Locación

Autor:Santiago P. Iribarne
Páginas:409-415
 
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Llamados a estudiar el contenido del Anteproyecto de reforma y uniicación del Código Civil y Comercial elaborado por la comisión designada en el decreto 191/20111en materia de locación y, asimismo, compararlo con el actual régimen vigente, importa comenzar por destacar una cuestión de singular importancia: la signiicativa reducción de la cantidad de artículos que se dedican a regular este contrato.

En el actual Código Civil el contrato de locación se encuentra regulado en el Libro Segundo, “De los derechos personales en las relaciones civiles”, Sección Tercera, “De las obligaciones que nacen de los contratos”, Título Sexto, “De la locación”. Son seis artículos introductorios y 8 Capítulos.

En concreto: a partir del artículo 1493 la materia en cuestión se extiende hasta el artículo 1622 –si se circunscribe el análisis a la locación de cosas–, son un total de 130 artículos –teniendo presente la existencia de artículos añadidos (v. gr. 1582 bis2)–. Se pueden añadir 27 artículos más, si se considera el capítulo 8°, “De la locación de servicios” y todavía 30 artículos más si tomamos en cuenta el texto de la ley 23.091 de locaciones urbanas.

El Anteproyecto dedica al contrato apenas 39 artículos y limita su alcance a la locación de cosas que se separa de la locación de servicios y de obra.

Se sigue, en forma sustancial, al proyecto de reforma y uniicación elaborado en el año 19983, en el que se dedicaban a este tipo contractual solo 35 artículos.

Cabe añadir que, según se indica en la nota de presentación de aquella reforma se incluyen en esa extensión las disposiciones actualmente reglamentadas en la citada ley 23.091 de “Locaciones Urbanas”4. Aun cuando nada se expresa en tal sentido en los fundamentos del nuevo Anteproyecto, el texto de algunos de sus artículos (v. gr. 1188 y 1222 entre otros –análogos a los artículos de la ley 23.0915–), llevan a concluir que la reforma incluye igualmente al texto de esa ley.

De cualquier forma, aparece conveniente recordar que prácticamente todos los proyectos de reforma del Código Civil propusieron reducciones más o menos extensas al contrato de locación: Bibiloni trata la cuestión en 82 artículos, en el proyecto de 1936 son 44 los artículos dedicados al contrato, en el Anteproyecto de 1954 –dirigido por Jorge Joaquín Llambías– el tema es regulado en

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38 artículos, los proyectos de 1987 (ley 24.032) y 1993 (Comisión Federal de la Cámara de Diputados de la Nación) no proponían otros cambios más allá de los relativos a los plazos del artículo 1505 y, por último, la comisión creada por medio del decreto 468/92 dedicaba 53 artículos a la locación6.

Como se indicara en forma precedente, es preciso señalar que, en el nuevo régimen propuesto las normas tratadas limitan su alcance a la locación de cosas.

La deinición contenida en el artículo 1187 del Anteproyecto que estudiamos –de idéntica redacción al artículo 1121 del proyecto de 1998–, deja fuera a los contratos de locación de obra y locación de servicios actualmente alcanzados por el artículo 1493 del Código Civil7.

Muchos autores sostienen que no existen razones que justiiquen en la actualidad el tratamiento conjunto de estos tres contratos, según el método elegido por Vélez8.

Eso, en la medida que, más allá de tratarse de tres contratos consensuales y de coincidir en cuanto a que en todos una parte se obliga a pagar un precio cierto en dinero, la diferencia de contraprestación es tan grande entre cada uno de ellos que se requiere la aplicación de regímenes jurídicos distintos9.

Siguiendo esa doctrina la propuesta excluye la consideración de los contratos de locación de servicios y de locación de obra que, tal como se señala en los fundamentos que acompañan al Ante-proyecto, se denominan “contratos de obra y de servicios” y reciben una regulación independiente del contrato de locación cuyo alcance, en conclusión, se ciñe a la locación de cosas10.

La nueva deinición de locación de cosas recoge otra crítica que la doctrina había vertido sobre el artículo 1493 del Código Civil: la inclusión de uno de sus elementos esenciales, el tiempo. Este componente, ausente en el artículo 1493 de nuestro Código Civil actual, sí está contenido en muchos códigos extranjeros11.

En cuanto a su objeto el Anteproyecto prevé la aplicación del régimen de la locación a cosas muebles e inmuebles –tal como el actual Código Civil– e incorpora la posibilidad de locar “una universalidad que incluya alguna de aquellas (v. artículo 1188).

No surge expresamente del texto normativo, ni tampoco de los fundamentos del Anteproyecto, pero esta novedad parece estar dirigida a una cuestión controvertida en la doctrina: la posibilidad de locar un fondo de comercio.

Desde que, en ese supuesto, la universalidad está compuesta por cosas y, asimismo, por objetos incorporales, se ha señalado que la llamada locación del fondo de comercio constituye, en al actual régimen un contrato innominado que no se encuentra alcanzado por el régimen de la locación del Código Civil que no admite la locación de derechos12.

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En cuanto a la forma del contrato el Anteproyecto incorpora la forma escrita que actualmente prevé el artículo 1° de la ley 23.091. Esa formalidad también es exigida para las prórrogas y modiicaciones del contrato original.

Cabe recordar que el Código Civil no exige en la actualidad una forma determinada para este tipo de contratos, por lo que la locación es considerada un contrato no formal sujeto al principio de libertad de formas13.

Así, el Anteproyecto implica consolidar la doctrina que sostiene que la forma legal impuesta constituye un requisito meramente ad probationem14.

No existe en el régimen propuesto ninguna limitación relativa a la prueba ni se dispone en forma expresa un reenvío que condicione la posibilidad de admitir prueba testimonial a la existencia de un principio de prueba por escrito15.

De acuerdo con el artículo 1190 del Anteproyecto los convivientes con apenas un año de anti-güedad pueden continuar con la relación locativa ante el fallecimiento o el abandono de la cosa por el locatario. Tal derecho prevalece sobre el que pudiere corresponderle a los herederos.

La solución, cuya aplicación se prevé para los casos en los que el destino del bien locado fuera vivienda o habitación, modiica, para estos supuestos especíicamente, la regla prevista en el artículo 1496 del Código Civil –cuyo sentido remite al principio del artículo 1195 de ese ordenamiento y que en la reforma se mantiene –v. artículos 1021 y 1024 del Anteproyecto–.

El alcance de esta actual disposición, pese a no haber sido expresamente derogada, ya había sufrido un cambio en el mismo sentido propuesto por la reforma que analizamos bajo los regímenes de las leyes 13.581, 14.139, 14.288 y, en la actualidad, el artículo 9° de la ley 23.091 coniere el carácter de continuadores de la sucesión a quienes acrediten haber convivido y recibido ostensible trato familiar con el locatario16. El nuevo régimen establece en forma expresa el plazo de un año previo al abandono o fallecimiento.

Teniendo en cuenta que el artículo 510 inciso e) del mismo Anteproyecto establece como requisito previo al reconocimiento de una unión convivencial mantener la convivencia por un período no menor a dos años17, puede pensarse que el plazo anual establecido en el artículo 1190 extiende la protección a otras personas que vivan en el inmueble junto con el locatario que abandona el bien o fallece y tengan respecto de aquel un vínculo distinto del previsto para las llamadas uniones convivenciales propiamente dichas. En consecuencia, aparece conveniente precisar el sentido del término empleado para evitar confusiones.

Se modiica la regla artículo 1502 del Código Civil implementando un régimen en el cual la aplicación del Derecho Administrativo no se encuentra dada por la propiedad de la cosa objeto del contrato sino por la persona de derecho público constituida como locadora.18Se amplía el alcance de la protección prevista para los menores en función del párrafo añadido al artículo 1504, según la ley 11.156, a las personas con capacidades diferentes en general o con capacidad restringida (v. artículo 1195 del Anteproyecto).

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En coincidencia con la doctrina y jurisprudencia existente se deja de lado norma del actual artículo 1605 del Código Civil estableciéndose, en forma expresa, que la pérdida de luminosidad de inmueble no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio, excepto que medie dolo del locador (v. artículo 1204 del Anteproyecto).

También se modiica la pauta dada por el artículo 1572 del Código Civil en función del cual el incendio de la cosa alquilada debe reputarse caso fortuito hasta tanto el locador o quien fuere perjudicado no demuestre la culpa del locatario o de las personas indicadas en el artículo 1571 del mismo Código.

El criterio de Vélez Sarsield ha sido blanco de muchas críticas19volcándose la jurisprudencia por una interpretación restrictiva de la disposición que ha llegado a admitir la validez de cláusulas en sentido contrario al expresamente dado en la norma20.

El Anteproyecto incluye en forma maniiesta entre las obligaciones de conservación de la cosa que se encuentran en cabeza del locatario (v. artículo 1206 del Anteproyecto), su responsabilidad ante la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito21.

Una modiicación digna de subrayarse concierne a la duración de los contratos actualmente legislada en...

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