• Número de sentencia: 43666
• Fecha: 03 Julio 2012
• Número de registro: 2762010593

Expte: 43.666

Fojas: 466

En la ciudad de Mendoza, a los tres días del mes de julio de dos mil doce, reunidas en la Sala de Acuerdos de la Primera Cámara Civil de Apelaciones las Dras. S.M. y A.M.V., trajeron a deliberación para resolver en definitiva la causa Nº 139.825/43.666, caratulada: "Z., J.A. y ots. c/ Q., C.C. y ots. p/ d y p”, originaria del Séptimo Juzgado de Paz letrado de Mendoza, venida al Tribunal por apelación deducida por la accionada a fs. 404, contra la sentencia de fs. 391/95, aclarada a fs. 411.

De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitución Provincial, se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:

Primera cuestión propuesta: ¿Es justa la sentencia apelada?

Segunda cuestión propuesta: costas.

Practicado el sorteo de ley, arrojó el siguiente orden de votación: Dras. M. y V..

Sobre la primera cuestión propuesta, la Dra. S.M. dijo:

1. A fs. 433/47 expresa agravios el Sr. F.C., por apoderado, contra la sentencia de primera instancia que acogió íntegramente la demanda planteada por J.A.Z. e H.E.H. contra C.C.Q., F.G.C.G., M.D.G. y Á.A.G. y, consecuentemente, condenó a los accionados a pagar solidariamente a la actora la suma de pesos veintiocho mil seiscientos setenta y cinco con 60/100 ( $ 28.675,60), con más los intereses legales y costas correspondientes.

   Cuestiona en primer lugar la apelante que la sentencia se basó exclusivamente en las pruebas y argumentos de la contraria, sin merituar debidamente los ofrecidos por su parte. Reafirma que, contrariamente a lo que la magistrada sostuvo, lo que su parte aseveró al contestar demanda fue que, como consecuencia del dictado de una medida de no innovar, optó por no modificar el estado del inmueble y devolverlo tal cual estaba. Aduce asimismo que, ciertos daños, no existieron y que, en otros casos, los importes reclamados no eran ajustados, según la prueba que a sus efectos aportó y que la juez no consideró.

   Objeta seguidamente que jamás mencionó la apelante- como sí lo hizo la pronunciante- que los deterioros del inmueble existentes al tiempo de la contratación eran los propios de su normal uso. Denuncia, en definitiva, que la sentencia trasunta errores de interpretación, merituación, análisis y valoración de pruebas ofrecidas por su parte, de los que se deriva un pronunciamiento contrario a sus intereses.

   Concreta en lo sucesivo el apelante sus agravios y dice que existen daños que su parte no cuestionó en cuanto a su existencia, sino en su cuantía. Precisa en ese plano que, en cuanto a la reposición del mueble bajo mesada en la cocina, la juez de grado equivocadamente apreció que el monto reclamado por el actor fue acreditado. Pide se modifique ese rubro y se acoja por la suma de pesos novecientos cincuenta ($ 950) conforme constancias de fs. 132/33 y lo que resulta de la pericial. Incoa que, al tratarse de presupuestos y no de facturas, ha de estarse al monto menor dado que la lógica indica que, quien debe reparar algo, siempre optará por el menor costo, en las condiciones que precisa.

   En cuanto a su existencia, cuestiona la accionada los rubros admitidos por la juez “a- quo” conforme detalla, dando, en cada caso, las razones de su posición.

   En su segundo agravio se queja el apelante de la suma de pesos un mil quinientos ($ 1.500) que la juez de grado acogió, con fundamento en la frustración de un contrato celebrado con una tercera persona. Alega que el instrumento en que se basó la juez carece de fecha cierta, incumple normas fiscales, fue acordado por quien no tenía poderes al efecto ni entregó la seña al actor y se concertó sin atender a la vigencia del contrato de locación celebrado con la demandada, entre otras razones sobre las que se explaya.

   En el tercer agravio se queja de que la sentenciante de grado omitió tratar la pretensión de su parte tendiente a que se deduzca del monto de condena la suma de pesos novecientos ($ 900) entregados como depósito en garantía.

   El cuarto agravio se dirige a cuestionar la condena en lo relativo a los gastos proporcionales en concepto de impuestos, canon del mes de octubre de 2.007 – pesos un mil quinientos ($1.500)- y proporcional de días correspondientes a noviembre de ese mismo año- pesos ochocientos cuarenta y tres ($ 843)-. Objeta, concretamente, que no corresponde a la demandada soportar el canon correspondiente al mes de octubre de 2.007 y que sólo debe indemnizarse la privación del inmueble por el lapso de diez días, por la suma de pesos trescientos sesenta y seis con 66/100 ( $ 366,66).

   En el quinto agravio reprocha la quejosa que se condenó a su parte al pago de la suma de pesos cuatrocientos treinta y seis ($ 436), en concepto de OSM, sobre la base de una errada valoración de los elementos de juicio aportados al proceso. Reafirma en subsidio que, por mérito de lo establecido en la cláusula décimo octava del contrato, sólo correspondía a su parte abonar la suma de pesos doscientos sesenta y uno con diecisiete ($ 261,17).

   Como sexto agravio sienta la apelante que la suma de pesos cuatro mil trescientos ($ 4.300) y no la de pesos siete mil quinientos ochenta ($ 7.580) reclamados por el actor, es la que adecuadamente representa el gasto en concepto de materiales y mano de obra para la reposición de placas que conformaban la ampliación existente sobre el frente del local. Cuestiona a sus efectos la ponderación de la prueba que efectuó la juzgadora.

2. A fs. 451/54 la actora contesta el traslado oportunamente conferido, solicitando la confirmación del fallo apelado, con costas, por las razones que expone.

3. Lineamientos generales que regirán para la solución del caso:

   Dada la índole de las quejas que trae la apelante a esta Alzada, creo necesario recordar en primer lugar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino que deben atender tan solo a aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada.

   También se torna imperioso en estos lineamientos introductorios dejar sentada posición, coincidente con la de la magistrada de grado, en el sentido que, en base al juego de los artículos 1.615 y 1.616 del código civil, en el caso pesaba una presunción en contra del locatario, que éste debió revertir, en las condiciones que la ley establece, para eximirse de responsabilidad.

   En la línea anticipada y precisamente en un caso en el que se trató, como en el presente, de la locación de un inmueble destinado al uso comercial, se ha sentado que, la presunción que obra a favor del locador se traduce en que, si al verificarse el reintegro del inmueble se observan deterioros que exceden los propios del uso normal, éstos son a cargo del locatario, salvo que el último pruebe que tales daños existían ya al tiempo de concertarse el contrato o que se deben a circunstancias por las cuales su parte no debe responder. A ello ha agregado el mismo tribunal nacional que: “El empleo en un contrato de locación de la fórmula “en el estado que se encuentre”, no importa la descripción del bien sino una ausencia total o absoluta de descripción, de modo que, ante la prueba de existencia de deterioros al tiempo del reintegro, la falta de constancia expresa de ellos al momento de recibir el bien, permite responsabilizar al locatario” (CNAPCiv., S.G., 09/10/09, ”Catrijo S.A. c/ Pinturerías Prestigio S.A. “, Laleyonline.com.. En el orden local se hacen eco del mismo criterio, entre otros, los siguientes fallos: CC1: 28/05/2010, autos Nº 41.082/125.203 caratulados “K., O.E.I. c/ Belazco de B.S.A. p/d. y p. (derivado de locación) y CC4: 24/11/2010, autos N° 189.657/32.108 caratulados “A. de P.T. y Otros c/Dirección General de Escuelas de la Provincia de Mendoza p/D. y P.”).

   Desde el punto de vista procesal, la queja me lleva a considerar especialmente la posición de la doctrina que enseña que, en los códigos de procedimientos modernos, salvo excepciones, la eficacia de la prueba, en cada caso, queda reservada al arbitrio judicial, en virtud de la aplicación de normas flexibles o elásticas (Palacio Lino E., Derecho Procesal Civil, A.-P., Bs. As., 1.972, T. IV, p.411/13). La cuestión en conflicto nos traslada, más precisamente, al análisis de la aplicación que merecen en el proceso civil las reglas de la sana crítica, que presuponen la existencia de ciertos principios generales, que deben guiar en cada caso la apreciación de la prueba, en tesis que excluye, naturalmente, la discrecionalidad absoluta del órgano judicial. Se trata así, por un lado, de la vigencia de los principios de la lógica, y, por otro lado, de las “máximas de experiencia”, es decir, “de los principios extraídos de la observación del corriente comportamiento humano...