Sentencia nº 79911 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala III de Provincia de Jujuy, de 29 de Diciembre de 2003

Fecha de Resolución29 de Diciembre de 2003
EmisorCámara en lo Civil y Comercial Sala III

///En Salvador de Jujuy, a los veintinueve días del mes de Diciembre del año dos mil tres, reunidos en el Recinto de Acuerdos de la Sala Tercera de la Cámara en lo Civil y Comercial, los Dres. C.M.C., G.F.C.L. y N.B.I., bajo la Presidencia del primero de los nombrados, vieron el Expte. Nº B-79911/01, caratulado: “ORDINARIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO: H.E.M. C/ COLEGIO MEDICO DE JUJUY”, del cual

El Dr. COSENTINI, dijo:

Que a fs. 30/34 se presenta el H.E.M. en nombre y representación del Sr. H.E.M. promoviendo juicio ordinario por cumplimiento de contrato en contra del COLEGIO MEDICO DE JUJUY motivado en un contrato de locación que oportunamente celebraron las partes.-

Señala que el Sr. M. es apoderado de la propietaria del imueble locado Sra. B.A. TORRES ECHENIQUE DE R. y en ese carácter celebró un contrato de locación con el colegio demandado en fecha 3 de febrero de 1998 destinándolo al funcionamiento de oficinas facultándolo a sublocar parte del mismo.-

Que el precio de los primeros doce meses se fijó en la suma de pesos mil trescientos y luego hasta finalizar la suma de pesos mil quinientos, que el contrato debía concluir el 31 de julio de 2001, pero el Colegio usando sus facultades rescisorias, comunicó tal decisión y el contrato debió haber concluído el 31 de julio de 2000.-

Para resumir diré que eso no ocurrió así sino que recién se entregó el inmueble con la intervención de un E. quién labró el acta de fecha 7 de febrero de 2001. Que en ese acto el actor hizo reserva de exigir los deterioros del inmueble, la documentación acreditatoria del pago de impuestos y servicios y el monto de alquileres que se adeudaban hasta esa fecha.-

La desocupación por la rescisión se habría demorado por que la sub locataria CHAÑI FOLK se negó a desocupar y entonces el Colegio la tuvo que desalojar promoviendo juicio, de allí continuaron las conversaciones tendientes a lograr el pago de lo adeudado hasta que el colegio intimó por C.D.(12-10-01) a recibir la suma de pesos tres mil trescientos - $3.300,- - correspondiente a los meses de diciembre del 2000, enero del 2001 y proporcional de febrero del 2001 -, la que fue rechazada por igual medio por resultar insuficiente.-

Concretamente el actor resume su reclamo en requerir el deterioro causado en la propiedad enumerados a fs. 31 y vta., entrega de la documentación acreditatoria del pago de impuestos, una multa y alquileres impagos lo que hace un total de TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS DIECINUEVE PESOS ($ 31.819,-), con más sus interes y costas.-

Corrido traslado de la demanda se presenta el Dr. P.E.M., actuando en nombre y representación de la demandada a mérito del poder general para juicios y que obra agregado en autos (fs.38/39). Así presentado contesta señalando una serie de negaciones pero indica que el monto reclamado es exagerado y no se condice con la realidad de los hechos. Reconoce adeudar la suma de $ 3.300,- correspondiente a servicios impagos de los meses de diciembre del 2000, enero del 2001 y proporcional de febrero de ese año, con más intereses que totalizan la cifra de pesos $ 3.612,- que deposita y pone a disposición de la contraria. Que este monto es lo que ya antes ofreció y la contraria fue negligente en recibir, por lo que solicita se le impongan las costas.-

En lo que respecta a la multa reclamada de la cláusula tercera del contrato por la que pretende la suma de $ 14.250,-, destaca que la cláusula gobierna una situación diferente y no es aplicable dada la situación que se originó entre las partes.-

En efecto sostiene que el contrato vencía el 31 de julio del año 2001 y la multa se aplicaría si al vencer el plazo la ocupación continuara, pero como se desocupó en febrero del 2001, entiende que la misma prevé otro supuesto que no es el que aconteció entre las partes. Por ende aduce que no es una pretensión que deba atenderse.-

En cuanto a los deterioros sostiene el Dr. MARMOL que los mismos no fueron acreditados, que son meras estimaciones y no acreditó haber realizado dichos arreglos por lo que no le corresponde indemnización alguna.-

Respecto de que al no haberse entregado la documentación acreeditatoria del pago de impuestos se devengaron alquileres, conforme la cláusula novena del contrato que también el actor reclama, sostiene el Dr. Mármol que si le entregó tales comprobantes, pero que debido a la buena relación que había, la contraria nunca le entregó recibos. Mas contablemente el Colegio registró las copias de los comprobantes pues los originales obran en poder del actor. Sostiene que sí sabía que estaban pagos los impuestos y por lo tanto no resulta de aplicación la penalidad del contrato traducida en una suma de dinero.-

Sostiene el letrado que existe en autos plus petitio inexcusable de la contraria por lo que solicita sea condenada en costas, tomando como base estimatoria el monto reclamado.-

Finalmente ofrece pruebas y pide el rechazo de la demanda, con costas.-

Realizada la prueba propuesta, como la que se llevó a cabo en la audiencia de vista de la causa y una vez escuchados los alegatos, la causa queda en estado de ser fallada.-

I- Para empezar diré que no está controvertida la relación contractual y en cuanto a la enumeración de los reclamos voy a tratar en primer lugar si es procedente la multa prevista en concepto de no entrega de la documentación acreditatoria de los pagos de impuestos y servicios que gravaron el inmueble en el tiempo de ocupación, por supuesto que todo ello en el marco de los principios de autonomía de la voluntad y de buena fe contractual, que informan al sistema convencional de nuestro C.C.- arts. 1197 y 1198-. -

La redacción de la cláusula novena del contrato agregado a fs. 4/5 importa el compromiso de la demandada de abonar los servicios e impuestos del inmueble, amén de acreditarle los pagos al locador entregandoles los comprobantes, de lo que éste debía extender recibo.-

Claramente se justifica su interés de que esos pagos se verifiquen por el consabido perjuicio para el propietario que ante períodos o exacciones impagas, estos en definitiva terminan en una carga insoluta que gravan directamente al inmueble en una suerte de propter rem. De tal modo que la finalidad, aparte de que eso era parte del precio de la locación, es que si incumpliera se desataba un castigo que es el devengamiento de alquileres incluso hasta...

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