como fracción 2 en el plano de mensura N°07/34066, plano luego actualizado por el agrimensor L.C. al N° 07/38128 que se acompaña, la propiedad adquirida consta de una superficie de 340,03 mts.2, con frente a pasaje comunero de indivisión forzosa, con salida a calle O.N. 827 delD.. De Maipú. Que su parte cumplió en tiempo y forma con todas las obligaciones a su cargo derivadas del boleto de compraventa (sellado ante la DGR y que se adjunta), abonando las sumas establecidas en la cláusula tercera del instrumento, conforme recibos extendidos por la vendedora que se acompañan y lo consignado en el anexo I del con-trato que detalla a continuación. Que la posesión formal y material del inmueble adquirido fue recibida a la firma del contrato y ello fue constatado por la escribana J.R.M., con fecha 26/03/2012 según instrumento notarial que se agrega. Que han sido vanos todos los in-tentos para obtener la escrituración del inmueble, debiendo mencionarse la existencia de una causa solo imputable a la vendedora (prohibición de contratar que afecta al inmueble adquiri-do) medida que fue ordenada por el 6° Juzgado Civil y Comercial en autos N° 131.235 “WI-CHER, Ana maría c/HERRERO, S.M. y ots. p/ord.”, y cuyo levantamiento ya ha sido ordenado. Que a los fines de obtener la escrituración se emplazó de modo formal y detalla las cartas documentos que envió, recibidas 30/03/2012 y que motivaron el reconocimiento del derecho por parte del Sr. Seminenga que se expresó por CD del 20/04/2012 y que se acompa-ña. Se envió también CD recibida por el Sr. Seminenga el 07/06/2013 (acompaña el corres-pondiente acuse de recibo).Que acumula acción por daños y perjuicios derivados del incum-plimiento contractual, ante la falta de escrituración en tiempo y forma por la suma de $ 150.500, conforme a los siguientes argumentos y cálculos: a.- Conforme cláusula tercera se impuso a la compradora una sanción equivalente a $ 100 diarios por la demora en el pago de las cuotas acordadas para cancelar el saldo de precio. b.- La cláusula octava estableció un pla-zo máximo de 130 días para la escrituración a partir de la firma del compromiso. c.- Conforme con lo expuesto, si bien no se estableció sanción expresa a la parte culpable o remisa a escritu-rar por razones de equidad y justicia, corresponde aplicar a la incumplidora la misma sanción que se determinó para la compradora, es decir el de $ 100 por cada día de atraso para el cum-plimiento de obligaciones asumidas contractualmente. d.- El cálculo de 130 días acordado para la escrituración contado desde la firma del boleto, se verificó el 02-10-09 y consecuencia des-de que venció el plazo para escriturar hasta la fecha de la presente demanda (16/11/2013) transcurrieron 1505 días, que hacen entonces un total de $ 150.500.Reclama daño moral y psicológico, que será, según sostiene, oportunamente merituado por VS.

   A su turno los demandados contestan y reconvienen a fin de que se modifique el acto jurídico compraventa reajustando el precio de venta. Que reconoce el contrato, el objeto de la transferencia, el precio de $ 69.000,08, pagadero en $ 23.250 en el acto de firma del contrato y el resto mediante la entrega de cheques de pago diferido en mayo y junio 2009 y el saldo en 7 pagos mensuales de $ 1.750 los meses subsiguientes. Que el contrato fue sellado con posterio-ridad al plazo legal y que establecía que la compradora debía hacerse cargo porcentualmente del pago de los impuestos y servicios. Que no es verdad que los vendedores voluntariamente no escrituraron la fracción a la actora, sino que como es de conocimiento pleno de ella, los herederos de la Sra. I.C.W.G. quien fuera vendedora de las fracciones 2 y 3 del inmueble, iniciaron la causa N°131.235 ante el 6° Juzgado Civil donde se dictaron medi-das de no innovar y no contratar sobre el citado inmueble, lo que fue expresamente notificado a la Sra. Sosa mediante CD. Es decir que existía una orden judicial que impedía realizar la escritura.

   Que no es verdad que sea imputable a los demandados la prohibición de contratar que afectaba a las fracción del inmueble transferido a la actora, pues según se acreditará con las constancias del expediente N° 131.235 “W.A.M. c/HerreroS. y ots”, la misma fue rechazada.

   En la reconvención sostienen que el precio convenido se fijó en la suma de $ 69.000,08 correspondiente a una fracción de 340,03 m2. Señala que la operación se realizó aprovechando la inexperiencia y necesidad de los vendedores, ya que la Sra. D. reali-za trabajos domésticos y el Sr. S. es chofer de la empresa de transporte de personal JMF. Que en la fracción 2 existe una vieja vivienda, mejor dicho dos habitaciones una cocina y un baño precario, en peligro de derrumbe y aprovechando esa necesidad de habitación, la actora adquirió por un previo vil la fracción que tenía un precio real de más...