Sentencia nº 51986 de Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 22 de Junio de 2016

PonenteFURLOTTI - MARSALA - CARABAJAL MOLINA
Fecha de Resolución22 de Junio de 2016
EmisorPrimera Circunscripción
MateriaRESPONSABILIDAD CIVIL - INDEMNIZACION - LOCACION - CONSERVACION DE LA COSA - PRESUNCION LEGAL

CAMARAS DE APELACIONES EN LO CIVIL, C SEGUNDA>
Expediente salido en lista:23-06-2016 Autos Nº: 51986 a fojas: 314
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Fojas: 314

En la ciudad de Mendoza, a los veintidós días de junio de dos mil dieciséis se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara Segundo de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Mi-nas, de Paz y T., los Sres. Jueces titulares de la misma D.. M.T.C.M., S.D.C.F. y G.D.M., y traen a deliberación para resolver en definitiva la causa N° 250.891/51.986, caratulados: "BENDINELLI LEONARDO FA-BIAN C/ LEON FRANCISCO JAVIER P/ D. Y P. (DERIVADO DE LOCACIÓN).” origina-ria del Quinto Juzgado de Paz, Primera Circunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 288, por la parte actora, contra la sentencia de fecha 29 de febrero de 2016, obrante a fs.279/284, y su aclaratoria de fs. 285, la que decidió: hacer lugar parcialmente a la demanda de daños y perjuicios, costas a los demandados venci-dos y regular los honorarios a los profesionales intervinientes.

Habiendo quedado en estado los autos a fs. 313, se practicó el sorteo que determina el art. 140 del C.P.C., arrojando el siguiente orden de votación: D.. F., M. y Caraba-jal M..

De conformidad con lo dispuesto por el art. 160 de la Constitución de la Provincia, plantearonse las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA

¿Es justa la sentencia apelada?

En su caso ¿qué pronunciamiento corresponde?

SEGUNDA

Costas

SOBRE LA PRIMERA CUESTION, LA DRA. FURLOTTI DIJO:

  1. Que a fs.288 la parte actora interpone recurso de apelación en contra de la sentencia que rola a fs. 279/284, que acoge parcialmente la demanda, impone costas y regula honorarios.

    Para así decidir la Sra. Jueza tuvo en cuenta que L.F.B.-LLI interpone demanda de daños y perjuicios derivados de la locación, en contra de FRAN-CISCO J.L. en su carácter de locatario, y en contra de M.B.G., L.A.J.G. y M.Y.A. en su carácter de garantes, por la suma de PESOS SESENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CIN-CUENTA Y SEIS ($ 66.856) o lo que en más o en menos resulte de la prueba a rendirse en autos, con más intereses legales. Refiere que el 25 de agosto de 2011 celebró contrato de loca-ción respecto del inmueble sito en Conjunto Residencial Dalvian, Casa 1, Manzana 25, Sector I, Ciudad, M. con el Sr. F.J.L.. Que a partir del mes de enero de 2012 el locatario cayó en incumplimiento por lo que fue intimado junto con los garantes. Que ante el incumplimiento se iniciaron las acciones de desalojo y cobro de alquileres, Nº 132.158 y 132.159, ambas originarias de este Quinto Juzgado de Paz Letrado. Que ambas causas se ter-minaron en virtud de haberse cancelado la deuda de canones, expensas e impuesto inmobilia-rio, por uno de los fiadores, L.A.J.G., habiéndose reservado la actora el reclamo por los daños y perjuicios, ya que una vez recuperado el inmueble, el mismo se encontró en condiciones notoriamente distintas a las que se encontraba al momento de ser entregado. Cita jurisprudencia. Reclama $ 18.300 en concepto de materiales y mano de obra de pintura exterior e interior; $ 4200 en concepto de mano de obra y materiales de electricidad; $ 3650 en concepto de mano de obra y materiales de plomería; $ 1450 en concepto de mano de obra y materiales de albañilería; $5796 en concepto de IVA sobre los conceptos anterior-mente referidos; $ 3600 en concepto de mano de obra y materiales de jardinería; $ 3920 en concepto de mano de obra y materiales de carpintería; $ 1740 en concepto de mano de obra y materiales de cerrajería; $ 800 en concepto de honorarios del escribano; $ 300 en concepto de transporte; $ 900 en concepto de honorarios del ingeniero; $ 22.200 en concepto de indemni-zación sustitutiva del valor locativo del inmueble por el tiempo que durará la reparación, inte-grada de la suma de $ 13.500 por cánones y $ 5700 por expensas. A su turno contestan los demandados, se produce la prueba, las parte alegan y la Sra. Jueza dicta sentencia en base a las siguientes consideraciones:

    La relación contractual ha sido reconocida por ambas partes.

    En cuanto a la procedencia de los daños en la propiedad locada señala que la obliga-ción del inquilino es la de conservar el inmueble en buen estado, “como lo haría un propietario diligente” (art. 1556 y 1561 del C.Civil), estando a su cargo las reparaciones denominadas locativas o como lo denominan los franceses de “menu entretien” (art. 1573 del C.Civil). Sin embargo, en la doctrina y la jurisprudencia no existe conformidad sobre cuáles son las repara-ciones que deben considerarse como locativas, siendo conteste la mayoría en dejar al prudente arbitrio judicial y a consideraciones de cada caso en particular la determinación de las repara-ciones que deberán ser soportadas por el locatario.

    1. En cuanto al rubro pintura, la cláusula 1º del contrato de locación establece: “El in-mueble se entrega…pintado con tonos claros con pintura de primera calidad (latex)”, y la cláusula 10º: “…La pintura del inmueble se entrega en muy buen estado y tonos claros, de-biendo devolverlo en las mismas condiciones al finalizar el presente contrato y/o ante su reso-lución anticipada”. Ahora bien, he de meritar que si bien es cierto que el locatario tiene la obligación de conservar la cosa en buen estado, como expresé ut supra, y conforme al 1573 “debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio", también es cierto que la pintura no es un gasto me-nor. Asimismo, cabe destacar que el actor no reclama en autos un repintado general, sino que el presupuesto acompañado a fs. 15/16, reconocido a fs. 144, comprende la pintura de los mu-ros, aleros, carpintería metálica y de madera, herrería y piedras en el exterior, y de muros, cie-lorrasos, aberturas, placares, herrería (hogar a leña), y reparación de muros dañados (enduído, yeso y cemento) en el interior. Es decir, que su reclamo posee una extensión que no surge de las cláusulas del contrato (1º y 10º), e interpretarlas en ese sentido resultaría abusivo e implica-ría ir contra un principio fundamental en materia contractual, el cual es, la buena fe dentro de las cuales debe encauzarse la relación contractual e interpretarse el contrato (art. 1198 del C.C.). Sin embargo, en el caso, de las fotografías acompañadas (en copia a fs. 31/51), Acta de Constatación del inmueble labrada por el oficial de justicia a fs. 77 en los autos Nº 132.158- “BENDINELLI, L.F.C.L.F.J.” (en copia a fs. 24 de autos), Acta Notarial de Constatación del inmueble (en copia a fs. 25/28) cuyo original ten-go a la vista y obra en caja de seguridad (ver cargo de fs. 57) y pericia de fs. 194 surge que algunos deterioros en la pintura general del inmueble son debidos al uso del locatario, y por lo tanto a su cargo. Por lo tanto, y haciendo uso de la facultad conferida por el art.90 inc. 7 del C.P.C. fija prudencialmente y estima justo reducir en un 50% la suma reclamada y condenar por este rubro la suma total de pesos nueve mil ciento cincuenta ($ 9.150), con más los inter-eses legales de la ley 4087 desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la...

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