Procuración General de la Nación en la sentencia de Corte Suprema de Justicia, 13 de Septiembre de 2001, C. 1429. XXXV

Emisor:Procuración General de la Nación
 
CONTENIDO
  1. 1429. XXXV.

    Consorcio de Propietarios Sarmiento 3063/65/67 c/ K.H., A. s/ ejecución de expensas.

    Procuración General de la Nación Suprema Corte :

    -I-

    La Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil revocó la sentencia de la anterior instancia que había suspendido la subasta de un departamento dispuesta en este juicio ejecutivo, cuyo objeto es el cobro de las expensas comunes adeudadas por una unidad funcional integrante del consorcio actor. Sostuvo a dicho fin, luego de transcribir la disposición del artículo 35 de la ley 22 232, de un lado, que el crédito en cuestión tiene su origen entre otras cosas en la administración, conservación, mejoras y funcionamiento de las cosas y servicios de la propiedad común, que conforme lo establece el Art. 8 de la ley 13512 pesan sobre todos los propietarios. De tal forma, -indicasu falta de pago afecta el normal desenvolvimiento del consorcio perjudicando a los restantes propietarios que deberán afrontar dicha situación. Y de otro, sostiene que el juego armonioso de los artículos 17 de la ley 13512,y 3266 del Código Civil permite considerar que este tipo de deudas existe desde el principio mismo de la vida del consorcio, no pudiéndose invocar, para oponer su cobro compulsivo, una inembargabilidad que recién la inscripción posterior viene a crear.

    Contra ese pronunciamiento el deudor demandado interpuso el recurso extraordinario de fojas 239/243, que fue concedido por el a-quo a fojas 249.

    El apelante se agravia pues, según observa, el artículo 35 de la ley 22232, es una disposición de orden

    público, que responde a un objetivo social y de interés general, por el cual se ha admitido la inembargabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia adquiridos mediante créditos emanados del Banco Hipotecario Nacional. Afirma que la ley es clara y que no excluye de su alcance a créditos como el aquí considerado, que según demostró, reúnen los requisitos exigidos por la norma. Y en ese contexto,-destaca- la interpretación que formula el a-quo de la ley 22232, vulnera su sentido, sin aportar argumentos que justifiquen modificar la posición sentada en el punto por reiterada jurisprudencia del Tribunal que reseña.

    -II-

    En primer lugar, cabe reconocer al pronunciamiento atacado la calidad de decisión final en el marco del artículo 14 de la ley 48 pues tal como tiene reiteradamente dicho V.E. sentencia definitiva no es sólo aquella que pone fin al pleito sino también la que impide todo debate-como ocurre en el caso- sobre algún punto que deviene en la irreparabilidad de un agravio (v.

    Fallos:

    262:554; 296:76, 411; 303:1104, 1040; 306:1312, 1670,323:2250 entre otros).

    En segundo lugar, el aludido recurso resulta procedente toda vez que mediante el planteo en examen se ha puesto en tela de juicio la interpretación de normas federales como son las contenidas en la referida ley 22.232 y la decisión ha sido contraria al derecho que el apelante fundó en ellas (Art. 14 inc. 3 de la mencionada ley 48) (v. Asimismo doctrina de Fallos 305:449; 308:2073; 315 129).

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    Consorcio de Propietarios Sarmiento 3063/65/67 c/ K.H., A. s/ ejecución de expensas.

    Procuración General de la Nación -III-

    En cuanto al fondo del asunto en debate es cierto, que como lo indica el recurrente la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha tenido oportunidad de expedirse respecto de la interpretación del artículo 35 de la ley 22232, Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional . En efecto: ya en Fallos 315:

    129, V.E. dejó establecido que el mencionado precepto legal es una disposición de orden público, que responde a un claro objetivo de interés social y general, por el cual se ha instituido la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia y construidos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional, situación que debe anotarse marginalmente en el dominio. Dicha inscripción se halla destinada a poner en conocimiento de los terceros la situación especial en que se encuentra el inmueble, haciéndole oponible el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad que lo ampara (v. Asimismo precedentes allí citados y Fallos;323:809):

    Sin embargo cabe indicar que en el primero de dichos precedentes así como en Fallos 321:1997 formuló tales asertos a partir de controversias diferentes a la de autos, nacidas con motivo de la determinación de sobre quién pesa la carga de demostrar la concurrencia de los requisitos a que se refiere la norma en cuestión .En otros se discutieron problemas de legitimación y de validez temporal de las leyes.

    Asimismo, en Fallos 323:809, el deudor debatía las facultades del Banco Hipotecario de subastar los inmuebles gravados por vía extrajudicial.

    Como se ve, se trataba en dichos casos de situacio-

    nes jurídicas diversas a las aquí consideradas. En el sub-lite creo propicio recordar que si bien el artículo 35 de la ley 22232 dispone que no es admisible trabar embargo sobre inmuebles gravados a favor del Banco Hipotecario, por préstamos otorgados para única vivienda propia -hasta los montos que determine la reglamentación- y que no podrán ser ejecutados ni constituirse sobre ellos otros derechos reales , también admite, como excepción, la constitución de gravámenes sobre dichos bienes cuando se trate de créditos provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación (el subrayado me pertenece).

    Ahora bien, desde mi punto de vista, la situación de marras se corresponde y guarda asonancia ,prioritariamente con los referidos supuestos de reserva al principio general a que me refiero en el párrafo que antecede.

    En efecto :

    recordemos que en este juicio el consorcio actor persigue el cobro de expensas comunes adeudadas por el departamento de propiedad del demandado, quien pretende la suspensión de la ejecución por su falta de pago con fundamento en la inembargabilidad del bien, situación que conducirá en definitiva , mientras no se denuncien otros valores, a eximirlo de dicha obligación.

    Valga señalar que en el marco del artículo 8 de la ley 13512 de Propiedad Horizontal los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, erogación de eminente naturaleza conservatoria, desde que resulta indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro., quedando librado al reglamento de copropiedad de cada consorcio, la proporción en que cada copropietario

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    Consorcio de Propietarios Sarmiento 3063/65/67 c/ K.H., A. s/ ejecución de expensas.

    Procuración General de la Nación responderá por dichos gastos. Generalmente, observo, ellos guardan relación con el valor, impuestos o medidas de sus unidades (porcentuales).

    Debo indicar, asimismo, que la obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas , sigue siempre el dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a la devengadas antes de su adquisición; asimismo dicho crédito, goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901, -referido ,observo, a gastos de conservacióny 2686 del Código Civil (Art. 17 de la ley 13512). Es más, ningún propietario puede liberarse de esa obligación por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono de su unidad, declarándose no operativa en estos casos la previsión del artículo 2685 in fine del Código Civil (v. Art. 18 de la mencionada norma).

    En este contexto legal, más allá de la naturaleza jurídica del instituto de las expensas comunes, largamente debatida por jurisprudencia nacional y extranjera, es indudable que su pago constituye un factor indispensable para un adecuado funcionamiento de los edificios afectados al régimen de propiedad horizontal .De allí que el legislador haya intentado introducir todos los medios posibles para facilitar su cobro y mantener la cosa afectada a su pago. Y, en tales condiciones, no resulta razonable interpretar que créditos como el aquí considerado no están comprendidos en la excepción a que se refiere el citado Art. 35 , desde que dicho criterio excede los fines previstos por la legislación en la materia y pondría de manifiesto un ejercicio antifuncional del

    derecho.

    Cabe señalar, que dentro del particular sistema de comunidad y vecindad en el que se desenvuelven los consorcios, la idea de gastos de conservación a que se refiere la norma debe ser interpretada con un sentido amplio ; no puede considerarse acotada a cada unidad individual , sino que ha de reconocérsela comprensiva de las erogaciones por expensas ordinarias, desde que los derechos y obligaciones de cada propietario en los bienes comunes, yuxtapuestos o accesorios, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. (Art. 3 de la ley 13.512).

    Además, las razones -atendibles-, esgrimidas por el recurrente respecto al tamaño de su departamento y grupo familiar que lo integra ,ceden frente a la circunstancia que, en el ya citado sistema colectivo ,su falta de pago incidirá en perjuicio de otros comuneros, que de sumarse situaciones como la aquí expuesta, pueden, por una parte, correr riesgo de supresión de servicios comunes indispensables para la vida, salud y seguridad no sólo propias sino de terceros B. como luz, ascensores, limpieza, recolección de residuos, etc- ; o al menos, por otra , ver incrementadas sus expensas a raíz del incumplimiento moroso de uno o varios copropietarios, con consecuencias individuales similares o más graves a las que expone el propio presentante.

    Finalmente, no puedo dejar de señalar que resulta sugestivo y aun extemporáneo, que el deudor efectúe los planteos en estudio recién con posterioridad al decreto de subasta de fojas 166 y no en oportunidad de la traba del embargo preventivo de fojas 30 anotado tres años antes, (v. fs 42 vta. y 187) con las consecuentes demoras y erogaciones que

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    Consorcio de Propietarios Sarmiento 3063/65/67 c/ K.H., A. s/ ejecución de expensas.

    Procuración General de la Nación tal situación provocara al consorcio actor.

    Lo aquí expuesto no importa anticipar opinión respecto de los derechos del Banco Hipotecario, entidad que aún no ha tomado intervención en la litis.

    Por ello, soy de opinión que corresponde conceder el recurso extraordinario interpuesto, y confirmar la sentencia apelada con el alcance indicado.

    Buenos Aires, 13 de septiembre de 2001.

    F.D.O.