Sentencia nº 33865 de Tercera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 1 de Agosto de 2011

• Ponente: COLOTTO, STAIB, MASTRASCUSA
• Fecha de Resolución: 1 de Agosto de 2011
• Emisor: Primera Circunscripción

Expte: 33.865

Fojas: 600

En Mendoza, al primer día del mes de agosto de dos mil once, reunidos en la Sala de Acuerdo, los Sres. Jueces de esta Excma. Tercera Cámara de apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., trajeron a deliberar para resolver en definitiva los autos Nº 138.661/33.865 caratulados “VIDELA VALLE JAVIER Y OTS. C/ LA NUEVA ALBORADA S.A. p/ D Y P”, originarios del Séptimo Juzgado de Paz Letrado, de la Primera Circunscripción Judicial, venidos a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 554 contra la sentencia de fs. 531/5.

Llegados los autos al Tribunal, se ordenó expresar agravios al apelante, lo que se llevó a cabo a fs. 573/8, quedando los autos en estado de resolver a fs. 598.

Practicado el sorteo de ley, quedó establecido el siguiente orden de estudio: D.. COLOTTO, STAIB y MASTRACUSA.

En cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C., se plantearon las siguientes cuestiones a resolver.

PRIMERA CUESTION:

¿Es justa la sentencia apelada?

SEGUNDA CUESTION

Costas.

SOBRE LA PRIMERA CUESTION EL DR. COLOTTO DIJO:

1. ) La sentencia de la instancia glosada a fs. 531/35 admitió la acción resarcitoria promovida por los demandantes, sres. J.M.V.V., M.C.V.V., C.E.V.V., R.M.V.V., M.J.V.S., M.L.V.S., A.M.V.V. y J.M.V.S. en contra de la Nueva Alborada S.A. y T.G.S., por la suma de pesos setenta y seis mil seiscientos noventa y cuatro con 42/100 ($ 76.694,42) e impuso costas.

2. ) El decisorio fue recurrido a fs. 554 por los demandados, expresando agravios a fs. 573/8 La Nueva Alborada S.A., manifestando disconformidad con el fallo apelado. Así considera que existe error por parte de la a quo en la apreciación del contrato al evaluar el estado en que debe entregarse el inmueble y la responsabilidad del locatario al momento de la devolución del mismo, desechando la pericia del ing. F. injustificadamente.

   Que equivocadamente la a quo entiende que su parte se ha hecho cargo con-tractualmente de las grandes y pequeñas reparaciones, a tenor de la cláusula 19 del contrato, siendo que le corresponden las primeras al propietario. Denuncia omisión de la cláusula décima que pone a cargo del locatario la conservación de la cosa, debiendo entregar sin más deterioro que el propio ocasionado por el transcurso del tiempo, debiendo prevalecer esta.

   Que a tenor de las sucesivas renovaciones (25 años), la expresión “por el transcurso del tiempo” debe ser conforme a la realidad contractual.

   Denuncia omisión en la valoración de la prueba tal como la pericia del ing. F., la que expresó que el 95% de los rubros provienen del desgaste natural por el paso del tiempo, detallando los mismos como la pericia rendida.

   Solicita sea descartado el testimonio de la arquitecta D., que afirma esta que el arreglo que se hizo no fue por las reparaciones que debía pagar el locatario sino que los locadores determinaron la conveniencia para volver a alquilar, al igual que las cañerías, descartando que sean una reparación “locativa”, siendo ello estructural.

   En cuanto a la antigüedad del contrato y al haber la a quo descartado la pro-longada vigencia temporal del vínculo locativo resultando improponible atento a que el contrato fue suscripto en noviembre de 2003, destaca que ello no implica que el contrato no se haya renovado, que el inmueble se alquila desde 1982 en todas las renovaciones por la familia M., detallando las mismas y que ello es corroborado con la prueba instrumental, testimoniales que detalla, absolución de posiciones y pericia contable.

   Que el actor pretende que le paguen una reparación total a nuevo, que la cláu-sula 10 dice perfecto estado, pero ello proviene de un contrato de adhesión, debiendo hacerse una interpretación razonable y de buena fe a tenor del art. 1198 C.C. y no puede ceñirse a una verdad formal y ficticia; que el locatario no tiene que afrontar los gastos para poner en condiciones de ser nuevamente locado o a nuevo, criticando el informe de daños del acta notarial de la escribana F. puesto que a tenor de la pericia de F. este resulta especialista, agregando que la juez tuvo por ciertos hechos solamente manifestados por el actor (colocación de artefactos de baño y concina y reinstalación de gas, estufas y calefón).

3. ) A fs. 585/95 contesta los agravios la parte apelada, solicitando el rechazo de los agravios formulados y la confirmación del fallo apelado, quedando luego los presentes en estado de resolver.

4. ) ACLARACIÓN PRELIMINAR: En forma coincidente con la opinión de la parte apelada, se advierte que la crítica de la parte actora radica en el factor de atribución de responsabilidad que se le imputa a la parte demandada, habiendo quedado firme lo relativo a la existencia de los daños y su extensión, como a la valuación de los mismos, no existiendo impugnación ni crítica a la validez del contrato o las cláusulas del mismo, cuestionándose la interpretación de la a quo con respecto a tales cláusulas.

   Por ende debe admitirse que toda decisión no cuestionada a través de la expresión de agravios, queda firme lo resuelto en primera instancia, resultando de aplicación el principio “Quantum devolutum tantum apellatum”, esto es, a decir de L.R., que el tribunal de segunda instancia sólo puede conocer y decidir aquellas cuestiones a las que ha limitado la apelación el recurrente, en consecuencia, no tiene más facultades de revisión que aquellas que han sido objeto del recurso (Aut. Cit., El recurso ordinario de apelación en el proceso civil, ed. Astrea. Bs. As.)

5. ) LA NORMA DE APLICACIÓN: Debemos recordar que dentro de las obligaciones que asume el locatario, se encuentra la de conservar el inmueble en buen estado y de restituir la misma cosa al locador, respondiendo de todo daño o deterioro que se causase (arts. 1.556 y 1.561, Cód. Civil), presumiéndose además que el daño que existiese al momento de la restitución se origina en la culpa del locatario.

   Siendo la " locación " un contrato de tracto sucesivo, cuya finalidad esencial consiste en el uso y goce de la cosa locada por el inquilino, durante todo el tiempo del arriendo (Conf. L.M.R. , Estudio de los...