Sentencia de Suprema Corte de Justicia (Argentina), 20 de Agosto de 1996, S. 779. XXVIII

• Emisor: Suprema Corte de Justicia (Argentina)

STEIMAN, SANTIAGO C/ SARRIBLE, PEDRO S/ CONSIG. DE ALQUILERES.

S.S..XXVIII.

PROCURACION GENERAL DE LA NACION

Suprema Corte:

I El actor, se�or S.S., a fs. 53/56 vta. promovi� demanda de pago por consignaci�n de alquileres y tasas y contribuciones municipales y sanitarias, contra el se�or P.J.S. ante la negativa de �ste a recibir los importes por considerar que los montos son inferiores a los pactados contractualmente, en virtud de haberse calculado los mismos aplicando la normativa establecida en la ley 23.928 (ley de convertibilidad del Austral).

El demandado, al corr�rsele traslado, plante� la inconstitucionalidad de los art�culos 7, 8, 9, 10 y 13 de la ley 24.928, del decreto 529/91 y de los comunicados y resoluciones del Ministerio de Econom�a que conciernen a las referidas normas (fs. 111/121).

El se�or Juez hizo lugar al planteo de la actora y resolvi� tener por cancelados, con fuerza de pago, los c�nones locativos devengados, y lo propio respecto de las contribuciones y servicios sanitarios, sin perjuicio de la determinaci�n -en la etapa de ejecuci�n- de alg�n saldo restante (fs. 587 vta.).

El demandado apel� la sentencia (fs. 591) y la aclaratoria (fs. 602) siendo concedidos los recursos por el a quo a fs. 592 y 602 vta. Fund� sus agravios en que la normativa impugnada se encuentra en contradicci�n con los art�culos 16 y 17 de la Constituci�n Nacional al ser violatorios del derecho de propiedad, afectar la igualdad ante la ley y

violar derechos adquiridos.

A fs. 638 la Sala "C" de la Excma. C�mara Nacional de Apelaciones en lo Civil hizo lugar parcialmente al planteo de inconstitucionalidad, declar�ndola respecto del art�culo 9� de la ley 23.928 y confirmando la sentencia de primera instancia en lo restante. R.�ndose a la diferencia entre el monto del canon locativo seg�n se lo calculara de acuerdo a las pautas contractuales o empleando la normativa cuestionada, la Sala expres�:"...la notable diferencia entre ambos valores importa una merma en el derecho de propiedad garantizado por el art. 17 de la Constituci�n Nacional, que justifica en el caso la alegaci�n de inconstitucionalidad del citado art. 9 de la ley de convertibilidad".

Ante este decisorio, el actor dedujo a fs. 651 Recurso Extraordinario contra la sentencia de fs. 625/631 que tacha de inconstitucional al referido art�culo, agravi�ndose adem�s por considerarla arbitraria al fallar extra.petitio sobre cuestiones no sometidas por las partes y que se encontraban firmes.

A fs. 678 se concedi� el recurso de acuerdo con lo normado por el art. 14 inc. 1� de la ley 48, no haci�ndose lugar a la aclaratoria intentada a fs. 682 respecto del planteo de arbitrariedad.

Elevados los autos a la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n, se corre vista al suscripto.

II Estimo que el recurso resulta formalmente procedente toda vez que se encuentra en discusi�n la constitucionalidad de una norma de naturaleza federal y la sentencia defini

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tiva ha sido contraria a su validez (art. 14 inc. 1� ley 48), destac�ndose que si el recurrente se hubiese agraviado por lo resuelto en la sentencia de fs. 683, respecto de su planteo de arbitrariedad, debi� haber deducido la queja pertinente, por lo que, encontr�ndose firme la misma, el suscripto habr� de pronunciarse solamente acerca del planteo de inconstitucionalidad del art. 9 de la ley 23.928.

III Sin duda la cuesti�n planteada, ha dividido no s�lo a los litigantes, sino a caracterizada doctrina. Ha merecido fundadas decisiones en ambos sentidos, tanto del se�or Juez de grado cuanto de la Alzada, sin dejar de mencionar el elaborado dictamen del se�or Fiscal de C�mara.

Ambas instancias coincidieron en que la normativa puesta en crisis fue sancionada por el Congreso como la herramienta adecuada para superar una situaci�n de emergencia, conforme lo hab�a solicitado el Poder Ejecutivo Nacional en su mensaje de elevaci�n del proyecto.

Debemos recordar que la ley 23.928 fue concebida en circunstancias excepcionales, la situaci�n econ�mica del pa�s estaba envuelta en una profunda crisis, siendo una de sus manifestaciones m�s elocuente, y a la vez alarmante, el fen�meno hiperinflacionario que se desarrollaba.

Esta situaci�n llev� al �rgano legislativo a sancionar un conjunto de normas de estas caracter�sticas con el prop�sito de corregir el descalabro econ�mico.

Dentro de este panorama los legisladores considera

ron id�nea, para hacer frente a la emergencia, aprobar la norma en cuesti�n, sin desconocer que ella podr�a llegar a restringir derechos individuales, y que de hecho, la sanci�n del art�culo 9� significaba una reducci�n en los importes del precio, cuota o alquiler a pagar.

As� lo sostuvo el miembro informante por el despacho de la mayor�a en la C�mara de origen, senador J.C.R., quien expres�: El art�culo 9� constituye la aplicaci�n de los mecanismos desindexatorios previstos en los art�culos anteriores. La t�cnica normativa elegida en primer lugar parte del concepto amplio de las relaciones jur�dicas, acot�ndolo seguidamente con la exigencia de que las relaciones jur�dicas sometidas a desindexaci�n retroactiva involucren prestaciones pendiente de cumplimiento por ambas partes..." (sesi�n del 22/23 de marzo de 1991).

En la misma sesi�n el representante de la provincia de Santa Fe, senador L.R., expres� refiri�ndose a lo normado en el art�culo en cuesti�n: "O sea, que por v�a de este mecanismo vamos a lograr una reducci�n sustancial, que en algunos casos puede llegar al 30% del precio de la locaci�n".

Con este mecanismo desindexatorio, el legislador, atendiendo al ejecutivo, entendi� en lo que al caso ata�e, que se recompon�a la ecuaci�n econ�mica de la relaci�n entre el locador y el locatario, que fue modificada en perjuicio de este �ltimo por la actualizaci�n mensual s�lo de los valores locativos, no as� de los salarios, y que provoc� un marcado desfasaje, que llev� a que la incidencia del alquiler en el salario fuera mucho mayor.

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Debemos recordar que la ley en cuesti�n es el producto de las voluntades coincidentes de los Poderes del Estado que han sido elegidos por el voto popular, y que, por lo tanto, son la expresi�n de la voluntad de sus representados, y que como lo tiene dicho V.E. "...no incumbe a los jueces, en el ejercicio regular de sus atribuciones, sustituirse a los otros poderes del Estado en las funciones que le son propias" (Fallos: 270:168).

Como V.E. ha se�alado a trav�s de pac�fica jurisprudencia, no corresponde a los jueces juzgar sobre la oportunidad o conveniencia, ni por lo eficaz que pueda ser la medida implementada. Pero que es facultad de los magistrados evaluar sobre la razonabilidad de los medios empleados para superar la situaci�n de crisis y que "La declaraci�n de inconstitucionalidad de una norma es un acto de suma gravedad que debe ser considerado como '�ltima ratio' del orden jur�dico" (Fallos 312:437).

V.E. ha desarrollado desde anta�o la doctrina a trav�s de la cual ha reputado constitucionales a las leyes dictadas en el marco de situaciones de emergencia que suspenden o limitan, de manera razonable, derechos patrimoniales.

As� ha declarado constitucionales regulaciones legales, sancionadas en situaciones de emergencia, como la pr�rroga de los contratos de locaci�n (Fallos: 136:161; 199: 466; 206:158 entre otros); rebaja de los alquileres convenidos por las partes -como en el caso bajo examen- (Fallos: 136:161), se haya o no formalizado el contrato (Fallos:

:21; 204:359; 207:182); moratoria hipotecaria (Fallos:

172:21 y 291); suspensi�n de juicios de desalojo (Fallos:

204:195), por s�lo enumerar las materias m�s afines al presente caso.

En Fallos: 243:473 ha reiterado: "Que esta Corte ha reconocido, en situaciones de emergencia, la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporalmente tanto los efectos de los contratos libremente convenidos por las partes como los efectos de las sentencias firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras ("salvando su sustancia", Fallos: 204:195; adem�s, 172:21, entre otros), a fin de proteger el inter�s p�blico en presencia de desastres o graves perturbaciones de car�cter f�sico, econ�mico o de otra �ndole (Fallos: 238:76). En estos casos, ha dicho, el gobierno "est� facultado para establecer la legislaci�n que considere conveniente, tanto en las situaciones ordinarias como en las de emergencia, con l�mite de que tal legislaci�n sea razonable y no desconozca las garant�as individuales o las restricciones que la misma Constituci�n contiene en salvaguarda de las instituciones libres".

Es particularmente ilustrativo el voto de los se�ores ministros, doctores Arist�bulo D. Ar�oz de L. y J.O. en el considerando 7�, donde expresaron: "...la leg�tima esfera de ese control jurisdiccional necesita ser definida con claridad. Ello es as� por cuanto la extralimitaci�n de los jueces podr�a entorpecer la acci�n del Estado, inhabilit�ndolo para afrontar y, en su caso, superar la crisis o perturbaci�n social. A este respecto, interesa recordar que, de acuerdo con una firme doctrina, el uso de

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la polic�a de emergencia requiere el cumplimiento de cuatro requisitos, a saber:

1. Situaci�n de emergencia definida por el Congreso (Fallos: 173:65). b) P.�n de un fin p�blico que consulte los superiores y generales intereses del pa�s (Fallos:

202:456). c) Transitoriedad de la regulaci�n excepcional impuesta a los derechos individuales o sociales (Fallos:

200: 450). d) Razonabilidad del medio elegido por el legislador, o sea adecuaci�n de ese medio al fin p�blico perseguido (Fallos: 199:483) y respeto del l�mite infranqueable trazado por el art. 28 en orden a las garant�as constitucionales (Fallos: 68:20, considerando 8�).

Estimo que en el sub lite, estos requisitos son cumplidos por la norma descalificada por la C�mara.

Respecto al punto c), el �nico que podr�a plantear alguna discusi�n, procede destacar que no s�lo el medio empleado ha sido razonable para detener el fen�meno inflacionario, sino que adem�s result� eficaz -basta ver los �ndices actuales de variaci�n de precios-, reiterando que las modificaciones introducidas por la legislaci�n de emergencia de ninguna manera alteran la sustancia de los derechos reconocidos en la Constituci�n Nacional.

Por lo expuesto, considero que V.E. debe revocar la sentencia apelada.

Buenos Aires, 31 de agosto de 1995.

ANGEL NICOLAS AGUERO ITURBE

S. 779. XXVIII.

S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres.

Buenos Aires, 20 de agosto de 1996.

Vistos los autos: "S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres".

Considerando:

1�) Que la sentencia de la C�mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, al revocar parcialmente la decisi�n de la instancia anterior, declar� la inconstitucionalidad del art. 9� de la ley 23.928 y rechaz� la demanda por consignaci�n en raz�n de la insuficiencia de los montos depositados. Contra ese pronunciamiento, la parte actora interpuso el recurso extraordinario federal, que fue parcialmente concedido (fs. 678).

2�) Que el recurso resulta admisible toda vez que se encuentra en discusi�n la constitucionalidad de una norma de naturaleza federal y la sentencia definitiva ha sido contraria a su validez (art. 14, inciso 1�, ley 48).

Cabe se�alar que el recurrente no dedujo queja respecto del planteo de arbitrariedad -que le fue rechazado en el auto de fs. 683-, por lo cual la jurisdicci�n de este Tribunal se halla abierta en la medida en que fue concedida la apelaci�n (doctrina de L.164.X."., L. y N�lida c/ Caja de Retiros y Jubilaciones de la Polic�a Federal", fallada el 18 de diciembre de 1990).

3�) Que en el sub lite se halla firme lo resuelto por el tribunal a quo en cuanto a la compatibilidad constitucional de la prohibici�n contenida en la ley 23.928 de todo mecanismo de actualizaci�n monetaria o de repotenciaci�n de cr�ditos, con posterioridad al 1 de abril de 1991 (arts. 7� y 8� de la citada ley). El actor reprocha al fallo

de c�mara el haber declarado la inconstitucionalidad del art. 9�, con sustento en que implementar�a una "desindexaci�n legal retroactiva" que conculcar�a el derecho de propiedad del locador. Con apoyo en doctrina coincidente, la c�mara afirm�: "...la ley 23.928 no es inconstitucional en cuanto prohibe todo reajuste, pero s� lo es en tanto pretende revisar el monto de cr�ditos fijados antes del 1� de abril, importe que constituye un derecho adquirido para el acreedor" (fs. 642 vta.).

4�) Que, en lo que interesa en esta causa, el art.

9� dispone que el precio del alquiler por el per�odo posterior a la vigencia de la convertibilidad del austral, se determinar� por aplicaci�n de los mecanismos previstos contractualmente, salvo que dicho ajuste fuera superior en m�s de un doce por ciento (12%) anual al que surja de la evoluci�n de la cotizaci�n del austral en d�lares estadounidenses entre su origen o el mes de mayo de 1990, lo que fuere posterior, y el d�a 1 del mes de abril de 1991. "En este �ltimo caso la obligaci�n de quien debe pagar la suma de dinero, se cancelar� con la cantidad de australes que corresponda a la actualizaci�n por la evoluci�n del d�lar estadounidense por el per�odo indicado, con m�s un doce por ciento (12%) anual, si�ndole inoponibles las estipulaciones o condiciones originales" (art. 9� citado).

Consta en autos que el precio del alquiler correspondiente al mes de marzo de 1991 ascendi� a A 6.572.760 (fs.

49, fs. 112). El mes siguiente, el locatario pretendi�

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S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres. cancelar su obligaci�n seg�n las pautas del art. 9� de la ley 23.928 y, ante la negativa del locador, dedujo demanda de consignaci�n calculando un monto de A 5.274.288,60 (fs. 54 vta.) como precio de la locaci�n correspondiente al mes de abril de 1991 y meses sucesivos.

5�) Que toda cl�usula de ajuste supone una previsi�n de las partes en orden a preservar el valor de las prestaciones en tiempos de una econom�a distorsionada por la inflaci�n monetaria. Al cambiar las condiciones de la realidad, la expectativa contenida en el m�todo autom�tico de ajuste previsto en el contrato, desborda la racionalidad de la relaci�n. Para justificar su impugnaci�n constitucional, al demandado no le bastaba la evidente reducci�n del numerario que percib�a mes a mes, sino que deb�a demostrar que el nuevo alquiler resultante de la aplicaci�n del mecanismo del art. 9� de la ley 23.928, constitu�a una contraprestaci�n irrazonable para el bien que colocaba en el mercado inmobiliario. Por lo dem�s, el citado art�culo 9� no dispuso el congelamiento del valor en d�lares del alquiler al mes de marzo de 1990, sino que previ� un incremento anual del doce por ciento (12%).

6�) Que, seg�n resulta de los debates parlamentarios, la voluntad del legislador al sancionar la ley 23.928 fue dar un paso audaz para superar la crisis prolongada que abat�a al pa�s e implementar un mecanismo de desindexaci�n de la econom�a que eliminara un fen�meno considerado perverso -el trasladar al mes siguiente, de manera autom�tica, la suba de precios del mes anterior- y, a la vez, asegurara una

razonable rentabilidad al capital que los propietarios colocaban en el mercado de la locaci�n, mediante una renta genuina del uno por ciento mensual (Diario de Sesiones del Senado, 22/23 marzo 1991, p�g. 5815).

7�) Que es doctrina del Tribunal que no corresponde a los jueces juzgar sobre la oportunidad, conveniencia o eficacia de la medidas implementadas por los otros poderes del Estado en ejercicio de las funciones que les son propias, sino que es su misi�n esencial efectuar el control de compatibilidad de la ley o reglamento en juego con las garant�as y derechos amparados por la Constituci�n Nacional. Tambi�n se ha dicho que en situaciones de emergencia, los derechos patrimoniales pueden ser suspendidos o limitados de manera razonable, en aras del bien general de la comunidad, en tanto no se altere su sustancia (doctrina de Fallos: 172:

21; 204:195 y 359; 243:449). Esta doctrina fue expresamente utilizada por esta Corte al efectuar el control de constitucionalidad de reglamentaciones que impon�an reducciones legales a los precios de la locaci�n de inmuebles, afectando el convenio de partes (Fallos: 136:161; 207:182, entre otros).

8�) Que en este orden de ideas cabe concluir que no se ha demostrado que la desindexaci�n que resulta de aplicar al sub lite el mecanismo previsto en el art. 9� dela ley 23.928 exceda el sacrificio razonable que es posible exigir en aras del bien com�n en tiempos excepcionales. Ello es as� pues no se ha aniquilado en su sustancia el derecho de propiedad del locador sino que el legislador ha modificado el mecanismo de indexaci�n previsto contractualmente, que

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S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres. constituye un instrumento de protecci�n de ese derecho, de valor relativo y proporcionado a la existencia y mantenimiento de una realidad econ�mica dada.

Por ello, habiendo dictaminado el se�or Procurador General, se declara procedente el recurso extraordinario y se deja sin efecto el fallo apelado en cuanto declar� la inconstitucionalidad del art. 9� de la ley 23.928. Costas en el orden causado en raz�n de la dificultad jur�dica de la cuesti�n debatida. Vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que, por quien corresponda, se dicte un nuevo pronunciamiento con arreglo a lo resuelto.

N.�quese y rem�tase. JULIO S.N. (seg�n su voto) - EDUARDO MOLINE O'CONNOR -CARLOS S. FAYT (por su voto) - AUGUSTO CESAR BELLUSCIO -ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - ANTONIO BOGGIANO - GUILLERMO A.F.L.-.A.R.V. (su voto).

VO

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S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres.

TO DEL SE�OR PRESIDENTE DOCTOR DON JULIO S.N. Y DE LOS SE�ORES MINISTROS DOCTORES DON CARLOS S. FAYT Y DON ADOLFO ROBERTO VAZQUEZ Considerando:

1�) Que contra la sentencia de la Sala C de la C�mara Nacional de Apelaciones en lo Civil que -al revocar la decisi�n de primera instancia- declar� la inconstitucionalidad del art. 9� de la ley 23.928 en cuanto establece la modificaci�n del ajuste convenido contractualmente y, en consecuencia, rechaz� la consignaci�n de alquileres, la parte actora dedujo recurso extraordinario que fue concedido.

2�) Que el remedio federal interpuesto resulta formalmente procedente toda vez que se cuestiona la constitucionalidad de una ley federal y la decisi�n ha sido contraria a la pretensi�n que el apelante sustent� en ella (art. 14, inc.

1�, de la ley 48).

3�) Que el a quo -tras reconocer la validez de la prohibici�n de ajustes posteriores al 1 de abril de 1991consider� inconstitucional la previsi�n contenida en el art. 9� de la ley 23.928 en cuanto establece la forma en que habr�a de determinarse el canon locativo correspondiente al citado mes de abril. Sostuvo que se trataba de un supuesto de desindexaci�n legal retroactiva; que el importe vigente a esa fecha constitu�a un derecho adquirido para el acreedor que la nueva ley no pod�a modificar; que las cl�usulas de ajuste no incorporan expectativas inflacionarias sino que cumplen la funci�n de adecuaci�n a la realidad econ�mica. C.� en que la aplicaci�n de la citada disposici�n legal importar�a una diferencia en perjuicio del propietario del 40,70% que por afectar sustancialmente su derecho de propiedad, era inconstitucional.

4�) Que los agravios tra�dos en el recurso extraordinario hacen necesario rese�ar los distintos precedentes del Tribunal en materia de disposiciones legales que -aun con una metodolog�a diversa- han afectado el precio de las locaciones contractualmente pactado, de cuyas consideraciones no puede prescindirse en el caso.

5�) Que en Fallos: 136:161 -causa "E." del 28 de abril de 1922- la Corte consider� constitucional la ley 11.157, que prohib�a cobrar durante dos a�os contados desde su promulgaci�n, un canon locativo mayor al que se pagaba por los mismos el 1 de enero de 1920. Sostuvo el Tribunal que ni el derecho de usar y disponer de la propiedad ni ning�n otro reconocido por la Constituci�n, reviste el car�cter de absoluto, por lo cual se encuentra sujeto a la potestad reglamentaria que importa necesariamente limitarlo, hacerlo compatible con el derecho de los dem�s dentro de la comunidad y con los intereses superiores de esta �ltima. Reconoci� que -en principio- la determinaci�n del precio es una facultad privativa del propietario, un atributo del derecho de usar y disponer de sus bienes y un aspecto de su libertad civil, por lo cual el Estado no tiene el poder general de fijar o limitar el precio de las cosas del dominio particular. Pero agreg� que "Existen, sin embargo, circunstancias muy especiales en que por la dedicaci�n de la propiedad privada a objetos de intenso inter�s p�blico y por las condiciones en que ella es explotada, justifican y hacen necesario la intervenci�n del Estado en los precios, en protecci�n de intereses vitales de la comunidad...", para agregar luego que en ciertas situaciones, la competencia no es eficiente para regular los precios, de donde "el propietario se hallar�a en aptitud de imponer a la sociedad verdaderas

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S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres. exacciones bajo el nombre de precios". Tras se�alar que la edificaci�n de viviendas no ha guardado relaci�n con las exigencias derivadas del aumento progresivo de la poblaci�n, el Tribunal sostuvo que como consecuencia fatal de ese hecho, ha sobrevenido el encarecimiento y la especulaci�n en el precio de los alquileres, circunstancia que legitima la adopci�n de medidas como la en ese caso cuestionada, descartando por otra parte que la legislaci�n tuviera por finalidad la de favorecer a un grupo o a una clase social, sino liberar a la sociedad de las consecuencias de car�cter general que fatalmente deb�an resultar de la irregular condici�n en que se hallaba gran parte de sus miembros. Destac� a continuaci�n un principio liminar en materia de control judicial de constitucionalidad, esto es, que no es de resorte del Poder Judicial decidir el acierto de los otros poderes p�blicos en la elecci�n del medio empleado para conjurar esa situaci�n cr�tica, ni de las consecuencias de orden econ�mico que puedan derivar de la aplicaci�n de la ley. Ya en el estudio de la razonabilidad de la limitaci�n que resultaba de la norma, sostuvo el Tribunal que no se hab�a acreditado en juicio que el alquiler devengado en el mes al que se refiere la ley para la determinaci�n de los futuros no fuese razonable en el momento de su promulgaci�n, por lo que consider� que cab�a presumir que la limitaci�n satisfac�a en el caso las condiciones necesarias de razonabilidad y que, por consiguiente, no se hab�a vulnerado la garant�a del art. 17 de la Constituci�n Nacional.

6�) Que a partir del precedente de Fallos: 172:21 -causa "Avico"- esta Corte sostuvo que no es violatorio del derecho de propiedad la modificaci�n transitoriamente intro

ducida por una ley en las estipulaciones contractuales cuando circunstancias excepcionales a las que son ajenos los deudores lo autoricen. De esta doctrina hizo espec�fica aplicaci�n en materia de reducciones legales a los precios de las locaciones de inmuebles fijados en los contratos, tal como resulta de los precedentes de Fallos: 204:195, 359; 207: 182; 243:449; 264:53; 266:206. Este criterio fue reiterado en el precedente registrado en Fallos: 270:462, oportunidad en la que sostuvo que no se hab�a demostrado que el tope legal fuera irrazonable, para agregar en Fallos: 276:355 que no era arbitraria una reducci�n legal del alquiler superior al 50% (considerando sexto).

7�) Que, por otra parte, en Fallos: 207:182, el Tribunal descart� la posibilidad de sustraer del conjunto de las locaciones urbanas comprendidas en la rebaja legal del precio, un cierto n�mero de ellas en raz�n de la magnitud del inter�s en juego, pues ello es de competencia del legislador como acto de pol�tica econ�mica y social y lo �nico propio de los jueces es la apreciaci�n de la constitucionalidad del sistema.

8�) Que m�s all� de la perduraci�n de la situaci�n de hecho de la que hizo m�rito el Tribunal en el recordado precedente de Fallos: 136:161 de la que son acabado testimonio las sucesivas leyes de locaciones que alteraron las condiciones normales del mercado, debe tenerse presente el contexto en que la disposici�n atacada ha sido dictada y el objetivo que la preside.

9�) Que en el precedente de Fallos: 315:158 esta Corte record� -en primer lugar- que conforme a lo dispuesto por el art. 67, inc. 10, de la Constituci�n Nacional, es al Congreso a quien compete "Hacer sellar moneda, fijar su va

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S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres. lor y el de las extranjeras...". C., puede disponer la emisi�n de billetes a trav�s de un Banco Nacional (art. 67, inc. 5�) (considerando 13).

Agreg� que la ley 23.928 constitu�a una decisi�n clara y terminante del Congreso Nacional de ejercer las funciones que le encomienda el art. 67, inc. 10, citado y que ante tal acto legislativo no s�lo hab�an quedado derogadas disposiciones legales sino que adem�s deb�an ser revisadas soluciones de origen pretoriano que admit�an el ajuste por depreciaci�n en cuanto, precisamente, se fundaron en la falta de decisiones legislativas destinadas a frenar el fen�meno de la inflaci�n (considerando 14).

Tras la rese�a de la evoluci�n de la doctrina y la jurisprudencia "nominalista" (considerandos 15 a 18), el Tribunal record� el nacimiento de la actualizaci�n de las deudas, que concluy� con la aceptaci�n generalizada de tal temperamento mediante la aplicaci�n de �ndices oficiales, m�todo que posteriormente reemplaz� a la utilizaci�n de la tasa de inter�s bancaria como forma de cubrir el deterioro del valor de la moneda (considerandos 19 a 23).

10) Que, no obstante, en ese mismo precedente, el Tribunal sostuvo que la ecuaci�n entre ajuste por depreciaci�n e "indexaci�n" no constitu�a sino un remedio que en modo alguno podr�a adquirir el estatuto de derecho sustancial. Record� que la Corte hab�a tenido oportunidad de constatar que los resultados m�s disparatados pueden obtenerse de la aplicaci�n de los �ndices, por lo que observ� que si bien �stos pueden ser utilizados para obtener un resultado que se acerque, en la mayor medida posible, a una realidad econ�mica dada, cuando ello determina resultados injus

tos o incluso absurdos frente a esa realidad, ella debe prevalecer sobre abstractas f�rmulas matem�ticas (considerandos 28 y 29 y sus citas).

11) Que luego de rese�ar los objetivos de la ley 23.928, sostuvo este Tribunal que la asociaci�n entre derecho de propiedad y depreciaci�n monetaria pudo elaborarse como defensa eficaz de los derechos patrimoniales en determinados per�odos, pero que su perduraci�n sine die no s�lo postergar�a expresas disposiciones constitucionales sino que adem�s causar�a un da�o profundo en la esfera de los derechos patrimoniales todos, al alimentar esa grave patolog�a que tanto los afecta: la inflaci�n.

12) Que, de lo hasta aqu� expuesto, pueden derivarse importantes conclusiones.

La primera de ellas es que la finalidad de la ley en este punto no ha sido otra que conjurar los resultados alejados de la realidad econ�mica que produc�a en muchos casos la aplicaci�n de mecanismos autom�ticos de ajuste, extremo que hab�a sido comprobado en los casos recordados en el precedente de Fallos: 315:158. As�, el Tribunal descalific� procedimientos de actualizaci�n por arrojar resultados alejados de la realidad econ�mica, tanto cuando �sta demostraba no haber sido completamente reflejada por el c�lculo previsto, como cuando �ste desbordaba su finalidad y se transformaba en una fuente de enriquecimiento del acreedor.

13) Que, en este orden de ideas, la desindexaci�n prevista por el art. 9� de la ley de convertibilidad debe conjugarse necesariamente con lo dispuesto por la ley 24.283 de desindexaci�n.

Ambas normas tienen una innegable finalidad desin

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S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres. dexatoria y responden a un mismo objetivo: mantener la racionalidad de las relaciones econ�micas, quebrada por la aplicaci�n indiscriminada de �ndices de ajuste tal como el Tribunal ha tenido oportunidad de comprobarlo en los casos antes citados.

La pauta escogida a ese fin por el art. 9� de la ley 23.928, m�s all� de guardar congruencia con el sistema de convertibilidad de nuestra moneda con el d�lar estadounidense que all� se establece, no ha sido ajena a los remedios arbitrados por esta Corte con miras a evaluar la razonabilidad de los sistemas de indexaci�n. As�, en la causa B.256. X.".�tez, F. y otra c/ Direcci�n Nacional de Vialidad" pronunciamiento del 12 de abril de 1994, el Tribunal sostuvo que no se puede ignorar que en los hechos el mercado inmobiliario, especialmente en �pocas de fuerte inflaci�n, expresa los montos negociados en d�lares. Si se tiene en cuenta la �poca que en este caso debe ponderarse -mayo de 1990 a abril de 1991- no parece irrazonable el camino elegido por el legislador, m�xime si se pondera que la previsi�n legal cuestionada no importa el congelamiento del valor en d�lares del alquiler al mes de mayo de 1990, pues a tal resultado se le adiciona un incremento equivalente al 12% anual.

14) Que, en un segundo nivel de reflexi�n, debe tenerse presente que no puede sin m�s afirmarse que la modificaci�n para el futuro de una cl�usula de ajuste sea violatoria de la garant�a de la propiedad, por cuanto ella no import� sino una previsi�n de las partes en orden a preservar el valor de las prestaciones. La ley supone que tal fi

nalidad ha sido desbordada, esto es, que los mecanismos indexatorios contractualmente convenidos han superado la razonable expectativa de conservaci�n patrimonial del locador.

15) Que, en este orden de ideas, debe recordarse que como antes se indic�, la pauta a tener en cuenta para medir la razonabilidad de la disposici�n legal no es la reducci�n del numerario en que se traduce el pago del canon locativo sino que hace falta demostrar que, en el caso, el nuevo alquiler resultante de la aplicaci�n de la limitaci�n legal sea irrazonable (Fallos: 276:355 antes citado, entre otros).

Mas aun cuando as� no fuera, el rec�lculo del precio original de la locaci�n por otros �ndices de precios permite concluir en que el resultado al que se arriba por aplicaci�n de la norma cuestionada no es confiscatorio. En efecto, si se actualiza el valor contractual del alquiler originalmente pactado por el �ndice oficial de precios mayoristas nivel general, o el indicador correspondiente al costo de la construcci�n, se observa que -siempre al 1 de abril de 1991el monto de la prestaci�n asciende a una suma si se quiere similar a la que resulta de la aplicaci�n de la norma cuestionada y -obviamente- sensiblemente inferior a la que se obtiene mediante el empleo de la pauta contractual.

Estos elementos -que no han sido ponderados en la decisi�n apelada- permiten sostener que del mero c�lculo del canon locativo por el �ndice de precios al consumidor nivel general, no pueda extraerse sin m�s la conclusi�n de que la previsi�n legal sea inconstitucional por violar la propiedad.

Ello por cuanto tal afirmaci�n supondr�a, por un lado,

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S., S.c.S., P.J.� s/ consig. de alquileres. que el remedio indexatorio constitu�a propiedad en el sentido constitucional del t�rmino y que adem�s, s�lo el �ndice escogido por las partes -que arroja resultados sensiblemente superiores a todos los dem�s indicadores de la econom�a- refleja el real valor del dinero. Y este extremo -bien que en una materia diversa- no ha sido considerado por esta Corte como violatorio de garant�as constitucionales (Fallos: 304:263).

Por ello, y de acuerdo a lo dictaminado por el se�or Procurador General, se declara procedente el recurso extraordinario y se deja sin efecto la sentencia apelada.

Con costas en el orden causado. Vuelvan los autos a la instancia de grado para que, por quien corresponda, se dicte un nuevo pronunciamiento con arreglo al presente.

N.�quese y rem�tase. JULIO S.N.-.C.S.F.-.R.V..