Sentencia nº 13014 de Superior Tribunal de Justicia de Jujuy, 5 de Octubre de 2017

• Fecha de Resolución: 5 de Octubre de 2017
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de Jujuy

TEMAS: DAÑOS Y PERJUICIOS. CONDOMINIO. COPROPIEDAD. CONTRATO DE LOCACIÓN. PRÓRROGA DE LA LOCACIÓN. FALTA DE NOTIFICACIÓN. FACULTADES DE LOS CONDOMINOS. CANON LOCATIVO. PERICIA. VALORACIÓN DE LA PRUEBA. MONTO INDEMNIZATORIO. LOCATARIA. LEGITIMACIÓN PASIVA. REVOCACIÓN DE SENTENCIA.

(Libro de Acuerdos N° 2, F° 972/981, N° 266). San Salvador de Jujuy, República Argentina, a los cinco días del mes de octubre del año dos mil diecisiete, la Sala I -Civil y Comercial y de Familia- del Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Jujuy, integrada por los Dres. S.M.J., B.E.A. y Clara Aurora De Langhe de Falcone, bajo la presidencia del nombrado en primer término, vieron el Expte. Nº CF-13.014/16, caratulado: “Recurso de Inconstitucionalidad interpuesto en el Expte. Nº B-279.062/2012 (Cámara en lo Civil y Comercial -Sala I- Vocalía 1) Ordinario por Daños y Perjuicios: S.S.F.K. c/ Asociación Civil Los Lapachos, U.S.A., L.S.A.A.I.”

El Dr. Jenefes dijo:

La Sala Primera de la Cámara Civil y Comercial en sentencia de fecha 19 de agosto del 2016 resolvió, hacer lugar a la acción de daños y perjuicios promovida por F.K.S.S. en contra de la Asociación Civil Los Lapachos y de las empresas Ulloa S.A. y L.S.A.A.I., condenándolas a pagar concurrentemente, la suma de $ 130.424, con más intereses que deberán calcularse mes a mes, aplicando la tasa del 8 % anual por cada período mensual ($1.918) que conforma dicho monto, a partir del 3 de enero del 2011 y hasta la fecha de presentación de la pericia técnica (19 de febrero del 2014) y de ahí en más, -también por cada período mensual- y hasta el efectivo pago, de acuerdo a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco Nación Argentina. Impuso costas a los demandados vencidos y difirió la regulación de honorarios profesionales hasta tanto se apruebe la planilla de liquidación.

Para así resolver consideró, en primer término, que la relación sustancial y el crédito cuyo pago se reclamó en autos, se generó con anterioridad a agosto del 2015, habiéndose promovido demanda en agosto del 2012 por lo que, el caso debía ser decidido conforme la preceptiva del Código Civil derogado y demás disposiciones vigentes a la fecha del hecho.

A continuación, analizó la defensa de fondo esgrimida por los demandados, con sustento en el art. 1498 del C.Civil, deduciendo que la actora estaba obligada a respetar el contrato de locación celebrado por éstos, con anterioridad a que adquiriera una cuota parte del inmueble alquilado por sus condóminos.

Para así resolver ponderó, que de los propios términos de la demanda surgía que la actora, adquirió mediante subasta pública, la parte indivisa (porción 2,74 %) del inmueble ubicado en calle S.M. Nº 855/857 de esta ciudad, en octubre del 2005, cuando allí ya funcionaba la institución educativa “Colegio Los Lapachos”. Asimismo que en los edictos publicados al ordenarse la subasta también se hacía mención a que el inmueble estaba ocupado por la Asociación Civil Los Lapachos, lo cual además, era público y notorio.

Por ello, el Tribunal a quo distinguió dos situaciones diferentes, con los respectivos efectos jurídicos para cada una de ellas, esto es, para el contrato de locación de fecha enero del 2005 y para el contrato con vigencia a partir de enero de 2011. Dijo en relación al primer contrato de locación, que la Sra. S.S., debió respetar la vigencia del contrato existente a la fecha en que adquirió sus derechos sobre el inmueble, y por la duración de seis años pactada en el contrato inicial, esto es hasta el 3 de enero de 2011, tal como surge del contrato presentado por su parte, cuya nulidad no sólo no fue planteada sino que pretendía su cumplimiento efectivo a su favor.

En cuanto al contrato celebrado el día 3 de enero del 2011, como prórroga de la locación originaria, resolvió que era inoponible a la actora, pues si bien el convenio primigenio autorizaba la prórroga de la locación, el nuevo contrato se celebró cuando la actora ya era copropietaria del bien. Agregó que tal situación, era perfectamente conocida por las partes contratantes, por la publicidad registral de la venta en subasta de la citada cuota parte del inmueble, del cual los locadores eran copropietarios.

Entendió la Sala sentenciante que la actora no estaba obligada a aceptar los términos del nuevo contrato, pues son de aplicación los arts. 2680, 2682, 2699 y cctes. del C.Civil. Asimismo que hacía a la buena fe, renegociar la prórroga del nuevo contrato de locación, dando participación a la Sra. S.S., para no violentar su derecho de propiedad.

Por otra parte ponderó que la actora no planteó la nulidad del contrato, sino más bien lo convalidó, al exigir el pago del canon locativo que le correspondía a su cuota parte en el inmueble, pretensión que estimó procedente.

A continuación el Tribunal sentenciante rechazó la defensa de prescripción opuesta subsidiariamente pues, siendo la acción tentada de daños y perjuicios, provenientes de la falta de pago de dinero procedentes de arriendo o que debían pagarse por años o plazos periódicos más cortos, regía la prescripción de cinco años.

Luego de determinar la procedencia del derecho de la actora a percibir un canon locativo, estimó el monto de dicho canon ponderando la pericia cumplida en autos que establecía un valor locativo de $70.000. Por lo tanto, teniendo en cuenta el porcentual de la cuota parte del derecho adquirido por la actora, entendiendo que a la misma le habría correspondido una suma mensual del $1.918 al mes de febrero del 2014, por un total por cinco años y ocho meses fijó la suma de $130.424 como monto por el que debía progresar la demanda, en concepto de daños desde el 3 de enero del 2011 hasta la fecha de presentación de la pericia. Ello con más intereses señalados supra.

En contra de este pronunciamiento, a fs. 11/15 vta. de autos la Dra. M.R.N. en representación de la firma L.S.A.A.I. interpuso recurso de inconstitucionalidad por sentencia arbitraria.

El primer agravio está vinculado a la admisión total de la demanda. Agrega que el fallo consagra la inoponibilidad a la actora del segundo contrato de locación, aquel celebrado el 3 de enero del 2011, cuando también era y es oponible a la actora pues, no se trata de un nuevo contrato sino la prórroga del primero. Es más, si se leen los términos de la prórroga, son los mismos -casi una copia textual del contrato originario- por lo que, la demanda debió ser rechazada.

En segundo término sostiene, suponiendo que aún cuando el segundo contrato no fuera oponible a la actora, que la sentencia también resulta arbitraria y debe ser modificada. Ello porque el tribunal a quo hizo lugar a la acción pero no consideró que hay una parte de la demanda, sumamente importante, que no prosperó. Agrega que se impusieron las costas a su parte sin considerar que existe vencimiento parcial y mutuo.

Refiere también que al demandar la actora reclamó daños y perjuicios desde octubre del 2005 cuando recién adquirió la propiedad en mayo del 2006.

De igual manera se agravia porque no se ponderó que la actora incurrió en plus petición al demandar. Que el reclamo de la actora era insensato puesto que si bien reconoció ser titular de un 2,74 % del bien, observando...