Sentencia nº 36707 de Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 8 de Abril de 2013

• Ponente: MARSALA, FURLOTTI, GIANELLA
• Fecha de Resolución: 8 de Abril de 2013
• Emisor: Primera Circunscripción

Expte: 36.707

Fojas: 257

En la ciudad de Mendoza, a ocho días del mes de abril de dos mil trece se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y Tribu¬tario, los Sres. jueces titulares de la misma D.. G.D.M., H.G. y S.F. y traen a deliberación para resolver en defini-tiva la causa NRO. 130.802 / 36.707 caratula¬da: “ORTEGA ARMANDO C/ OR-TEGA FRANCISCO P/ COBRO DE PESOS”, origi¬naria del Quinto Juzgado de Paz Letrado de la Primera Cir¬cuns¬crip¬ción J.¬cial, venido a esta instan¬cia en virtud del recurso de apelación inter¬puesto por la parte actora a fs. 194 contra la sentencia obrante a fs. 176/180 dictada el 07 de junio de 2012 que hace lugar a la prescripción interpuesta a fs. 42 respecto de los meses de junio de 2001 a diciembre de 2003; hace lugar parcialmente a la demanda promovida por A.E.O.V. contra F.R.O. y, en consecuencia, condena a pagar a este último la suma de $148.622,32 en concepto de cánones adeudados desde diciembre de 2003 a mayo de 2011, con más los intereses legales a la tasa activa del BNA desde el vencimiento de cada obligación hasta el efectivo pago, impusiera costas y regulara honorarios.

Habiendo quedado en estado los autos a fs. 255 se practicó el sorteo que deter-mina el art. 140 del C.P.C., arrojan¬do el si¬guiente orden de votación: D.. M., G. y F..

De conformidad con lo dispuesto por el art. 160 de la Constitu¬ción de la Provincia, planteáronse las siguientes cuestio¬nes a resolver:

PRIMERA

¿Es justa la sentencia apelada?

SEGUNDA

C..

SOBRE LA PRIMERA CUESTION LA DRA. G.D.M., dijo:

1. Se elevan estos autos a la Alzada en razón del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 194 contra la sentencia obrante a fs. 176/180 dictada el 07 de junio de 2.012.

2. La Sra. Juez de la instancia precedente resolvió del siguiente modo: en primer lugar señala los hechos no controvertidos: producido el fallecimiento de don F.O., le suceden como herederos los Sres. D.V., A.E.O.V. y F.R.O.V., según constancias del proceso sucesorio Nro 79.308 caratulados “Ortega Francisco p/ Sucesión”, originarios del 13° Juzgado, Civil Comercial y Minas; adjudicándoles la hijuela N° 1 por partes iguales y en condominio del inmueble ubicado en calle España 1718, Ciudad, M., a los Sres. A.E.O.V. y F.R.O.V., en consecuencia, actor y demandado conforman respecto del mencionado inmueble un condominio, anotado en el Registro de la Propiedad y Archivo Judicial en la Matrícula 60893/1 de Folio Real, cuya división tramita en el expediente N° 135.276 caratulados “O.V.A. c/ Ortega Vila Francisco p/ División de Condominio”.

   Agrega que ambas partes son contestes en señalar que si bien no se formalizó un contrato de locación en forma escrita, dicho contrato tuvo comienzo de ejecución y prueba de ello es el recibo de fecha 28 de febrero de 2001, por el pago del canon de enero de 2001 que ambas partes reconocen. De dicho recibo surge que la locación se inició con fecha 01 de enero de 1996 y es reconocida en forma pacífica hasta enero de 2001, también lo es el hecho de que la explotación de la playa de estacionamiento “Los Andes”, sita en el inmueble objeto de litigio, está a cargo del Sr. F.R.O.V. en forma exclusiva.

   Señala que también ha quedado reconocida la CD del Correo Argentino N° 136327 del 27 de abril de 2005, donde el actor emplaza al demandado a abonar cánones locativos. La promoción de autos 134.039 caratulados “O.V.A.E. c/ O.V.F.R. p/ Rendición de Cuentas del 14° Juzgado Civil, Comercial y Minas”; demanda que fue rechazada y por la que se reconoció el carácter de condóminos de las partes.

   En mérito a estas consideraciones el actor ha iniciado cobro de pesos reclamando los cánones a partir de junio del 2001 a mayo de 2011, fecha de interposición de la presente demandada.

   Considera que la actora demanda en forma imprecisa por cobro de pesos contra el comunero ocupante del bien, en su calidad de locatario, pero por el principio iura novit curia tiene el deber de discernir el conflicto planteado y dirimirlo según el derecho vigente, por lo que encuadra la acción como una compensación proveniente del condominio existente entre las partes y del uso exclusivo que de la cosa hace el condómino demandado, hecho acreditado y reconocido por el propio demandado a fojas 120.

   Expresa que el tribunal no se encuentra compelido ni limitado a seguir la calificación jurídica efectuada por las partes, toda vez que es deber del tribunal adecuar la pretensión esgrimida a la norma jurídica que rija en la especie. Ello por el ejercicio del principio iura novit curia, el cual importa, en pocas palabras, la tarea de subsumir la causa de pedir en la formulación jurídica que corresponda, sin que por ello se altere el principio de congruencia en la resolución que se adopte. No puede legítimamente entonces invocarse que haya existido una violación del derecho de defensa en juicio (MJ- JU- M- 51588-AR R.J.C. c/ I.A.R. s/ demanda ordinaria- Cámara de Apelaciones en lo Civil, comercial Familia y Contencioso Administrativo de Río Cuarto- Oct- 2009).

   Entiende que el condominio es una especie de la comunidad o comunión de bienes, es la comunidad existente entre los co-propietarios de una misma cosa, siendo esencial para que haya condominio que la propiedad recaiga sobre una cosa. De acuerdo a la ley cada condómino goza respecto de su parte indivisa de los derechos inherentes a la propiedad compatibles con la naturaleza de ella, pudiendo ejercerlos sin el consentimiento de los demás co-propietarios. (art. 2676 del CC). Además cada condómino tiene el derecho de uso y goce de la cosa, el que lleva consigo la facultad de aprovechar de los frutos que la cosa produce.

   Expresa que corresponde considerar que las facultades del condómino sobre su parte indivisa son amplísimas y equivalentes a las de un propietario sobre su cosa, sin otras limitaciones que las que derivan de la calidad de abstracta que reviste dicha parte. Puede realizar cualquier acto sin depender para ello de la conformidad de los otros condóminos. Pero sobre la cosa o cualquier parte de ella materialmente determinada, en principio, tiene imposibilidad de obrar, ya sea por actos materiales o jurídicos. (art.2676 CC) (conf. M. de V.M., “Curso de Derechos Reales”, T° 2, pág.142).

   Citando a K. dice que en el supuesto que el condómino usa toda la cosa lo correcto es entender que no hace sino ejercer el derecho que le confiere la ley, por lo que el sólo hecho del goce exclusivo no le crea ningún tipo de obligación hacia los otros comuneros, pero, como todos tienen este derecho en forma igualitaria, tal situación perdurará hasta que alguno o algunos de los otros exterioricen una voluntad en contrario. (ius prohibendi). A partir de ese momento, quien se encuentre en el goce de la cosa deberá a los otros una compensación por tal razón, equivalente a un canon locativo. Claro está que esta circunstancia se verificará en tanto uno de los condóminos no pida la división o impulse los mecanismos de la administración. Señala que el condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio, por lo que nada les debe a los demás mientras no conozca su voluntad de ejercer el igual derecho que estos tienen. Entiende que es justificada la pretensión de un condómino, que no aprovecha un inmueble común, de percibir una indemnización por esa falta de aprovechamiento cuando el bien es exclusivamente utilizado por otro condómino. (LL 2002 – B – 280; LL 2002 – A – 688).

   Corresponde señalar que como el derecho del condómino de gozar de la cosa común tiene su límite en el derecho igual de los demás, éste no es respetado cuando se usa el bien gratuitamente en forma tal que se excluye del ejercicio de la misma prerrogativa de los otros.

   Ello así porque la regla es el uso y goce en conjunto e indistinto por los diversos condóminos, Pero si no ocurre, porque las condiciones del inmueble no lo permiten o por alguna otra circunstancia, y sucede que sólo uno de los dueños usa el inmueble de manera exclusiva en provecho propio y sin contraprestación, debe indemnizar a los otros por el valor de las rentas frustradas a partir del requerimiento.

   Del juego armónico de los arts. 2726, 2680, 2682 y 2684 del C.C. se infiere que el condómino usuario que está privando al otro comunero de la posibilidad de obtener...