Sentencia de Suprema Corte de Justicia (Argentina), 23 de Junio de 1994, P. 257. XXIV

• Emisor: Suprema Corte de Justicia (Argentina)

P. 257. XXIV.

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P.S.A. c/ Santiago del Estero, Provincia de s/ daños y perjuicios.

Buenos Aires, 23 de junio de 1994.

Vistos los autos: "Phalarope S.A. c/ Santiago del Estero, Provincia de s/ daños y perjuicios", de los que Resulta:

I) A fs. 48/71 se presenta la firma Phalarope S.A. e inicia demanda por daños y perjuicios contra la Provincia de Santiago del Estero.

Señala como consideración previa que ante el Tribunal promovió otra causa contra esa provincia y S.C.R.B. en la que se dictó sentencia con fecha 11 de febrero de 1992 que -según sostiene- no implica cosa juzgada con relación a la indemnización pretendida.

Dice que "tras desenvolver sus actividades dentro del ámbito de su objeto y de las facultades consignadas en el respectivo estatuto" la empresa trabó relaciones comerciales con el señor E.C.P., a quien en sucesivas oportunidades le otorgó préstamos por la suma de A. 1.450.000 ($ 145). Ese mutuo se había concertado con la persona indicada para ser restituido actualizado a la fecha de su vencimiento fijada para el 31 de marzo de 1987. Ante la necesidad de lograr la devolución del dinero con anterioridad a esa fecha y en atención a la voluntad de pago exteriorizada por el deudor, se aceptó tomar en cancelación de las sumas debidas una fracción de campo denominada El Cuadrado sita en la Provincia de Santiago del Estero.

Las negociaciones respectivas se realizaron hacia fines del mes de abril de 1987 y durante su curso la sociedad actora realizó algunas visitas al campo, al que sobrevoló en su vasta extensión. Fue entonces que advirtió que algu

-nas superficies revelaban evidencias de cultivos y edifiiones, lo que ante la extensión del inmueble no le llamó atención. En tales circunstancias resolvió aceptar la dan en pago con carácter cancelatorio de su crédito y encodó al escribano M.G.C., adscripto al registro arial N° 5 de Santiago del Estero, el pertinente estudio títulos y la confección de la escritura pública. A tal , el notario indicado solicitó del registro inmobiliario vincial los certificados de dominio e inhibiciones de los surgía la inexistencia de gravámenes o derechos reales limitaran la libre disposición del inmueble, como así bién que su titular, C.A.T., no se entraba inhibido para disponer de sus bienes. Advierte, a a altura de la narración de los hechos, que "la fracción ecida en pago por P. no estaba bajo su titularidad ndo que reconocía la de su primitivo propietario: señor los A.T. quien, a tenor de los poderes, había intido finalmente a Pucharra para realizar la venta de la cción" y los demás actos pertinentes, mandato que tenía o límite temporal "la inscripción del dominio del bien... avor del comprador definitivo" (fs. 50 vta.). Hace a tinuación una relación de poderes a partir del otorgado C.A.T. a C.Q. y de las suceas sustituciones que culminaron en el poder invocado por harra.

Finalmente, el 21 de julio de 1987 "en mérito a la ularidad y vigencia de las representaciones invocadas" se rgó la escritura por la que se transfirió el dominio a larope S.A.. Destaca que el precio consignado A. 100.000.

10), significaba una suma meramente figurativa.

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Tiempo después, la sociedad gestionó un crédito ante el Banco de la Provincia de Santiago del Estero, para lo cual y a fin de acreditar la titularidad de dominio sobre el campo "El Cuadrado" se solicitaron nuevos certificados, los que reiteraron los antecedentes ya conocidos. Empero, ante versiones que ponían en duda la situación dominial, reiteró su pedido de informes del que, esta vez, surgió que idéntico dominio, aunque con distinta matrícula, figuraba en cabeza de S.C.R.B.. Así se comprobó el 11 de diciembre de 1987 cuando el registro hizo saber que a petición del apoderado de R.B. se tomó razón en forma preventiva de la doble inscripción.

Ante tal situación, la actora adoptó diversas medidas, entre ellas la iniciación de una denuncia penal contra el señor P., la encomienda de un pormenorizado estudio de títulos y la iniciación de la presente demanda y otra anterior en resguardo de sus derechos patrimoniales.

Hace un desarrollo de la situación registral del campo "El Cuadrado" para reconocer la validez del título de R.B. y que el suyo sólo presenta una validez formal.

Sostiene así que la eventual mala fe de Tornquist al vender a C.Q. una fracción de la que no era titular no excusa la responsabilidad de la provincia pues la maniobra no habría podido llevarse a cabo de no mediar la negligencia del registro. Agrega, en otro orden de ideas, que

-del poder especial irrevocable extendido por C.A. nquist a favor de C.Q. "puede extraerse que él le vendió a ésta los derechos sobre el inmueble faculdola a suscribir la escritura de venta", lo que induce a sar -afirma- "que la señorita Q. adquirió el inmueble señor T. y no fue solo mandataria de éste" (fs. 57 .).

Reitera la inexistencia de cosa juzgada material a iniciar la presente acción y niega que se dé en la esie un litis consorcio pasivo necesario. En este aspecto, liza consideraciones de orden técnico procesal para fundar demanda en la irregularidad registral con exclusión de la na o mala fe en la actitud de Tornquist. Este último remo -sostiene- no es indispensable ni de indispensable tamiento toda vez que eventualmente se ventilará en un ceso de amplio conocimiento cuando la provincia demandada tenda resarcirse de la indemnización que deba abonar a larope S.A.. La responsabilidad de la demandada surge, a juicio, de la doctrina elaborada por el Tribunal en casos considera análogos, toda vez que la irregular actuación registro inmobiliario creó una apariencia de derecho que dujo a la actora a otorgar carta de pago a su deudor iante una dación que nunca podía legalmente concretarse.

Más adelante hace referencia a la entidad económica perjuicio y realiza diversas consideraciones al respecto.

II) A fs. 85/101 contesta la Provincia de Santiago Estero. Hace mérito de los argumentos vertidos por la te actora en esta causa y en la tramitada anteriormen

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P.S.A. c/ Santiago del Estero, Provincia de s/ daños y perjuicios. te para señalar que reconoció la nulidad del título que ostentaba y niega la existencia de la presunta deuda de Pucharra.

Dice que la actora aparece comprando un importante inmueble por una suma irrisoria sin demostrar de modo alguno que haya accedido a la tradición, lo cual hace aplicables los arts. 577, 2378, 2601 y siguientes del Código Civil. En ese sentido destaca que la tradición debe ser hecha sobre la base de un título suficiente, que los derechos que se transmiten sean propios de quien la efectúa, y que sea real y efectiva, extremos que entiende no cumplidos.

Señala que si la firma Phalarope S.A. hubiera ejercido la más mínima diligen cia en la concert ación del negocio jurídic o emprend ido, habría procura do tomar

conocim iento del inmuebl e que adquirí a como asimism o de su estado registr al mediant e un correct o estudio de títulos . Los propios antecedentes que aportó al juicio evidenc ian que C.A.T. st se despren dió de la propied ad el 31 de marzo de 1922 por lo que sorpren

de que la actual venta se haya efectuado sobre la base de un mandato otorgad o en 1947 y objeto de sucesiv as sustitu ciones.

Es necesar io adverti r diceque el supuest o transmi tente, C.A.T. st adquiri ó ese inmuebl e en condomi nio con

A.M.B. en el año 1911.

Por aquel entonce s debió tener 22 años de edad y no se sabe cuántos en 1947, fecha del otorgam iento del poder a C.Q. . Si se conside ra que la inscrip ción en el registr o inmobil iario no convali da títulos nulos ni sub-

sana sus defectos, es menester concluir que la transmisión de inmuebles requiere indefectiblemente un estudio de títulos.

La demandada cuestiona también el carácter irrevocable que se otorga al aludido poder por cuanto aquella condición exigía tanto en la anterior redacción del art. 1977 del Código Civil como en la actual, el cumplimiento de condiciones que no se han configurado. Así, por ejemplo, la condición de irrevocabilidad en provecho del mandatario solo se configura cuando el mandato se otorga como medio de cumplir una obligación, y del conferido por Tornquist a la señorita Q. no surge facultad de vender sino simplemente de escriturar. De ningún modo -agrega- se ha demostrado que la compradora del inmueble haya sido la señorita Q. y menos aún que P. ostentara tal condición. De tal manera, quien vendió el inmueble a P.S.A. no estaba autorizado ni legitimado para hacerlo, por lo que se configura una venta de cosa ajena que es, por lo tanto, nula. Sostiene, pese a lo que se insinúa en el escrito de demanda, que ni Q. ni Pucharra aparecen como compradores del campo que les había encomendado vender Tornquist. Hace referencia al monto por el que se habría perfeccionado la transferencia y niega la existencia de actos posesorios.

Por otro lado, critica los argumentos de la actora para eludir la existencia de un litis consorcio necesario toda vez que, a su criterio, la dilucidación del caso requiere la participación de quienes aparecen interviniendo en la compraventa. Cuestiona el monto de la indemnización pretendi-

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P.S.A. c/ Santiago del Estero, Provincia de s/ daños y perjuicios. da y opone las defensas de prescripción y falta de acción.

Considerando:

1. ) Que esta causa es de la competencia originaria de la Corte Suprema (artículos 100 y 101 de la Constitución Nacional).

2. ) Que es necesario precisar, ante todo, que la excepción de falta de legitimación activa sólo puede oponerse cuando alguna de las partes no es titular de la relación jurídica sustancial en que se sustenta la pretensión, con prescindencia de la fundabilidad de ésta (confr. Competencia N° 521 XXII "O., R.A. y otro c/ Banco Agrario Comercial e Industrial S.A. s/ escrituración", del 31 de diciembre de 1987). En el presente caso parece suficientemente demostrado el interés de la actora en demandar, por lo que cabe desestimar esta defensa.

3. ) Que el presente juicio guarda estrecha relación con el iniciado con anterioridad por la parte actora contra la Provincia de Santiago del Estero, en el cual el Tribunal rechazó la demanda por considerar insuficientemente integrada la litis habida cuenta de los fines perseguidos. Esa decisión -se sostuvo entoncesimpidió considerar la acción de daños y perjuicios contra el estado provincial que completaba el reclamo que ahora se reitera. Tal circunstancia determinó la interrupción de la eventual prescripción de la acción contra la aquí demandada toda vez que su plazo sólo podria computarse -habida cuenta de los efectos interruptivos de esa demanda- desde la fecha de notificación de la sentencia antes aludida ocurrida el 20 de febrero de 1992.

   Cabe, por lo tanto, desestimar la defensa plantea-

   da (art. 3986 del Código Civil).

4. ) Que la dilucidación del caso requiere una acabada descripción de los singulares antecedentes que rodearon al negocio jurídico celebrado entre la actora y el señor E.C.P., a quien por razones no fáciles de explicar aquélla persiste en mantener alejado de una controversia que -como la sentencia anterior lo expresó- le atañe de manera sustancial. Entre esas peculiaridades adquiere destacado relieve la decisión de la actora, cuya actividad comercial habitual era la compra y venta inmobiliaria (ver. fs.

   1/7), de aceptar como forma de pago de su deudor una propiedad de la que no era titular y respecto de la cual estaba, en el mejor de los casos, investido de un mandato para su venta.

   Según la propia narración que hace de los hechos y de lo que surge del estudio de títulos que sólo con posterioridad al conocimiento de la doble inscripción registral hizo el escribano M.G.C., "la fracción ofrecida en pago por P. no estaba bajo su titularidad siendo que reconocía la de su primitivo propietario: señor C.A.T. quien a tenor de los poderes, había investido finalmente a Pucharra para realizar la venta de la fracción" (fs.

   50 vta.).

   Según la exposición de la actora, C.A.T. había otorgado poder a C.Q. con fecha 14 de febrero de 1947 por escritura N° 11 pasada al folio 24 del registro N° 2 de Merlo, Provincia de Buenos Aires, el que luego aquélla sustituyó en favor del recordado Pucharra.

   A esta altura parece evidente que un grado relativo de diligencia de la actora le habría aconsejado efectuar

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   P.S.A. c/ Santiago del Estero, Provincia de s/ daños y perjuicios. el estudio de títulos que exige jurisprudencia del Tribunal, por cuanto debió resultarle llamativo que P. dispusiera de un bien del que no era titular para pagar su deuda personal y que el compareciente al acto escriturario lo hiciera en representación de Pucharra, quien invocaba la sustitución de un poder otorgado 40 años atrás por quien había adquirido la titularidad del bien en cuestión por medio de una división de condominio llevada a cabo el 24 de octubre de 1918.

5. ) Que en Fallos: 308:2461 esta Corte ha dicho reiterando un criterio ya expuesto anteriormente (Fallos:

   306:2029) que a las empresas que como la actora actúan en ramos análogos a aquéllos en los que se desempeña P.S.A. "le son aplicables los principios establecidos en el art. 902 del Código Civil y que un grado de diligencia razonable les hace necesario efectuar -o hacer efectuar- un estudio de títulos para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho y que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley" (considerando 3°).

6. ) Que la demandante estuvo lejos de comportarse con la previsión necesaria para preservar su derecho. Una conducta diversa le habría permitido comprobar los extremos que por el conocimiento del estudio de títulos realizado tardíamente la llevaron a la convicción de la invalidez de su título que reprocha a la actuación de la provincia, la que

   -conviene señalar- pese a la existencia de una doble inscripción por la omisión de cancelación no se constituyó en causa eficiente del daño.

   Esa mínima prudencia le habría advertido que el antecesor en el dominio era C.A.T. y que quien habría otorgado el poder base del mandato de Pucharra a C.Q. fue C.A.T. (ver fotocopia de fs. 34 vta./35). A ello cabe agregar la inexistencia de antecedentes identificatorios de C.Q. (ver fs. 158 vta.) salvo los de fs. 166 que aluden a una homónima que a la fecha del otorgamiento del mandato contaría con 77 años.

   Que igualmente ilustrativos son los resultados de la medida para mejor proveer obrante a fs. 192, que arroja dudas sustanciales acerca de la real existencia del poder otorgado a Q. e invocado por P..

   Por ello, se decide: Rechazar la demanda. Con costas (art. 68 Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).

   Teniendo en cuenta la labor desarrollada en el principal y de conformidad con lo dispuesto por los arts. 6°, incs. a, b, c y d; 7°, 9°, 37 y 38 de la ley 21.839, se regulan los honorarios de la doctora A.M.A. en la suma de doscientos noventa mil pesos ($ 290.000) y los de los doctores M.J.Z. y L.A.C.C., en conjunto, en la de cuatrocientos cincuenta y cinco mil pesos ($ 455.000).

   Asimismo, por la tarea cumplida en el incidente resuelto a fs. 165, se fija la retribución de la doctora A.M.A. en la suma de cuarenta y seis mil pesos ($ 46.000) (arts. 33, 39 y concs. de la ley citada).

   Finalmente, se regulan los honorarios del perito

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   P.S.A. c/ Santiago del Estero, Provincia de s/ daños y perjuicios. ingeniero agrónomo C.A.Z. en la suma de sesenta y dos mil pesos ($ 62.000) (decreto 3771/57, modificado por la ley 21.165, en lo aplicable). N. y, oportunamente, archívese. R.L. (h) - AUGUSTO CESAR BELLUSCIO - ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - JULIO S.

   NAZARENO - EDUARDO MOLINE O'CONNOR - GUILLERMO A. F. LOPEZ - GUSTAVO A. BOSSERT.