Sentencia nº 51461 de Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 15 de Febrero de 2016

• Ponente: FURLOTTI - MARSALA - CARABAJAL MOLINA
• Fecha de Resolución: 15 de Febrero de 2016
• Emisor: Primera Circunscripción
• Materia: DEFENSA DEL CONSUMIDOR - PROVEEDOR - RESOLUCION DEL CONTRATO - ABUSO DEL DERECHO

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CAMARAS DE APELACIONES EN LO CIVIL, C SEGUNDA>

Expediente salido en lista: 16-02-2016

Autos Nº:

51461

a fojas:

266

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Fojas: 266

Fojas: 266

En la ciudad de Mendoza, a los quince dÃas de febrero de dos mil

dieciséis se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara Segundo de

Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., los Sres.

Jueces titulares de la misma D.. M.T.C.M., Gladys Delia

Marsala y S.D.C.F. y traen a deliberación para resolver en

definitiva la causa N° 8.234/51.461, caratulados: "CORREDOR DEL OESTE S.A.

C/ MI-JOEVICH RUBEN DARIO P/ RESC. DE C.€ originaria Juzgado en lo Civil,

Co-mercial y Minas, Tribunal de Gestión N° 1, de la Primera Circunscripción

Judicial, venida a esta instancia en virtud del recurso de apelación

interpuesto a fs. 241, por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 18

de mayo de 2015, obrante a fs. 231/236, la que decidió: hacer lugar a la demandaÂ

instada por Corredor Del Oeste S.A., disponer a los demandados hagan devolución

del terreno a la actora, condenar a los demandados al pago de los costos y

costas y diferir los honorarios a los profesionales intervinientes.

           Habiendo quedado en estado los autos a fs. 264, se

practicó el sorteo que determina el art. 140 del C.P.C., arrojando el siguiente

orden de votación: D.. F., M. y Caraba-jal M...

           De conformidad con lo dispuesto por el art. 160 de la

Constitución de la Provincia, plantearonse las siguientes cuestiones a

resolver:

           PRIMERA: ¿Es justa la sentencia apelada?

                                  En su caso ¿qué pronunciamiento

corresponde?        Â

           SEGUNDA: Costas

SOBRE LA PRIMERA CUESTION, LA DRA. FURLOTTI DIJO:

           1.A fs. 241 la demandada C. interpone recurso de

apelación en contra de la sen-tencia que rola a fs. 231/236 que acoge la

demanda, impone costas y difiere la regulación de honorarios.

           Para asà decidir, la Sra. Jueza, tiene en cuenta que,

CORREDOR DEL OESTE S.A demanda por resolución contractual en contra los SRES.

RUBÉN DARÍO MIJOEVICH y P.C., con quienes celebró contrato de

compra-venta. También interpone demanda de cumplimiento contractual, como

acción alternativa a la primera intentada, y sujeta el progreso de esta segunda

a la opción de los demandados en autos. Manifiesta, la juzgadora, que en fecha

28 de marzo de 2003, la parte actora vendió a los Sres. M. y C., el

03231% de un inmueble identificado en la cláusula primera del contrato de

compra-venta acompañado en autos. En el mismo, los demandados se comprometieron

a pagar un precio total de $15.000, que en el caso particular, serÃan abonados

de acuerdo a un plan de financia-ción otorgado, de hasta 200 cuotas mensuales y

consecutivas, calculadas con intereses median-te sistema francés, siendo el

monto total resultante de este cálculo el de $200 cada cuota, abo-nando la

primera de ellas a la firma, y quedando las 199 restantes con vencimiento

mensual y consecutivo los dÃas veinte de cada mes. El 20 de octubre de 2007, y

ante una resolución con-tractual por incumplimiento de los deudores en el pago

de las cuotas pactadas, que la actora comunicó por carta documento – de fecha

06 de junio de 2007-, las partes convinieron cele-brar un nuevo contrato, en el

cual se le reconoció a los demandados las cuotas que ya habÃan abonado en su

antiguo plan de financiación (53 hasta ese momento), y estableciendo un nuevo

plan, con un nuevo precio, para el saldo de capital restante, renovando el

resto de las cláusulas de contrato resuelto, sin modificación alguna. Los

demandados cumplieron con regularidad sus obligaciones de pago hasta cancelar

la cuota N° 58. Posteriormente, no se registra otro pago. El 30 de octubre de

2008, la actora envió carta documento a los demandados, expresan-do su voluntad

de resolver la relación contractual, en uso de la facultad que les otorgaba el

contrato de compra-venta en su cláusula novena “Mora-Pacto Comisorio Expreso”.

En cuanto a la demanda alternativa de cumplimiento contractual, su razón es la

buena fe contractual y el principio general de subsistencia del contrato, ya

que la actora manifiesta no estar especial ni rÃgidamente interesada en la

resolución del pacto.

           Luego contestan los demandados, se produce la prueba,

las partes alegan y la Magis-trada dicta sentencia en virtud de las siguientes

consideraciones:

                   No resulta controvertido que el dÃa 28 de

marzo del 2003, actora y demandados, firmaron un convenio al que titularon

“Fraccionamiento Privado del Corredor del Oeste S.A.”. De la cláusula primera

del mismo, resulta que el objeto de la negociación es un porcentaje en

condominio del inmueble de propiedad de Corredor del Oeste S.A., ubicado en el

Distrito El Challao, departamento de Las Heras, de la provincia de Mendoza,

inculto, sin servicios actua-les ni factibilidad otorgada. La finalidad de la

contratación convenida por los contratantes es asociarse para proceder, junto

con los demás condóminos, a realizar la obra de fraccio-namiento, de acuerdo al

proyecto provisorio adjunto, y como consecuencia de la misma, una vez aprobado

el proyecto definitivo de fraccionamiento y concretadas las obras que el mismo

requiere, proceder a la división de condominio de la manera prevista en el

proyecto provisorio.

           Resulta del instrumento, el carácter oneroso de la

negociación, obligándose los com-pradores a pagar la suma de PESOS QUIN-CE MIL

($15.000), pudiendo utilizar un sistema de financiación de hasta 200 cuotas

mensuales y consecutivas, con el 12% anual de interés, mediante el sistema

francés de amortización. Expresamente se estableció que en caso de utili-zación

de pago en cuotas, la mora en caso de retardo en el cumplimiento serÃa

automática, pactándose un interés punitorio de una vez y media el utilizado por

los bancos oficiales para operaciones de créditos vencidos. Se estableció

también, como consecuencia de la mora, en el supuesto de que el inmueble no

estuviera escriturado, pacto comisorio expreso facultativo del vendedor.

           En lo atinente a la escrituración del proporcional del

condominio, se estableció que la misma se realizarÃa, a más tardar, dentro del

plazo de 90 dÃas, y se dispuso que cualquier pró-rroga serÃa en beneficio

exclusivo del comprador, quien asumÃa la obligación de notificar en forma

fehaciente al vendedor su decisión de escriturar, con por lo menos, quince dÃas

de anti-cipación de la fecha elegida. No existe controversia en lo atinente a

que a la fecha, nunca se cumplió con la escrituración prevista.

           Ha quedado acreditado con las instrumentales agregadas

a fs. 61/79, que los adquiren-tes optaron por el sistema de pago en cuotas. De

las mismas constancias resulta que a partir de la cuarta cuota y hasta la cuota

cincuenta y tres inclusive, los pagos no fueron mensuales, sino por cantidades

de cuotas, algunas de ellas en mora.

           Según resulta de la pericia rendida en los presentes,

en el mes de mayo del 2007 se dio por rescindido el contrato, atento a que a

dicha fecha se adeudaban cuatro cuotas de la operato-ria. Dicha rescisión fue

notificada a los demandados en forma fehaciente y motivó que el 20-10-2007, y

ya frente a nueve cuotas vencidas y el contrato rescindido, se procediera a su

modi-ficación, conforme constancia de fs. 13.

           Ahora bien, más allá de la norma legal aplicable a la

operatoria, que se encuentra con-trovertida, la discusión de las partes se

centra en los elementos y términos de esta modificación del contrato, la

convencionalidad o no de su llenado y la validez del mismo, circunstancias que

motivarán la validez o invalidez del ejercicio, por la actora, de la facultad

resolutoria el 30-10-2008, y que fuera notificada conforme instrumental

agregada a fs. 7/8, cuya recepción ha sido impugnada por los demandados.

           Luego efectúa el encuadre legal del caso. Señala que

para la parte actora, el convenio entre partes se rige por las normas del

condominio, en tanto, para la parte demandada, la ope-ratoria realizada queda

comprendida dentro del marco de la Ley 14.005, razón por la cual pro-cede a

analizar ambos institutos, a efectos de ponderar el régimen que rige el negocio

celebra-do en los presentes.

           Entiende que no resulta aplicable la ley 14.005 en

razón de que el negocio de las partes no ha tenido por objeto la venta de un

lote o fracción, sino la asociación de varias personas, mediada por el titular

de un bien inmueble, con el objeto de realizar o cumplir todos los requi-sitos

necesarios para poder peticionar el loteo o fraccionamiento de un inmueble determinado.   Â

Es decir, que resulta del propio convenio, y más allá del tÃtulo que le puedan

haber puesto las partes al celebrarlo, que se está frente a una negociación

compleja y diferida en el tiempo, que debe...