Sentencia nº 50922 de Quinta Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 2 de Septiembre de 2014

• Ponente: RODRIGUEZ SAA, MARTINEZ FERREYRA, MOUREU
• Fecha de Resolución: 2 de Septiembre de 2014
• Emisor: Primera Circunscripción

QUINTA CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL - PRIMERA CIRCUNSCRIPCION DE MENDOZA

PODER JUDICIAL MENDOZA

foja: 260 CUIJ: 13-00707898-0( (010305-50922))

TRESESES S.A. C/ CLINICA FRANCESA SRL, (CFTM SRL) S/ CUMPLIMIENTO O RESCISIÓN DE CONTRAT

*10707999*

En la ciudad de Mendoza, a los dos días del mes de septiembre del año dos mil catorce, se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara Quinta de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T. de la Primera Circunscripción Judicial, los Srs. Jueces titulares de la misma Drs. A.M.R.;guezS.;, O.M.;nezF. y B.M., y trajeron a deliberación para resolver en definitiva la causa Nº148.600/50.922, caratulada "TRESESES S.A. C/ CLINICA FRANCESA S.R.L. P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, originaria del Séptimo Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 183/184 por la parte demandada contra la sentencia dictada a fs. 173/178.

Llegados los autos al Tribunal, a fs. 200 se ordena expresar agravios, lo que se cumple a fs. 202/220. Corrido el traslado de ley, a fs. 222/235 se contesta el recurso, adhiriendo a fs. 236/238 la parte actora al recurso deducido y contestando a fs. 254 los Drs. A.E.C. y J. del Pópolo el traslado conferido de la apelación de honorarios. A fs. 259 quedan los autos en estado de dictar sentencia.

Practicado el sorteo de ley, quedó establecido el siguiente orden de votación: Drs. Rodríguez Saá, M.;nezF. y Moureu.

En cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C., se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTION : Es justa la sentencia apelada?

SEGUNDA CUESTION : C..

SOBRE LA PRIMERA CUESTION EL DR. RODRIGUEZ SAA DIJO :

I.- Que en la presente causa la parte actora promueve demanda por “resolución del contrato” de locación celebrado con la demandada, con fundamento en la cláusulatercera en la cual se convino que la falta de pago de dos períodos consecutivos daba derecho al locador a resolver el contrato. El canon mensual se convino en siete mil dólares (U$S 7.000.-) más el cincuenta por ciento (50%) de IVA que correspondiera tributar por dicho monto, debiendo pagarse por adelantado del 1 al 5 de cada mes. Se aclaró, además, en la demanda que el contrato inicial fue prorrogado en las mismas condiciones hasta el 31 de octubre de 2.013.

Afirmó también la actora en la demanda que el inquilino dejó de abonar los cánones correspondientes a los meses de junio (vencimiento el día 05/06/12) y julio de 2012 (vencimiento el día 05/07/12), por lo que su parte hizo uso de la facultad resolutoria prevista en la cláusula tercera del contrato y mediante carta documento remitida el día 6 de julio de 2.012 dio por resuelto el contrato, y en el mismo acto emplazó al inquilino a pagar los cánones adeudados, a pagar las multas a su cargo y a desocupar el inmueble en el plazo previsto de noventa días.

La parte demandada sostiene que la actora actuó de mala fe pues se estaba en medio de una negociación sobre la futura o no renovación del contrato de alquiler y por eso no recibió el pago correspondiente al mes de junio, postergando su percepción hasta tanto se confirmara o no el nuevo acuerdo. Entiende que existió una maniobra de la parte actora quien un día después del vencimiento del plazo para pagar el canon notificó no la intimación a pagar del art. 5 de la ley 23.091 sino la resolución del contrato, norma que la parte actora considera inaplicable.

Se aclara que luego del intercambio de cartas documentos, se procedió a pagar los cánones de junio y julio con más sus intereses conforme a los recibos acompañados, los que fueron percibidos sin reserva alguna. Con posterioridad la actora comienza a agregar una leyenda que expresa que “El presente pago no implica prórroga, espera ni novación del contrato resuelto con fecha 06/07/2012”, por lo que su parte debió ofrecer el pago con la intervención de un escribano dejándose constancia que se rechazaba la leyenda agregada al recibo.

En primera instancia, luego de hacerse referencia a una serie de aclaraciones conceptuales tendientes a diferenciar la resolución de la rescisión de los contrato y de indicarse que en el caso la mora se producía por su solo vencimiento, se expresó que “Las precisiones conceptuales efectuadas otorgan los parámetros a la luz de los cuales la cuestión en trato debe ser analizada, toda vez que la actora sostiene que la resolución operó ipso iure con la mora del segundo canon adeudado, correspondiente al mes de julio de 2.012; en tanto la accionada afirma que los efectos resolutorios resultaron neutralizados no sólo por la negativa de la locadora a recibir tales pagos, sino por la aplicación de los institutos del abuso del derecho (art. 1.071 C.C.) y la buena fe (art. 1.198 C.C.)”.

Se da por acreditado el cumplimiento tardío de las prestaciones a cargo de la demandada y se entendió que en cambio de las pruebas producidas no surgía que la misma hubiera acreditado el ofrecimiento de pago que invoca y mucho menos que los pagos no se recibieron por encontrarse en tratativas tendientes a una renegociación del contrato. Se destaca, además, que de la pericia contable surge que los pagos realizados durante la vigencia del contrato se efectuaron en forma tardía.

Dentro de este marco, se llega a la conclusión de que “En síntesis, las consideraciones anteriores permiten colegir que la resolución del contrato no fue intempestiva, siendo el ejercicio de tal facultad por parte del locador absolutamente regular. Esta conclusión no varía por la circunstancia de que la locadora omitiera el emplazamiento previsto en el art. 5 de la Ley 23.091, toda vez que se trata de un supuesto de mora ex re conforme ya he referido, ni por la recepción de pagos posteriores, respecto de los cuales de ningún modo puede postularse que redimieran la resolución operada”.Se aclaró, además, que tampoco se vislumbra la mala fe ni el abuso de su derecho que la accionada endilga a la accionante, violatoria de los arts. 1071 y 1198 del Código Civil.

De esta manera se concluye afirmando que “En síntesis, las consideraciones anteriores permiten colegir que la resolución del contrato no fue intempestiva, siendo el ejercicio de tal facultad por parte del locador absolutamente regular. Esta conclusión no varía por la circunstancia de que la locadora omitiera el emplazamiento previsto en el art. 5 de la Ley 23.091, toda vez que se trata de un supuesto de mora ex re conforme ya he referido, ni por la recepción de pagos posteriores, respecto de los cuales de ningún modo puede postularse que redimieran la resolución operada”.

Aceptada la procedencia de la resolución del contrato se analizan los efectos de la misma señalándose que respecto al reintegro de los bienes locados, ante la entrega de que da cuenta el acta extraprotocolar obrante a fs. 170, la cuestión se circunscribe al otorgamiento al locador de la tenencia definitiva de los inmuebles y muebles detallados en el contrato y la diligencia notarial.

En cuanto a la cláusula penal pactada en la cláusuladécimo cuarta del contrato consistente en “...un pago de DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES DOSCIENTOS MIL ( $ 200.000) que deberá pagar al locador dentro de los 30 días de haberse efectuado la rescisión,...” se admite su procedencia, pero se morigera la misma pero se consideró que “...resulta ajustado a derecho...