Sentencia nº 43933 de Primera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 18 de Mayo de 2012

• Ponente: MIQUEL, VIOTTI
• Fecha de Resolución: 18 de Mayo de 2012
• Emisor: Primera Circunscripción

Expte: 43.933

Fojas: 391

En Mendoza, a los dieciocho días del mes de mayo de dos mil doce, reunidas en la Sala de Acuerdo, las Dras. S.M. y A.M.V., trajeron a deliberar para resolver en definitiva los autos Nº137.287/139.677/43.933, caratulados: "Urrutigoity, G. c/M., A.E. y ots. p/ incumplimiento o rescisión de contrato”, originarios del Séptimo Juzgado de Paz Letrado de Mendoza, venidos a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto por la actora a fs. 323 contra la sentencia de fs. 313/18.

Llegados los autos al Tribunal, se mandó expresar agravios; a fs. 341/72 presentó su memorial la apelante, quedando los autos en estado de resolver a fs. 389, tras agregarse la contestación de la apelada a fs. 376/84.

Practicado el sorteo de ley, quedó establecido el siguiente orden de estudio:

D.. M., BOULIN y VIOTTI.

En cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C., se plantearon las siguientes cuestiones a resolver.

Primera cuestión: ¿Es justa la sentencia apelada?

Segunda cuestión: costas.

Sobre la primera cuestión propuesta la Dra. S.M. dijo:

1. Se alza la apelante contra la sentencia que: a) rechazó la demanda por cumplimiento de contrato y consignación incoada en autos por G.U. contra Alicia Estela Monfarrell y “ots. soc. de hecho”; b) declaró abstracta la pretensión contenida en los autos N.. 139.677, interpuestos por la Sra. A.E.M. y ots., en lo correspondiente a la determinación del plazo locativo y c) admitió la demanda incoada en autos N.. 139.677 por la misma Sra. M. y ots. sociedad de hecho, fijando el canon locativo del inmueble sito en Paseo Sarmiento 250, 1º en la suma de pesos cuatro mil trescientos ($ 4.300) con más expensas- desde el mes de abril de 2.007 hasta el mes de abril de 2.010- e intereses legales. Las costas se impusieron, según el caso, a los vencidos.

2. En su memorial, la apelante efectúa una reseña de los antecedentes del caso y plantea la nulidad del decisorio en crisis, aduciendo que la juez de grado pronunció una decisión “extra petita”, porque acogió la pretensión de fijación del precio de canon deducida por su contraria, sobre la base de la aplicación de la teoría de la imprevisión que jamás fue alegada en autos. Añade que lo mismo ocurre con el pronunciamiento relativo a “expensas” y con la condena al pago de intereses legales, cuya determinación no solicitó la locadora. Pide se apliquen, en caso de prosperar su petición, las costas a la contraria.

   Efectúa seguidamente la recurrente un resumen de lo que constituye el tema bajo decisión, abonando su tesis con argumentaciones que traducen su posición en la materia. Transcribe en lo sucesivo la sentencia apelada y luego precisa sus agravios.

   Respecto de la causa N.. 173.287, “U.G. y ots. c/ A.E.M. soc. de hecho p/ cumpl. de contrato y consignación de alquileres”, se agravia la apelante porque la juez de grado consideró que la opción de prórroga constituye la oferta de un nuevo contrato, hecha por el locador, en beneficio exclusivo del locatario, que requiere para su concreción no sólo que la opción se formule en término, sino que exista acuerdo entre las partes, sobre todo con relación al nuevo precio. Cuestiona la aplicación que hizo la misma juez con respecto de la jurisprudencia a la que alude y su apartamiento del criterio sentado por la Suprema Corte de Justicia de Mendoza, en los fallos que indica. Sostiene, en suma, que por el tipo de cláusula que las partes acordaron y merced al principio de autonomía de la voluntad, no era necesaria la concertación de un nuevo acuerdo.

   En su segundo agravio se queja la apelante porque la sentencia se basa en un artículo de doctrina que expresamente contradice la solución adoptada por la juez “a- quo”, en los términos sobre los que se explaya.

   El tercer agravio se dirige a atacar la afirmación efectuada por la sentenciante en el sentido que, la comunicación relativa al ejercicio por la locataria de la opción de prórroga, se efectuó transcurrida la vigencia del contrato. Dice que de las constancias de marras surge que la comunicación se cursó por CD de fecha 06/03/07, es decir, 24 días antes del vencimiento del plazo convencional.

   En el cuarto agravio cuestiona que la juez haya decidido que la opción de prórroga no daba al locatario el derecho de gozar nuevamente del plazo mínimo legal, para de allí en más y sin fundamento, rechazar la demanda por cumplimiento de contrato. Insiste en sostener que, la falta de fijación del plazo, habilitaba la prórroga por el mismo plazo originariamente pactado. Objeta que no se tuvo en la sentencia en miras las reglas que rigen para la interpretación de los contratos y que se omitió determinar cuál es el plazo – si no se compartía que el mismo corría por otro período- tornando la cláusula en inexistente o inoperativa. Destaca que la locadora, más allá de su negativa inicial, al interponer su acción declarativa reconoció la existencia de la prórroga, aunque se negó a actuar en consecuencia.

   En quinto lugar se agravia porque la sentenciante definió que la cláusula onceava del contrato no permite inferir que haya sido voluntad del locador mantener invariable el canon por los períodos siguientes. Insiste en que, si las partes nada acordaron, la cláusula relativa al precio se mantiene sin modificaciones, teniendo el ejercicio de la opción de prórroga un efecto retroactivo.

   El sexto agravio atañe al rechazo de la consignación efectuada por la locataria, sobre la base de la afirmación relativa a que, la locadora, cumplió con sus obligaciones contractuales, que los pagos no respondían a los principios de identidad e integridad y que se hicieron sin acompañar el pago de expensas. Retoma la apelante en este caso lo sostenido en el agravio anterior y añade que, la propia locadora desconocía cuál era el monto de los cánones, de donde no puede sostenerse que la consignación de los mismos no fuera íntegra; objeta que la cuestión de las expensas se introdujo de oficio, cuando no hay controversia que las mismas no fueron jamás liquidas; añade que es contradictorio sostener que no hubo acuerdo de voluntades y apartarse de lo establecido en el art. 1.622 cód. civ..

   Con respecto a la causa N.. 139.677, “A.E.M. y ots. Soc. de hecho c/ Urrutigoity, G. p/ sumario”, el Dr. Urrutigoity se agravia en primer lugar – séptimo agravio- porque la sentenciante de grado sobreseyó el pedido de fijación de plazo efectuado por la locadora. Dice que si se consideró que no había prórroga, debió rechazarse la determinación del plazo (art. 1.622 del c.civ.) y que, si se entendía que sí había mediado prórroga, pero que correspondía la fijación del plazo, el mismo debió ser fijado. Afirma que la incongruencia afecta a su parte porque, si se fijaba el plazo por entenderse que el contrato se había prorrogado, la demanda por cumplimiento y consignación de alquileres debió haber prosperado y los alquileres permanecer incólumes.

   En el segundo agravio- octavo agravio- plantea la apelante su queja con relación a la fijación de intereses legales retroactivos a la fecha de cierre de cada mensualidad, siendo que, a esas fechas, no existía obligación exigible más allá del valor pactado originalmente y que su parte consignó. Insiste en que la sentencia en este punto falla extra petita- al hacer aplicación de la doctrina de la excesiva onerosidad sobreviniente- y que en el punto se viola su derecho de defensa.

   El tercer agravio- noveno agravio- se deduce en subsidio. Se queja en este caso la recurrente de que la juez tomó en consideración para la fijación del canon dos tasaciones acompañadas por la locadora, omitió ponderar el informe de incrementos porcentuales aportado por la Dirección de Estadísticas e Investigaciones Económicas del Gobierno provincial de fs. 271 y recurrir, en su caso, al auxilio de prueba pericial. Cuestiona por otras razones que también expresa, el valor de la prueba...