Sentencia de Corte Suprema de Justicia de la Nación, 20 de Abril de 1999, B. 326. XXIX

Emisor:Corte Suprema de Justicia de la Nación
 
CONTENIDO

B. 326. XXIX.

ORIGINARIO

B., J.H. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ cobro de pesos.

Buenos Aires, 20 de abril de 1999.

Vistos los autos: "B., J.H. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ cobro de pesos", de los que:

Resulta:

I) A fs. 27/30 se presenta por medio de apoderado J.H.B. e inicia demanda por daños y perjuicios contra la Provincia de Buenos Aires.

Dice que juntamente con el señor C.A.L. adquirió, en el mes de abril de 1986, un lote de terreno en la calle D.V. (sin número) entre R. y España en la localidad de San Isidro. En la misma fecha se celebró la escritura de compra a nombre del transmitente - J.L.B.- y éste suscribió el boleto de compraventa en favor de los adquirentes; en aquel acto el escribano certificó las condiciones de dominio del inmueble y la ausencia de inhibiciones del titular.

Afirma que B. no otorgó la escritura traslativa de dominio conforme a lo convenido, por lo que los adquirentes iniciaron un juicio en procura del cumplimiento de esta obligación y de la aplicación de la cláusula penal pactada hasta su concurrencia con el saldo de precio adeudado. En ese pleito los compradores obtuvieron sentencia favorable en primera instancia, que fue confirmada por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil el 26 de diciembre de 1991. Aclara que el 27 de julio de 1989 Luchini había cedido a B. los derechos y acciones litigiosos mediante escritura pública.

En la etapa de ejecución el juzgado ordenó la cons

tatación del inmueble, a raíz de lo cual se comprobó que te de terreno no tenía construcción alguna y se hallaba mente desocupado. Asimismo se requirió un certificado de io al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia. organismo informó que figuraba como titular el señor es, pero que había una nota que prevenía sobre la encia de doble dominio con la inscripción n° 5579; aen la nota se indicaba que antes de cualquier disposidebía recurrirse a la vía judicial para determinar cuál s titularidades subsistía.

Afirma que, en tales circunstancias, se ve impedido tener el dominio del inmueble, después de una sentencia able, por la presencia de una doble inscripción, de lo esulta responsable el registro inmobiliario provincial. aliza que la anomalía apuntada es de tal gravedad que no estar pendiente de la instancia de una causa por parte particular, sino que el organismo mencionado debe zar los trámites pertinentes a fin de aclarar la ción registral.

Pide un resarcimiento integral por la indisponibidel bien, en función de su valor real a la fecha de insición de la demanda, de conformidad con las disposicioe la ley 24.283. Precisa que el daño sufrido está consdo por la totalidad del inmueble, dado que es imposible porarlo a su patrimonio. Estima el precio de venta del no en $ 100.000, sin perjuicio del que en definitiva de la prueba y reclama el pago de esa suma con más sus eses.

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II) A fs. 84/103 se presenta la Provincia de Buenos Aires e interpone como defensas de fondo las excepciones de prescripción y de falta de legitimación activa.

Respecto de la primera de ellas, señala diversas particularidades de la compraventa -como la diferencia entre el precio pagado por el transmitente (B.) y el abonado por los compradores, la falta de escrituración mediante tracto abreviado, etc.- que denotan, a su juicio, la ausencia de buena fe. Añade que B. sabía que el lote había sido supuestamente adquirido por B. por un precio vil y consecuentemente debía suponer que el inmueble estaba poseído por terceros o que existía una doble inscripción.

Asimismo puntualiza que tanto en el antecedente dominial -la inscripción 36.851 del año 1910- como en la matrícula 13.551 existían notas de prevención, asentadas en los años 1985 y 1989, respectivamente, la última de las cuales advertía acerca de la presencia de un doble dominio con la matrícula 5579. Hace alusión a una serie de certificados de dominio pedidos por el escribano P. -el mismo que autorizó la escritura de compra a favor de Burgues- entre 1984 y 1987 y afirma que esa seguidilla hace presumir que en dichos certificados se daba cuenta de la existencia de la nota de prevención obrante en la inscripción. Añade que existen circunstancias de las que surge en forma precisa y concordante que B. tenía conocimiento de la doble inscripción, y de la ausencia de posesión (tanto por parte de B., de A.

y de sus antecesores) desde el año 1986.

Señala que resulta llamativo que la venta se haya zado por una suma siete veces superior al irrisorio preagado por el transmitente, sin reclamarse la entrega de sesión ni verificarse si A. la tenía y si podía la a B..

Añade que del juicio de escrituración promovido por ro surge que éste solicitó embargo sobre el inmueble en ión y que se libró el oficio respectivo, de manera que, u diligenciamiento, debió tomar conocimiento de la nota evención y del doble dominio. Agrega que el actor co informó qué ocurrió con el mandamiento de constan solicitado por él en abril de 1987.

Dice que M.A. ha sido imputado penalmente causa que menciona; y que B. negó haber percibido o alguno del actor e hizo manifestaciones acerca de su terés sobre el inmueble, lo que equivale a sostener que ventas -tanto la efectuada por A. a favor de es como la realizada por éste a favor de Brunero- fueron stentes.

Aduce que, a todo evento, B. habría tomado coiento del doble dominio el 27 de julio de 1989 -fecha en e habría adquirido los derechos litigiosos cedidos por ni-, o a partir de la anotación efectuada en la mala 13.551, o bien en la fecha en que se dictó la sentene segunda instancia en el juicio de escrituración.

Señala que el actor no se ocupó de dilucidar su ndido mejor derecho contra el poseedor del inmueble, ni

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B., J.H. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ cobro de pesos. mostró preocupación por saber a nombre de quién se emitían las boletas de pago de impuestos o quién estaba ocupando el inmueble.

En suma, arguye que B. sabía desde abril de 1986 de la existencia de doble dominio y que B. no tenía la posesión del inmueble. Asimismo, tenía expedita la acción para dilucidar su mejor derecho respecto de quien aparece como titular de la otra inscripción, de manera que ha transcurrido el plazo de prescripción previsto en el art. 4037 del Código Civil.

Funda la excepción de falta de legitimación pasiva en el hecho de que el actor no ejerció la acción precedentemente indicada. En tales condiciones, no existe daño cierto resarcible, de acuerdo con la jurisprudencia que invoca. Agrega que no hay inexactitud registral, pues no se han expedido certificados que no correspondan a los asientos respectivos, ni está demostrado que esos asientos correspondan a un título falsificado.

Asimismo, aduce que el actor carece de legitimación para reclamar el total del daño, ya que no se le corrió traslado con copia de la escritura de cesión de derechos mencionada en la demanda, ni se indicaron los datos respectivos. Sin perjuicio de ello, la supuesta cesión no puede ser tenida en cuenta, pues, a la fecha en que se habría hecho, B. ya tenía conocimiento del riesgo que implicaba la operación.

En forma subsidiaria, contesta la demanda y pide su zo. Niega los hechos expuestos por el actor, como así én la autenticidad y el contenido de la documentación añada por aquél.

También señala que esta acción tiene relación con juicios que menciona -en trámite por ante esta Cortenados en el mismo antecedente dominial.

Aduce que la actuación del actor ha sido torpe y gente y que debía saber que la operación que pensaba zar con B. era riesgosa, pues no había constatado tenía la posesión y pagaba los impuestos. Por otra pari el precio presuntamente pagado por B. era vil y ro consideraba que el inmueble valía siete veces más, advertir su carácter litigioso. Tal circunstancia, por la, debió haberle hecho tomar precauciones, como la de orarse del estado de posesión y ocupación de aquél. Asidebió hacer otorgar una escritura de venta, dado el o que dice haber entregado. Añade que el hecho de que el haya actuado con negligencia resulta suficiente para el zo de la demanda, de conformidad con la jurisprudencia ita.

Dice que de las constancias de la sucesión de Nar- F.S. surge que su heredero fue un pariente eral, a quien sucedió luego el hijo de este último. Ninde ellos pidió la posesión judicial de la herencia ni ció el inmueble de autos como parte del acervo. Tampoco zo el cesionario de los derechos hereditarios, quien sódió la inscripción de la cesión mediante tracto abrevia-

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Afirma que cuando se pretende constituir un derecho real sobre un inmueble, es necesario -para ser tenido como de buena fe- constatar el estado de la posesión y realizar un estudio de los antecedentes dominiales. En el caso, si el actor hubiera verificado la inscripción del año 1910 se habría encontrado con la nota de prevención antes referida.

Por otra parte -sigue diciendo- no se concibe la entrega de una supuesta seña de más del 50% del supuesto precio sin recibir posesión ni mediar escritura a favor del comprador.

Puntualiza también que la ligereza de los compradores hace presumir que nadie dio ni recibió dinero alguno y que sus actos han sido una preparación para demandar a la provincia. Lo confirma la conducta adoptada en el juicio de escrituración, en el que no se dio cuenta del resultado del oficio de embargo y del mandamiento de constatación solicitados en el año 1987.

Finalmente, pide la citación como tercero de J.L.B.. Sin embargo, con posterioridad desiste de esa petición (fs. 184).

III) El actor contesta el traslado de la excepción de prescripción y pide su rechazo. Ello es así sostiene- pues su parte sólo tomó conocimiento de la anotación registral que le impedía llevar adelante la ejecución de la sentencia recaída en el juicio de escrituración, el día 28 de

julio de 1993. Añade que entre esa fecha y la de promode la demanda no ha transcurrido el plazo de dos años sto en el art. 4037 del Código Civil.

IV) A fs. 123 el Tribunal decide diferir el tratao de las excepciones hasta el momento de dictarse el nciamiento definitivo.

Considerando:

  1. ) Que este juicio es de la competencia originaria Corte Suprema (arts. 116 y 117 de la Constitución nal).

  2. ) Que por su índole y efectos propios, corresponprimer lugar decidir las excepciones de falta de legiión y de prescripción.

  3. ) Que en orden a la primera de ellas, cabe señaue a fs. 160/162 vta. del juicio de escrituración se ntra el original del boleto de compraventa a favor de ro y Luchini, con certificación notarial de la firma del dor (B.). Asimismo, a fs. 37/38 de estas acones obra el testimonio de la escritura otorgada el 27 lio de 1989 mediante la cual C.A.L. ce- Brunero todos los derechos y acciones que le pudieran sponder en el juicio antes referido, respecto del inmueue ambos habían "adquirido por partes iguales". En conncia, es evidente que B. se encuentra legitimado reclamar como lo hace, por ser el titular de la relación ica sustancial en que se sustenta la pretensión, con indencia de que ésta tenga o no fundamento.

  4. ) Que la provincia funda la excepción de pres

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    B., J.H. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ cobro de pesos. cripción sosteniendo que B. habría tenido conocimiento de la doble inscripción desde el año 1986. Sin embargo, no existe ninguna constancia que avale esa afirmación.

    En efecto, en el mes de julio de 1989 la Dirección de Catastro de la provincia advirtió al Registro de la Propiedad acerca de la duplicación de inscripción respecto de diversos lotes ubicados en la localidad de San Isidro, que reconocían como antecedente común la inscripción 36.851 del año 1910, a nombre de N.F.S.. Cabe señalar, a título incidental, que esas anomalías dieron lugar a los juicios "M., H.O. c/ Provincia de Buenos Aires" y "Legnangel S.A. c/ Provincia de Buenos Aires", que también tramitaron por ante la Secretaría de Juicios Originarios de este Tribunal y fueron ofrecidos como prueba por la demandada.

    A raíz de ese informe, el registro ordenó colocar notas de prevención en las matrículas respectivas. En la que aquí interesa -es decir, la n° 13.551, que indica como titular de dominio al señor B.- la nota fue puesta el 23 de agosto de 1989 (confr. fs. 2/10, 32 y 33 del exp.

    2307-15887/ 89, reservado en secretaría y 210 de estas actuaciones).

    Por ser ello así, parece claro que los certificados de dominio referentes a la matrícula 13.551 -que menciona la demandada a fs. 85 vta./86 vta.- no podían revelar la existencia de la anomalía apuntada, ya que ellos fueron solicitados entre 1986 y 1987, vale decir, con mucha anterioridad a la

    olocación de la nota referida.

    La demandada también hace alusión a otra nota de nción, de fecha 27 de noviembre de 1985. Sin embargo, ella misma lo señala, esa nota no fue colocada en la cula 13.551 sino en su antecedente -es decir, en la insión 36.851- (confr. fs. 85 vta. de estas actuaciones, 49 y 259/262 de la causa "M.H.O. c/ Provincia enos Aires", y 11/12 y 22/27 del exp. 2307-15887/89). al razón, los certificados de dominio antes mencionados reitérase, fueron librados respecto de la matrícula 1- tampoco podían, en principio, contener referencia a a dicha prevención.

    Con respecto al mandamiento de embargo preventivo ado a fs. 22 del juicio de escrituración, no hay consas de su diligenciamiento. De todos modos, el oficio ctivo fue librado y retirado en el mes de mayo de 1987, cir dos años antes de la colocación de la nota de pre- ón en la matrícula 13.551 (fs. 22/22 vta. de dicho so). Por ende, no corresponde presumir que por esta vía tor hubiera podido tomar conocimiento de la existencia ro titular de dominio. Lo mismo cabe decir respecto del miento de constatación ordenado en el mismo juicio, ya n mayo de 1989 la actora lo devolvió sin diligenciar y tió de esa medida de prueba (confr. fs. 58/59 del exp. ero c/ B.").

    En síntesis, no surge de las pruebas acompañadas l actor haya tomado conocimiento de la doble inscripción minio con anterioridad al 17 de agosto de 1993, fe

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    B., J.H. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ cobro de pesos. cha en la que su representante retiró el certificado expedido por el Registro de la Propiedad el día 10 del mismo mes y año, en el que constaba aquella anomalía (confr. fs. 236/239 del exp. "B. c/ B."; alcance 42 del exp. 2307-15887/89; fs. 23/25 de estas actuaciones).

    De tal modo, al 5 de octubre de 1994 -fecha de promoción de la demanda- aún no había transcurrido el plazo previsto en el art. 4037 del Código Civil, por lo que corresponde rechazar la excepción de prescripción.

  5. ) Que la provincia hace hincapié, al contestar la demanda, en la llamativa diferencia existente entre el precio que L. y B. habrían aceptado abonar a B. (australes 80.000) y el que este último habría pagado -el mismo día de la firma del boleto- a M.A., anterior titular de dominio (australes 10.000).

    El actor insinúa que este último precio era ficticio y que había sido consignado en la escritura de venta a favor de B. "a fin de abonar menos impuestos" (ver fs. 119 vta. y 421).

    Ahora bien, tal explicación no se compadece con la postura asumida con anterioridad por B.. En efecto, al alegar en el juicio de escrituración, éste manifestó que "se acreditaron los siguientes hechos:...que el señor J.L.B....adquirió el inmueble que prometiera en venta, mediante escritura de fecha 25 de abril de 1986, del señor M.A., por la suma de australes 10.000".

    Asimismo pre

    cisó que B. "realizó un pingüe negocio, pues en el día adquirió el inmueble en australes 10.000 y lo venn australes 80.000, de los cuales recibió la suma de ales 55.000 en dicho acto..." (fs. 155 vta.).

    En tales condiciones, la conducta actual del actor, sconocer la veracidad del precio denunciado por B., a escasa coherencia con la actitud asumida en el juicio ior, donde no sólo había dado por cierto ese hecho, sino demás se había basado en él para argumentar en apoyo de etensión.

    La notable diferencia de precio encontraría explin en las declaraciones vertidas por el mencionado M. ez en la causa penal cuya copia fue agregada al exnte "M.". Allí A. explicó que, junto con su A.M.D., compró tierras -que habían pertenecido sucesión S.V. y respecto de las cuales se zó una doble inscripción de dominio en el Registro de la edad- a un precio "que no superaba el 3 o 4% de su valor sabiendo que las mismas estaban ocupadas por sus reales etarios que tenían su posesión y luego con el tema de la ión y que habían adquirido las mismas por una cesión de hos hereditarios, las iban a ubicar por un precio entre % y 20% del valor real" (sic., fs. 108 de la causa . Este modus operandi de A. estaría corroborado as constancias de la causa "Legnangel", según las cuales smo M.A. habría vendido otro lote de terreno na suma muy inferior a su valor real (confr. fs.

    71, 887/891 y 906 de dichas actuaciones).

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    En el sub examine, no hay constancias de que B. y L. estuvieran enterados de las maniobras aparentemente cometidas por A.. Sin embargo, la circunstancia de que éste haya vendido a B. el inmueble por un precio tan bajo -en comparación con el que éste había convenido con los beneficiarios del boletodebió llamar la atención de los compradores y conducirlos a obrar con precaución.

  6. ) Que pese a ello, B. y L. no actuaron con la debida diligencia.

    En efecto, L. reconoció que "hasta el momento de haberse firmado...[el boleto de compraventa] nunca había ingresado ni recorrido el inmueble" (confr. respuesta a la décima posición, fs. 98 del juicio de escrituración).

    En cambio, B. dijo haber ingresado en el predio (confr. fs. 156 y 201 vta. de aquel juicio). Ahora bien, si realmente lo hubiera hecho, habría advertido que el inmueble individualizado en el boleto de compraventa (es decir, el lote 9 de la manzana 7, cuya nomenclatura catastral es: circunscripción VII, sección G, manzana 27, parcela 10) no era "un lote de terreno sin construcción alguna, totalmente desocupado", como afirma en la demanda (ver fs. 27 vta.). Por el contrario, el perito tasador informó que el lote 9, parcela 10 "cuenta con una importante edificación de dos plantas desde hace varios años" (confr. fs. 202/206).

    Estos últimos datos resultan corroborados por las constancias del expediente 6495-V-

    82, cuya copia certificada

    está agregada a fs. 321/325. De allí surge que en el año las señoras K. de V. y S. de Richter es en esa época aparecían como titulares del dominio en scripción n° 5579, superpuesta a la n° 13.551- solion autorización para ampliar la vivienda de dos plantas ente en el lote de la calle D.V. 1349/1355 de San o, cuyos datos (nomenclatura catastral, denominación se- ítulo y número de partida provincial) coinciden plenacon los del predio que pretendían comprar B. y Lu- (comparar los datos consignados en el plano de fs. 322, os del boleto de compraventa y boletas de fs. 293/294). tra parte, la fachada que se observa en el plano ido -aprobado por el municipio en el año 1982- coincide a que ilustra la foto tomada por el perito en el año (fs. 205).

    Conviene aclarar que el mandamiento de constatación enciado a fs. 234 del juicio de escrituración fue do respecto de un domicilio incorrecto. En efecto, los es de ese proceso, que anteriormente habían dicho que el estaba ubicado en la calle D.V. "sin número", ñamente pidieron que la constatación se realizara en los os "1341/1343/1345", sin explicar de dónde habían ído esa dirección (ver fs. 19, 220 vta. y 223 de dicho o). Más extraño resulta ese proceder si se advierte que, iciar posteriormente este juicio de daños y perjuicios, ro volvió a decir que el lote adquirido tenía su frente alle D.V. s/n". Lo cierto es que la numeración que ompradores habían denunciado al solo efecto de

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    B., J.H. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ cobro de pesos. practicar la constatación, no corresponde al lote indicado en el boleto de compraventa, cuya verdadera dirección es D.V. 1349/1355/1359 (confr. fs. 321/386 de las presentes actuaciones y 263/266 del exp. 2307- 15887/89).

    En síntesis, el inmueble individualizado en el boleto de compraventa no era un mero "lote de terreno" (como se indicó a fs. 27 y en dicho instrumento) o "un lote de terreno sin construcción alguna" (como se dijo a fs. 27 vta. de este expediente y a fs. 235 del juicio de escrituración), ni tampoco estaba ubicado en la dirección que infundadamente denunciaron los compradores, lo que indica que éstos no vieron el predio que pretendían comprar o -lo que es prácticamente lo mismo- observaron uno distinto.

    Sobre esa base, es acertada la afirmación vertida por la demandada en la contestación, acerca de que los compradores no constataron quién tenía la posesión del inmueble. Por cierto que éstos no podían contentarse con la manifestación de M.A. acerca de que transfería la posesión a B. o con la afirmación de éste de que se encontraba "en posesión material y real del inmueble adquirido" (confr. escritura cuya copia certificada obra a fs. 78/83 del juicio "B. c/ B."), ya que, según resulta de los arts. 2378 y 2379 del Código Civil, es necesario el acto material de entrega, sin ser suficientes manifestaciones como las reproducidas precedentemente.

    Conviene agregar, en el mismo sentido, que B.

    ro, frente a una posición formulada por la provincia ade que al mes de abril de 1986 el absolvente "tenía coiento que el vendedor B. no tenía la posesión del ble", respondió que "en realidad no recuerda si la tenía la tenía" (confr. fs. 303/304). No resulta verosímil el o sobre un extremo tan importante como éste, por lo que sponde tener al actor por confeso sobre este hecho (art. el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Esta usión se ve reforzada por las manifestaciones de B. juicio de escrituración acerca de que no tenía la ión ni la tenencia del inmueble y de que los compradores n completo conocimiento de ello (fs. 191 vta. y 227 del o "Brunero c/ Burgues").

  7. ) Por otra parte, como bien lo señala la demandao se concibe que los compradores hayan abonado casi el el precio mediante la sola firma de un boleto de comprasin recibir la posesión del inmueble y, para colmo, na cláusula de arrepentimiento en favor del vendedor. aún se concibe esa actitud si se repara en que los comres no carecían de experiencia en operaciones inmobiliaya que -cuanto menos- ambos habían vendido un "duplex" localidad de Olivos poco tiempo antes (confr. fs. 97 de la causa "Brunero c/ Burgues").

  8. ) Que, en las condiciones expuestas precedenteresulta claro que fue la propia conducta de los comres la que generó el perjuicio económico que alegan, mostraron una negligente indiferencia en la comprobación tremos relacionados con el inmueble que pretendían

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    B., J.H. c/ Buenos Aires, Provincia de s/ cobro de pesos. adquirir, que adquiere especial gravedad en atención al elevado importe que comprometían en la operación y a las demás particularidades indicadas en los considerandos anteriores.

  9. ) Que el actor ha hecho mérito de la responsabilidad del Estado por las anotaciones asentadas en organismos públicos respecto de bienes registrables y de la irregularidad que representa la existencia de una doble inscripción de dominio; pero esa circunstancia por sí sola no le otorga sustento a su pretensión, habida cuenta de que la inscripción registral carece de carácter constitutivo y sólo es un medio de obtener oponibilidad a terceros del derecho real adquirido (arts. 2505 y 3135 del Código Civil y 2° de la ley 17.801). Al ser así, no excusa al comprador de cumplir los recaudos necesarios para reconocer la situacion jurídica del bien de que se trata (doctrina en causa "M., H.O. c/ Provincia de Buenos Aires" (Fallos: 318:2575). En la especie, la correcta verificación del inmueble habría servido para alertar a los compradores acerca de la inexistencia de posesión por parte de B. y de M.A. y de la presencia de otro titular de dominio.

    10) Que aunque se considerase que el daño invocado por el actor es meramente eventual por encontrarse supeditado al resultado de otro proceso en el cual se discute el mejor derecho de los titulares registrales, lo cierto es que al haberse producido la fractura del nexo causal a raíz de

    la conducta negligente de los compradores, el reclamo no ía acogimiento ni aun en la hipótesis de que, conforme sultado de dicho proceso, el daño invocado deviniera o.

    Por ello, se decide: Rechazar la demanda. Con costas 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).

    Teniendo en cuenta la labor desarrollada en el principal conformidad con lo dispuesto por los arts. 6°, incs. a, y d; 7°, 9°, 22, 37 y 38 de la ley 21.839, modificada a ley 24.432, se regulan los honorarios del doctor ín M.C.F.V., por la dirección letrada y sentación del actor en la suma de once mil pesos ($ 0) y los de los doctores A.J.F.L. y M.P., en conjunto, por la dirección letrada y sentación de la demandada en la de dieciocho mil pesos .000).

    Asimismo, considerando el trabajo cumplido a fs.

    06, se fija la retribución del perito tasador F.G.M. en la suma de dos mil pesos ($ 2.000). N., oportunamente, archívese. EDUARDO MOLINE O'CONNOR - S S. FAYT - AUGUSTO CESAR BELLUSCIO - ENRIQUE SANTIAGO CCHI - GUILLERMO A.F.L. -A.R.V..

    PIA