Sentencia nº 51371 de Cuarta Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 14 de Septiembre de 2015

• Ponente: LEIVA - SAR SAR - FERRER
• Fecha de Resolución: 14 de Septiembre de 2015
• Emisor: Primera Circunscripción
• Materia: PROPIEDAD HORIZONTAL - CONSORCIO DE PROPIETARIOS - EXPENSAS COMUNES - LEGITIMACION PASIVA - INSTITUTO PROVINCIAL DE LA VIVIENDA DE MENDOZA - COCHERA - TITULARIDAD DEL DOMINIO

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CAMARAS DE APELACIONES EN LO CIVIL, C CUARTA>

Expediente salido en lista: 15-09-2015

Autos Nº:

51371

a fojas:

89

:: ... Texto Publicado en la Web ... ::

Expte: 51.371

Fojas: 89

En la ciudad de Mendoza a los catorce dÃas del mes de setiembre de

dos mil quince, reunidos en la Sala de Acuerdos de esta Excma. Cuarta Cámara de

Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., los señores

Jueces titulares, trajeron a deliberación para resolver en definitiva los autos

Nº 51.371/251.474 caratulados “CONSORCIO PROPIETARIOS ESPECTÁCULO PÚBLICO

C/INSTITUTO PROVINCIAL DE LA VIVIENDA (IPV) P/EJECUCIÓN DE EXPENSAS”,

originarios del Primer Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción

Judicial, venido al Tribunal en virtud del recurso de apelación planteado a

fojas 75 en contra de la sentencia de fojas 70/73.-

                       Practicado a fojas 88 el sorteo

establecido por el Art. 140 del Código Procesal Civil, se determinó el

siguiente orden de votación: L., S.S., F..-

                       De conformidad con lo ordenado en el art.

160 de la Constitución Provincial, se plantearon las siguientes cuestiones a

resolver:

PRIMERA CUESTIÓN:

           ¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

SEGUNDA CUESTIÓN:

                       COSTAS.

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN, EL SR. JUEZ DE CÁMARA, DR. CLAUDIO F.

LEIVA DIJO:

1. Que a fojas 75 el Dr. R.A.G.³mez, por el Instituto

   Provincial de la Vivienda, interpone recurso de apelación contra la sentencia

   de fojas 70/73 que hace lugar a la demanda promovida por el Consorcio de

   Propietarios Espectáculo Público, condenando a la parte demandada a pagar la

   suma de $ 13.522 con más los intereses punitorios reclamados.

   Esta Cámara ordena fundar recurso al apelante a fojas 78.

2. Que en oportunidad de fundar recurso a fojas 79/81 el Dr.

   Gómez, por el I.P.V., reseña que su mandante construyó el edificio Espectáculos

   P. y entregó los departamentos a sus adjudicatarios, que dicho edificio

   cuenta con cocheras que fueron proyectadas originalmente para que las usaran

   los ocupantes del mismo; que la finalidad social de la construcción del

   edificio fue proveer viviendas a los grupos familiares que necesitaban asistencia

   del Estado a un precio subsidiado; que la sentencia recurrida obliga al I.P.V.

   a pagarle expensas al consorcio de adjudicatarios por las cocheras que ellos

   utilizan; que se trata de una decisión contraria al sentido común y absurda,

   porque los únicos beneficiarios del uso y goce de las cocheras son los

   ocupantes del edificio; alega que no resulta lógico que su mandante pague

   expensas por una cochera que es usada únicamente por los integrantes del

   consorcio actor, sin pagar canon alguno y sin tener en cuenta el rol que tiene

   su mandante en su carácter de proveedor de vivienda social.

   Se queja de que la sentencia recurrida confunda, en su entender,

   al IPV con los adjudicatarios que integran el consorcio de propietarios del

   edificio, pues para la juez el demandado es un propietario más del edificio y

   debe pagar las expensas; que la sentencia centra su análisis en el carácter de

   titular dominial que tiene el I.P.V respecto de las cocheras; que estos

   argumentos, en el contexto explicado, no resisten el menor análisis, porque el

   proveedor de la vivienda social se encuentra en una situación absolutamente

   distinta a la situación de los adjudicatarios que integran el consorcio; que no

   puede equipararse el órgano estatal que aporta fondos públicos para brindar una

   solución habitacional destinada a cubrir el problema de déficit habitacional

   con los destinatarios de dicha inversión.

   Además, se agravia de que no se haya tenido en cuenta el

   Reglamento de Copropiedad y Administración agregado en autos, que expresamente

   deja pendiente de resolución el tema de las cocheras; que dicha disposición

   impide al consorcio tomar decisiones respecto de las cocheras y por lo tanto,

   el consorcio de propietarios no está facultado para iniciar una demanda contra

   el I.P.V. tendiente a cobrarle expensas por las cocheras, ni por el departamento

   destinado al encargado del edificio; que la escritura expresa que el Instituto

   Provincial de la Vivienda ya pagó el reglamento de copropiedad y administración

   y por lo tanto, ningún consorcista o adjudicatario debe pagarlo, quedando

   pendiente los temas de las cocheras, espacios libres, departamento del

   encargado del edificio y trámites administrativos.

   También se queja del rechazo de la excepción de inhabilidad de

   tÃtulo fundada en la falta de personerÃa del administrador del consorcio; alega

   que según surge del acta de asamblea extraordinaria del 17/09/2.012 el Sr.

   E.B. no era administrador al momento de suscribir el certificado de

   deuda en fecha 12/06/2.014 y que nunca se acompañó un acta de asamblea que

   acredite su carácter de administrador del consorcio y por el contrario acompaña

   un certificado firmado por él mismo y por una señora que dice integrar el

   consejo de administración; que la firma no se encuentra certificada, careciendo

   de autenticidad.

   Por último, alega la afectación de los derechos de los

   adjudicatarios; señala que la falta de legitimidad del administrador resulta de

   fundamental importancia porque su accionar perjudica a los propietarios del

   edificio; que resulta grave que se abra una puerta para que, en todos los

   edificios de propiedad horizontal, que ha construido el I.P.V., y todavÃa no ha

   escriturado, se generalicen reclamos por expensas en su contra; que los

   adjudicatarios dejarÃan de pagar las expensas, terminando pagando por ellos el

   demandado; que cabe preguntarse si los adjudicatarios que utilizan asiduamente

   las cocheras están de acuerdo con que las mismas se vendan en una subasta

   pública y las adquieran personas que no pertenecen al edificio, como ocurrirá

   si se confirma el fallo de primera instancia; por otra parte, alega que una

   eventual subasta hará caer el sorteo realizado en el expediente administrativo

   2054 – P – 1998 en favor de los propietarios consorcistas; que dicho sorteo

   tuvo por objeto adjudicar las cocheras a los integrantes del consorcio.

3. Que a fojas 82 la Cámara ordena correr traslado a la

   contraria de la fundamentación del recurso por el plazo de ley.

   A fojas 83/84 comparece el Dr. B.A.C., por el

   Consorcio de Propietarios Espectáculo Público, y contesta el traslado

   conferido.

4. Que a fojas 87 se llama autos para sentencia, practicándose a

   fojas 88 el correspondiente sorteo de la causa.

5. Algunas consideraciones en torno al crédito por expensas

   comunes en el régimen de propiedad horizontal y el juicio ejecutivo. Las

   expensas, junto con el fondo de reserva -si lo hubiere-, constituyen el único

   patrimonio del consorcio y, por lo tanto, son los únicos fondos que permiten el

   desenvolvimiento del sistema. Sin expensas comunes, no habrÃa propiedad

   horizontal, razón por la cual resulta imperioso dar una muy adecuada protección

   al crédito por expensas para asegurar su cobro por un lado y que ello pueda

   lograrse en el menor tiempo posible por otro. El solo atraso de uno o de varios

   propietarios en el pago de las expensas comunes lesiona los intereses de la

   comunidad consorcial, a la que crea problemas que pueden llegar a ser muy

   serios, al poder verse en dificultades para atender el pago de servicios del

   edificio como sueldos del personal de porterÃa, luz, gas y mantenimiento del

   inmueble. (PERALTA MARISCAL, L.L. “Los intereses en la obligación de

   pago de expensas comunes en el régimen de propiedad horizontal”. LA LEY, Sup.Esp.

   Intereses 2004 (julio), 53; BUERES-HIGHTON. “Código Civil” To. 5, Ed. H.,

   pág. 755 y sgtes.; y MOLINA QUIROGA, E.. “Pago de expensas y reparación de

   partes comunes”. LL 2005-F, 218-DJ 19/04/2006, 1041).

   Debe analizarse con sumo cuidado cualquier obstáculo que se oponga

   a su percepción (M.Q., E.. “Pago de expensas y reparación de

   partes comunes”. LL 2005-F, 218-DJ 19/04/2006, 1041) y en este orden de ideas,

   se ha sostenido que en la ejecución de expensas comunes es más limitado el

   marco de procedencia de la excepción de inhabilidad de tÃtulo, pues tales

   reclamos deben apartarse de rigorismos formales respecto de las condiciones de

   ejecutabilidad del instrumento base de la acción dado que las normas de la ley

   13.512 están especialmente dirigidas a asegurar el deber de pagar con

   puntualidad lo necesario para sufragar los gastos comunes (Cámara Nacional de

   Apelaciones en lo Civil, sala A, “Consorcio de Propietarios Avda. Corrient...