Sentencia nº 50650 de Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 13 de Mayo de 2015

• Ponente: CARABAJAL MOLINA - FURLOTTI
• Fecha de Resolución: 13 de Mayo de 2015
• Emisor: Primera Circunscripción
• Materia: DERECHOS DEL CONSUMIDOR - CORRETAJE - CORREDOR - PROFESIONES LIBERALES - MATRICULA PROFESIONAL

Untitled Document

CAMARAS DE APELACIONES EN LO CIVIL, C SEGUNDA>

Expediente salido en lista: 15-05-2015

Autos Nº:

50650

a fojas:

288

:: ... Texto Publicado en la Web ... ::

Expte:

50.650

Fojas:

288

En la ciudad de Mendoza, a los

trece dÃas de Mayo de dos mil quince se reúnen en la Sala de Acuerdos de la

Excma. Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y

T., los Sres. Jueces titulares de la misma Dras. Silvina Del Carmen

Furlotti y MarÃa T.C.M., no asà la Dra. G.D.M.

por encontrarse en uso de licencia, y traen a deliberación para resolver en

definitiva la causa N° 181.323/50.650 carat. “M.J.© Rodolfo c/ Zeballos

Jorge p/ Acción de Nulidad”, originaria del Segundo Juzgado de Paz Letrado de

la Primera Circunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud del

recurso de apelación interpuesto a fs. 254 por la parte demandada contra la sentencia de fecha

17/02/14, obrante a fs. 245/249 la que decidió admitir la demanda interpuesta,

impuso costas y reguló honorarios a los profesionales intervinientes.

           Habiendo

quedado en estado los autos a fs. 287, se habÃa practicado el sorteo que

de-termina el art. 140 del C.P.C., arrojando el siguiente orden de votación:

D.. C.M., F. y M..

De conformidad con lo dispuesto

por el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantearon las

siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA

¿Es justa la sentencia

apelada?

En su caso ¿qué pronunciamiento

corresponde?        Â

SEGUNDA

Costas

SOBRE LA PRIMERA CUESTION, LA

DRA. C.M. DIJO:

           I.

Se alza a fs. 254 la parte demandada

contra la sentencia de fecha 17/02/14, obrante a fs. 245/249.

           La

decisión impugnada admitió la demanda interpuesta por el Sr. José R.M.

contra el Sr. J.Z. y, en consecuencia, declaró la nulidad del

contrato de corretaje celebrado entre las partes con fecha 26/07/10 obrante a

fs. 8 de autos. Asimismo impuso costas y

reguló honorarios a los profesionales intervinientes.

           II.

PLATAFORMA FACTICA:

           Los

hechos relevantes para la resolución del recurso en trato, son sintéticamente

los siguientes:

           1)

A fs. 10/13 vta compareció el Sr. José

R.M. e interpuso demanda de nulidad del contrato de corretaje

celebrado con el Sr. J.Z..

           Sustentó

su pretensión en las siguientes circunstancias:

•         Que poseÃa un inmueble en el distrito de Panquehua del

departamento de Las Heras y que concurrió a la inmobiliaria del demandado con

el objeto que le tasara el inmueble por no tener experiencia.

•         Que una vez concretado el vÃnculo del corretaje, el

demandado tasó la propiedad en la suma de $ 200.000.

•         Que con posterioridad a la celebración del acuerdo, comentó

el monto tasado entre fa-miliares y amigos, quienes le hicieron saber que era

un precio muy bajo. Por ello, decidió pedir a otras inmobiliarias tasaciones

verbales, quienes le informaron que el precio del terreno ascendÃa a la suma de

$ 800.000.

•         Que por ello, se comunicó con el demandado a fin de que

reviera el precio pues si bien no se estaba negando a su venta, el inmueble fue tasado en un porcentaje menor

al 25 % del valor real.

          Expuso que la norma aplicable era el

art. 954 del C.Civil. En efecto, entendió que se habÃa configurado la lesión subjetiva

del contrato ya que sólo tenÃa 19 años y era un joven inexperto. Expuso que

habÃa existido mala fe por parte del demandado pues existÃa una evidente

desproporción entre las prestaciones acordadas.

           Asimismo

solicitó expresamente la nulidad de la cláusula quinta de la

autorización de venta, toda vez que sólo se pactó el 3% de comisión en caso de

venta y no el 6 % como se peticionaba, siendo ello contrario a la norma del

art. 1071 del C.Civil y por ende, lo pactado resultaba abusivo y contrario a la

moral y buena costumbres.

           Fundó

en derecho. Ofreció prueba.

           2) Corrido el traslado de ley, compareció el Sr. J.Z. a fs. 36/40,

quien solicitó el rechazo de la acción intentada.

           Adoptó

la siguiente estrategia procesal:

•         Efectuó una negativa general y luego particular de todos

los hechos descriptos en la demanda.

•         Expuso que con fecha 26/07/10 el actor -luego de consultar

valores con otros profesio-nales- autorizó la venta de un inmueble ubicado en

calle L. s/n de Las Heras Mendoza, constante de una superficie de 37.763

m2 sin mejoras

•         Que se convino que el precio de venta ascendÃa a $ 200.000

y que la autorización se iba a extender por un plazo de 120 dÃas hábiles

renovables automáticamente si el vendedor no lo renunciaba.

•         Que comenzó a ofrecer la propiedad y realizó publicaciones

periodÃsticas; razón por la cual, apareció un comprador interesado quien elevó

una propuesta de $ 180.000 la que fue mejorada en la suma pactada con el actor.

•         Que el negocio se frustró por culpa del vendedor quien se

negó a realizar la operación inmobiliaria pues el resto de los herederos

autorizaron la venta. En efecto, el Sr. José M. no asistió a la firma del boleto de compraventa.

•         Que emplazó por carta documento a la actora a abonar el 6% por la venta frustrada por su exclusiva culpa

y que, luego de agotadas todos las vÃas extrajudiciales, se vio en la necesidad

de demandar el pago por vÃa judicial.

•         Que no se configuraron los elementos para la existencia de la lesión subjetiva, ya

que no existÃa desproporción en las prestaciones ni inexperiencia en el actor.

Impugnó la documentación

ofrecida como prueba.

Respecto a la cláusula 5°,

expuso que la venta se frustró por culpa exclusiva del ven-dedor y por ello debÃa cargar con el total de la

comisión pactada.

           Fundó

en derecho. Ofreció prueba.

             3) A fs. 43 y vta contestó el

actor las defensas opuestas y solicitó el rechazo haciendo hincapié en la

inveracidad de lo relatado.

Impugnó la prueba ofrecida.

            4) Luego de sustanciada la causa, la juez a

quo admitió la demanda el dÃa 17/02/14Â

y, en consecuencia, declaró la nulidad de la autorización de venta

obrante a fs. 8 de autos e impuso las costas al demandado vencido (fs. 245/49).

Argumentó de la siguiente manera:

•         Que en el caso se habÃa configurado la lesión subjetiva

invocada por el actor. En efecto, tenÃa

al momento del acto solo 19 años, circunstancia corroborada por la testimonial

del Dr. M.M..

•         Que en relación al elemento subjetivo del lesionante -Sr.

Z.- era necesario que este hubiera explotado la inexperiencia, obrando en

consecuencia de mala fe y no bastaba con el simple conocimiento, sino que

resultaba necesario que a partir de dicho estado se pretendiera obtener un

beneficio desproporcionado.

•         Que las partes convinieronÂ

una autorización de venta sujeta a determinadas cláusulas, entre ellas,

el art. 2 se dispuso que el precio de la

venta debÃa ser de $ 200.000. Sobre la base de dicho compromiso, el demandado

comenzó a trabajar y acercó ofertas al Sr. Massi.Â

•         Que el Sr. Z. era corredor público inmobiliario

matriculado, era el encargado de ventas y director de una inmobiliaria.

•         Que conforme el art. 33 inc b) de la Ley 25.028 surgÃa que dentro de otras obligaciones

estaba la del corredor de informar sobre el valor venal o de mercado de los

bienes que podÃan ser objeto de actos jurÃdicos. Además el art. 36 inc. e) del

mismo cuerpo legal disponÃa que debÃa proponer los negocios con la exactitud ,

precisión y claridad necesaria para la formación del acuerdo de voluntades,

comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que pudieran

influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al

objeto y al precio de mercado.

•         Que el actor habÃa probado que el precio que se fijó para

la venta del terreno de su propiedad era muy inferior al precio del mercado, lo

que se evidenciaba tanto con la prueba pericial como con la informativa. En

definitiva, el valor dado por el Sr.

Z., no era el precio de plaza y estaba acreditado.

•         Que la demanda prosperaba debido al incumplimiento por

parte del demandado de las normas de los arts.33 y 36Â de la LeyÂ

N° 25.028.

•         Que la actividad estaba reglada por la ley 25.028, la que guardaba estricta vinculación respecto

a los deberes de información con la ley defensa del consumidor ( N° 24.240) y

que el corredor de comercio debÃa poner todos sus conocimientos a fin de

acercar a las partes para al concreción del negocio, sobre todo establecer un

precio justo y adecuado, ello le imponÃa determinadas obligaciones y frente al

incumplimiento resultaba de aplica-ción lo normado...