Sentencia nº 52190 de Tercera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 1 de Junio de 2017

• Ponente: COLOTTO, MASTRASCUSA Y MARQUEZ LAMENA.
• Fecha de Resolución: 1 de Junio de 2017
• Emisor: Primera Circunscripción
• Materia: OBLIGACIONES Y CONTRATOS - CORRETAJE - CORREDOR - VALOR DEL BIEN - INOPONIBILIDAD AL CORREDOR

Expte: 52.190

Fojas: 177

En Mendoza, al primer día de juniode dos mildiecisiete, reunidos en la Sala de Acuerdo, los Sres. Jueces de esta Excma. Tercera Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., trajeron a deliberar para resolver en definitiva los autos Nº 253.184/52.190 caratulados “L.R.J. C/ LOMBARDICH LUIS Y OT. p/ C.. de Pesos”, originarios del Tercer Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venidos a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 156 contra la sentencia de fs. 152/4.

Llegados los autos al Tribunal, se ordenó expresar agravios al apelante, los que se llevó a cabo a fs. 162/3, quedando los autos en estado de resolver a fs. 176.

Practicado el sorteo de ley, quedó establecido el siguiente orden de estudio: D.. COLOTTO,MASTRASCUSA y MARQUEZ LAMENA.

En cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C., se plantearon las siguientes cuestiones a resolver.

PRIMERA CUESTION:

¿Es justa la sentencia apelada?

SEGUNDA CUESTION

Costas.

SOBRE LA PRIMERA CUESTION EL DR. COLOTTO DIJO:

1. ) La sentencia de primera instanciaadmitió parcialmente la acción porcobro de pesos promovida por R.J.L. contra L.L. y M.D.V., condenando a estos últimos a la suma de pesos diez mil setecientos veinte con más los intereses calculados a la tasa activa del B. impuso costas.

2. ) El decisorio fue recurrido por el actor, el que alexpresar agravios a fs. 162/3, manifestó disconformidad con el fallo apelado. Así critica el fallo por entender que en este se realiza una incorrecta apreciación de la pruebarespecto del monto de la operación inmobiliaria.

   Dice que si bien la juez de primera instancia realiza un detallado análisis de la legislación, doctrina y jurisprudencia y admite la demanda condenando a los demandados al pago del 3% sobre la operación, pero al momento de determinar el monto de la operación es que considera existe una errónea interpretación probatoria.

   Que esta surge de las propias expresiones vertidas en los considerandos, cuando al monto de la operación solo queda a falta de otro elemento a lo que consigna la matrícula, que alude a la suma de $ 280.000.

   Dice que se ha omitido la valoración de la tasación de fs. 19 de la que surge que el bien enajenado oscilaba entre $ 460.000 a $ 470.000, lo que supera con creces el tomado en la sentencia y avalado por los testimonios de los sres. S. y A..

   Que ello ha quedado confirmado con los cruces de mails y whatsapp entre actor y demandado, de lo que surge con claridad el monto pactado entre comprador y agente inmobiliario.

   Entiende que la resolución resulta incongruente, puesto que al momento de determinar el derecho del actor al cobro de la suma reclamada, analiza y valora acertadamente la prueba incluida en el expediente, especialmente los mails y mensajes electrónicos cruzados, no obstante al momento de determinar la operación sobre el que se aplicará el 3%debido omite la apreciación de la prueba de la cual surge un monto distinto al de la matrícula.

   Por lo que solicita se admita el recurso.

3. ) Corrido el correspondiente traslado este es contestado a fs. 170 solicitando se rechace el recurso de apelación.

4. )Coincido con la a quo respecto de la calificación jurídica dada al contrato de corretaje.En efecto el corretaje es un acto de comercio (art. 8°, inc. 3°, Cód. de Comercio), que por ser de los llamados objetivos o naturales, el ejercicio habitual del mismo convierte en comerciante a quien lo practique (art. 1°), revistiendo el carácter de agente auxiliar del comercio (art. 87, Cód. de Comercio).

   H. en su obra "Curso de Derecho Comercial. Parte General", vol. I, p. 151, califica al corredor, como el intermediario que sin representación de ninguna de las partes, las acerca, haciendo posible con su intervención, la celebración del contrato.

   Con respecto a dicha actividad comercial,la misma es desempeñada por personas profesionales que se interponen entre la oferta y la demanda, a los fines de facilitar o promover la conclusión de los con-tratos. Por otra parte latarea del corredor inmobiliario, en función de venta, no se suple solamente dando lugar a la objetiva misión de reunir al vendedor y comprador de un inmueble. La misión técnica de esta función comprende tareas preliminares que para llevarlas a cabo requiere algunos conocimientos elementales de derecho; debe realizar un estudio previo del título traslativo de dominio; tomar conocimiento legal de la individua-lización de las partes, capacidad de los mismos para contratar, etcétera. Asimismo y por citar parte de ello, es necesario conocer los fundamentos de los contratos en general y con especialidad sobre la compraventa, la permuta, nociones sobre tasación técnica, etcétera. (cf. Lapa, E., en “Algunas acotaciones a la reforma parcial del régimen para corredor. Ley 23.282 (Olvido de la legislatura sobre el "corredor inmobiliario", L.L. 1986-D, 1152).

   En suma el corretaje consisteen acercar o vincular a dos o más partes, para que ellas concluyan un contrato u otro negocio jurídico. El corredor se interpone entre la oferta y la demanda para promover la conclusión de contratos. El acuerdo formalizado entre las partes conectadas por el corredor, será un contrato simultáneo o posterior al de corretaje, podrá ser un contrato civil o comercial (compraventa, locación, etc.), pero siempre será un contrato diferente al de corretaje.

   Por su parte el art. 5 de la ley provincial 3.043 (B.O.: 1964/10 21), establece que “son actividades propias del corredor de comercio, intervenir en todos los actos propios del corretaje, promoviendooayudando la conclusión de los contratos relacionadoscontoda clase de bienes de trafico licito y todaotra actividad, propia de sus funciones, que no esté expresamente prohibida por el código de comercio.”Posteriormente la ley 7372 dispuso la creación del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios bajo la cual se organizó la actividad profesional de quienes ejercen las actividades comerciales de intermediación en los negocios inmobiliarios.

   Es conteste la doctrina y la jurisprudencia, en afirmar que, no obstante haber sido despojado por la legislación del carácter de funcionario público, el corredor de comercio ejerce una función que por la trascendencia social e interés público en la...