Sentencia nº 13 de SUPREMA CORTE DE MENDOZA, SALA N° 1, 28 de Marzo de 2017

PonenteGÓMEZ - PÉREZ HUALDE
Fecha de Resolución28 de Marzo de 2017
EmisorSUPREMA CORTE DE MENDOZA - SALA N° 1
MateriaCONTRATOS - APLICACION DE LA LEY - REGLA GENERAL

SUPREMA CORTE DE JUSTICIA - SALA PRIMERA

PODER JUDICIAL MENDOZA

foja: 79

CUIJ: 13-00774607-9/1((012052-251482))

CONTACTO S.A. EN J° 13-00774607-9 (012052-251482) "CONTACTO S.A. C/ GIOL LUIS ALEJANDRO Y OTS. P/ COBRO DE PESOS" P/ REC.EXT.DE INCONSTIT-CASACIÓN

*104043294*En Mendoza, a veintiocho días del mes de marzo del año dos diecisiete, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa n°13-00774607-9/1, caratulada:“CONTACTO S.A. EN J° 13-00774607-9 (012052-251482) "CONTACTO S.A. C/ GIOL LUIS ALEJANDRO Y OTS. P/ COBRO DE PESOS" P/ REC.EXT.DE INCONSTIT-CASACIÓN”-

De conformidad con lo decretado a fojas 78 quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero:DR. JULIO R.G.; segundo:DR. A.P.H.; tercero:DR. J.H.N..

ANTECEDENTES:

A fs. 28/40 Contacto S.A, a través de representante, deduce recursos extraordinarios de Inconstitucionalidad y Casación contra la sentencia dictada por la Tercera Cámara Civil de Apelaciones de la Primera Circunscripción Judicial, a fs. 335/343 de los autos n° 251.482/51.709, caratulados:“Contacto S.A c/Giol L.A. y ots. P/Cobro de Pesos”

A fs. 48/49 se admite formalmente el recurso de Inconstitucionalidad y se rechaza el de Casación. Corrido traslado a la contraria, el mismo fue contestado a fs. 50/53 vta. por el Sr. L.G. y a fs. 60/68 vta. por el Sr. H.M.. En ambos casos, se solicitó el rechazo.

A fs. 71/72 vta. la Procuración General, por las razones que expone, aconseja rechazar el recurso interpuesto.

A fs. 77 se llama al acuerdo para dictar sentencia, y a fs.78 se deja constancia del orden de estudio en la causa por parte de los señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, esta S. se plantea las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTIÓN:¿Es procedente el recurso de Inconstitucionalidad interpuesto?

SEGUNDA CUESTIÓN:En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTIÓN:C..

A LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. JULIO GOMEZ, DIJO:

I. PLATAFORMA FÁCTICA.

Los hechos relevantes para la resolución del recurso son, sintéticamente, los siguientes:

  1. Contacto S.A, a traves de apoderado inició demanda por cobro de pesos contra los Sres. L.G. y H.D.M., en concepto de comisión por una operación de compraventa inmobiliaria en la que la accionante actuó como comisionista. Relató que el 5 de febrero de 2009 el Sr. G., firmó una autorización, en favor de Contacto S.A, para la venta de una finca de su propiedad; que se estableció un valor de venta de U$S 1.200.000, pagaderos el 50% a la firma del boleto y el saldo al momento de la escrituración. Que el co-demandado G. concretó la venta con el Sr. M., también demandado en autos, una vez vencida la autorización de venta, con el único objeto de eludir el pago de la comisión.

    Dijo que su parte actuó como corredor y que en reiteradas oportunidades llevó al Sr. M. a conocer y recorrer la finca que, una vez concretada la operación, emplazó a los demandados mediante carta documento a abonarle la comisión, que la interpelación sólo fue contestada por el co-demandado G., quien la rechazó por las consideraciones que expone.Reclamó lasuma de $119.700, sujetándolo en lo que en más o en menos surja de la prueba a rendirse. Ofreció pruebas.

  2. El co-demandado G. al contestar demanda reconoció haber dado autorización de venta en febrero de 2009, que dicha autorización fue por 30 días y que la misma nunca fue firmada por su hermano, el otro condómino del inmueble. Negó legitimación activa a la actora para ser corredor de comercio por su calidad de Sociedad Anónima y dijo que la actora nunca le notificó que el Sr. M. tuviera interés en adquirir el inmueble.

    Por su parte, el co-demandado M. al contestar demanda, planteó la prescripción de la acción y en subsidio contestó demanda, negó legitimación activa de la accionante para actuar como corredora inmobiliaria. Reconoció que se acercó al Sr. C. con la intención de comprar un inmueble en la Provincia de Mendoza, nunca se concretó ninguna operación por diversos motivos de índole comercial. Sostuvo que el conocimiento de la finca que adquirió llegó a través de la sobrina de los vendedores que trabajaba para él.

  3. La sentencia de primera instancia rechazó la demanda instaurada, calificó la actuación de la actora como ineficaz y estéril al prescindir informarse sobre la legitimación de quien le propuso la intermediación, toda vez que el inmueble a ofertar se encontraba en condominio y la autorización fue dada por uno solo de los condóminos.

  4. Apeló la actora. La Cámara confirmó la sentencia. Para decididir de este modo, luego de definir al contrato de corretaje y establecer el marco normativo aplicable, se centró en el análisis de la autorización de venta conforme los siguientes argumentos:

    *El objeto de la autorización de venta faculta al corredor inmobiliario para que éste ofrezca al público, para su venta o para el negocio de que se trate, el bien raíz del comitente, procurando conseguir interesados en la operación que permitan la celebración definitiva del convenio deseado por éste. Además es utilizada para determinar los derechos y obligaciones de la inmobiliaria y del propietario, las condiciones y modalidades del negocio que se pretende celebrar y otros aspectos relevantes de la gestión encomendada.

    *Resulta indispensable que el corredor realice el estudio de título de propiedad del comitente puesto que de ello depende la individualización del vendedor y también debe efectuar el estudio de dominio con relación a todos aquellos impedimentos que pudieran sobrevenir para la libre y perfecta transmisión del dominio, puesto que de ello dependerá el éxito de la gestión (art. 36 inc. b, c, d, Ley 25.028).

    *La autorización de venta requiere la determinación exacta del precio de venta ,su forma de pago y la comisión que percibirá el corredor en caso de venta. También resulta...

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