Sentencia nº 50287 de Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 28 de Julio de 2014

• Ponente: FURLOTTI, MARSALA, CARABAJALMOLINA
• Fecha de Resolución: 28 de Julio de 2014
• Emisor: Primera Circunscripción

Fojas: 755

En la ciudad de Mendoza, a los veintiocho días de julio de dos mil catorce se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara Segundo de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., los Sres. Jueces titulares de la misma D.. S.D.C.F., G.D.M. y M.T.C.M., y traen a deliberación para resolver en definitiva la causa N° 21.377/50.287, caratulados: "BITTAR, FELIX EDGARDO C/ BUSTOS FLORENCIO SEGUNDO P/ ACCION DE NULIDAD” originaria del Primer Juz-gado Civil, Comercial y Minas, de la Cuarta Circunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 670, por la administradora del sucesorio del actor, contra la sentencia de fecha 23 de mayo de 2013, obrante a fs. 661/668, la que decidió: rechazar la acción de nulidad, imponer las costas a la actora por resultar vencida y regular los honorarios a los profesionales intervinientes; hace lugar a la demanda articulada a fs. 336/338, por la actora, imponer las costas a los demandados vencidos y regular los honorarios de los profesionales intervinientes.

Habiendo quedado en estado los autos a fs. 753, se practicó el sorteo que determina el art. 140 del C.P.C., arrojando el siguiente orden de votación: D.. F., M. y Caraba-jal M..

SOBRE LA PRIMERA CUESTION, LA DRA. FURLOTTI DIJO:

1. A fs. 670 interpone recurso de apelación el Dr. R. por la Sra. B.R.V.-jo, administradora del sucesorio del actor (B.) en contra de la sentencia que rola a fs. 661/667, que rechaza la acción de nulidad por lesión subjetiva, impone costas y regula honora-rios; hace lugar a la demanda incoada a fs. 336/338 y declara la nulidad parcial del acto jurídi-co, impone costas y regula honorarios. A fs. 685, hace lo propio, el D.A., en nombre y en representación de los Sres. B. y S..

   Para así decidir la Sra. Juez tuvo en cuenta que el Sr. F.E.B. demanda por nulidad de un acto jurídico, (venta de un inmueble sometido a propiedad hori-zontal) en contra F.S.B. y MABEL DE L.S., por el vicio de lesión subjetiva. Relata los hechos y hace reserva de iniciar las acciones co-rrespondientes para obtener la rectificación de la transferencia de dominio dispuesta en ese instrumento público, Unidad Tres, que al detallar la superficie cubierta total incluyó la corres-pondiente a la Planta Alta, que no fue vendida, lo que lo dejó sin título.

   Se acumulan los autos N° 22.169 “BITTAR, F.E.C.B., FLO-RENCIO SEGUNDO Y SALINAS MABEL P/ ESCRITURACIÓN- REDARGUCIÓN DE FALSEDAD”.

   Se ofrece y rinde la prueba; las partes alegan en ambos expedientes y la Sra. Juez dicta sentencia.

   En primer lugar, analiza, si prospera la acción de nulidad por lesión, porque de así ser la acción por escrituración se volvería abstracta.

   En el análisis del expte. n° 21.377, caratulado: "BITTAR, F.E.C.B., FLORENCIO SEGUNDO Y OTRA P/ ACCIÓN DE NULIDAD, relata que los hechos son que el Sr. F.B., entabló la presente acción pretendiendo que se declare la nulidad de la venta de un inmueble sometido a propiedad horizontal, parte de la Unidad Tres, del edificio ubicado en calle Belgrano N° 555 de Tupungato, compuesta por depósito constan-te de una sup. cubierta de 50,04 m2 y patio de 585,29 m2, la cual fue instrumentada el 16/08/2006 mediante escritura pública, sosteniendo que los ahora demandados, explotando su necesidad, ligereza e inexperiencia, obtuvieron una ventaja patrimonial evidente, despropor-cionada e injustificada, estableciendo un precio vil de $40.000, aprovechamiento que se vio acrecentado en la financiación para el pago de dicho importe, pactándose un contado del me-nos del 10% del valor establecido, $3.500, y el saldo en 73 cuotas mensuales e iguales, sin interés y sin garantía real, de $500 cada una, suma que ni siquiera alcanza el valor locativo de inmueble. Además, hace reserva de iniciar las acciones correspondientes para obtener la recti-ficación de la transferencia de dominio dispuesta en ese instrumento público, Unidad Tres, que al detallar la superficie cubierta total incluyó la correspondiente a la Plata Alta, que no fue vendida, lo que dejó sin título, acción que finalmente interpuso dando lugar a los autos N° 22.169, acumulados a los presentes obrados.

   Refiere la juzgadora que el 07/11/1995, el actor, en su carácter de propietario del in-mueble con frente a calle B.N.° 555 de Tupungato, que también tiene salida a calle Li-niers, lo sometió al régimen de propiedad horizontal, mediante escritura pública, constituyen-do el consorcio inscripto en el Registro Público al siento N° 8 Fs. 29 del Tomo I de Propiedad Horizontal de Tupungato. Que se estableció la Unidad Uno integrada por una Planta Alta (vi-vienda), y una Planta Baja (acceso y depósito); y la Unidad Dos Planta Baja (destino local). Posteriormente modificó el Reglamento, dividiendo la Unidad Uno en Unidad Tres (Planta Baja y Alta) y Unidad Cuatro (Planta Baja). Explica que las Unidades Dos y Cuatro fueron adquiridas por los esposos Bustos-Salinas, comerciantes dedicados a la venta de calzado, ad-quiriendo después la Unidad Tres.

   A su turno, explica la Magistrada que, los demandados solicitaron el rechazo de la demanda sosteniendo la inexistencia de lesión subjetiva aludida por el actor, y dieron su ver-sión de los hechos ratificando que en fecha 07/11/1995 el actor les vendió una unidad inte-grante de un inmueble de mayor superficie sometido al régimen de propiedad horizontal iden-tificada como Unidad Dos Planta Baja designación 0-3 destino local, y que el precio de venta fue de U$S 75.000, ya que en ese momento la mayoría de las operaciones inmobiliarias eran dólares, pagándose U$S 5.000 al contado y U$S 70.000 en 50 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de U$S 1.400 cada una, librándose en garantía 50 pagarés comerciales, las cuales fueron abonadas en su totalidad. Que el inmueble vendido había sido recibido por el actor co-mo anticipo de herencia de sus padres y que tenía un usufructo a favor de los mismos que tuvo que ser desafectado para la venta.

   Que el 03/10/2003 el actor les vendió otra Unidad integrante del mismo inmueble, esta vez la Unidad Cuatro Planta Baja, designada 0-4, en este caso al venta fue por $20.000, de los cuales el actor recibió $6.800 de contado y el saldo $13.200 en 33 cuotas iguales y consecuti-vas de $400 cada una, sin intereses, librando en ese momento en garantía 33 documentos co-merciales, cumplimentándose también en su totalidad. Indican que la venta se realizó por es-critura al igual que la anterior, en donde tuvo que firmar el padre del actor el Sr. F.B. al efecto de levantar el usufructo vitalicio existente a su favor. En junio de 2006 el actor les ofre-ció la venta de otra Unidad del mismo inmueble, identificada como Unidad Cinco: Planta Baja con salida a Liniers, constante de una sup. de 585 m2 aproximadamente(construcción con des-tino original a taller) y un patio; poniendo de resalto que la Unidad referida tiene límites abso-lutamente irregulares, y que debido a las anteriores ventas que les había realizado, había que-dado como una unidad interna, con salida sólo por calle Liniers por un pasillo de 40 m2., por lo que por dichas características ellos eran los únicos a quienes la unidad le podía representar un cierto interés ya que eran colindantes con las otras unidades adquiridas al actor. Manifesta-ron que como la unidad ofrecida también era un anticipo de herencia con usufructo vitalicio a favor del padre del actor, era entonces necesario contar con el acuerdo del padre, que como en los casos anteriores, para renunciar al usufructo exigía que el pago del precio se hiciera en cuotas y no de contado para evitar que fuera malgastado por su hijo, resaltando así que el pago en cuotas era una exigencia ineludible para proceder a la venta impuesta por la parte vendedo-ra, y que por ello las cuotas se determinaban sin interés, al igual que las dos ventas anteriores.

   Que el maestro mayor de obras D.H.M. tasó la propiedad en cuestión en $39.971, por lo que el precio de venta se fijó finalmente en la suma total de $40.000, pagando de contado $3.500 y el resto en 73 cuotas mensuales de $500 cada una, sin intereses, con ga-rantía de pagarés comerciales, de la misma forma como se habían realizado las anteriores ope-raciones, pago...