Sentencia nº 78512 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 7 de Septiembre de 2005

• Fecha de Resolución: 7 de Septiembre de 2005
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

///la ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, a los dos días del mes de setiembre del año dos mil cinco, reunidos los Señores Vocales de la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial, D.N.D.D.A., J.D.A. y ROBERTO SIUFI (este último por habilitación y presidencia de la primera de los nombrados) vieron el Expte. Nº B-78.512/01: "ORDINARIO POR CUM-PLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS: HIRUELA de SAR-MIENTO, B.I. y SARMIENTO, N.H. c/ ALFIC CONS-TRUCCIONES S.R.L.” (dos cuerpos) y sus agregados: E.. Nº: B-84.398/02: “EM-BARGO PREVENTIVO: SARMIENTO, N.H. y BEATRIZ I. HIRUELA c/ ALFIC CONSTRUCCIONES S.R.L.; E.. Nº: B-63.091/00: “DILIGENCIA PRELIMI-NAR PARA DEMANDAR HIRUELA de SARMIENTO, B.I. y SARMIENTO, NÉSTOR G. C/ ALFIC CONSTRUCCIONES S.R.L.” (originariamente de la Sala Primera); E.. Nº: B-62.693/00 “EJECUTIVO: ALFIC CONSTRUCCIONES S.R.L. c/ BEATRIZ INÉS HIRUELA de SARMIENTO” (dos tomos, del Juzgado Civil y Comercial de Primera Instancia Nº: , Secretaría Nº: ) y Expte. Nº: 0615-81017/97 “HIRUELA, B.I. SOLICITUD DE PRÉSTAMO Nº: 001.198 OPERATORIA RESOLUCIÓN Nº: 29/ I /96” del Ministerio de Obras y Servicios Públicos-Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy; y luego de deliberar,

La Dra. DEMATTEI de ALCOBA, dijo:

1. - Vienen B.I.H. de SARMIENTO y NÉSTOR HUGO SARMIENTO con patrocinio letrado de la Dra. G.C., promoviendo for-mal demanda ordinaria por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUI-CIOS en contra de ALFIC CONSTRUCCIONES S.R.L.. Solicitan que al momento de re-solver se condene a la accionada a cumplir con lo pactado y se les indemnicen los daños mate-riales y morales causados y las costas del proceso (fs. 21/29).

   En el relato de los hechos manifiestan que en 22/09/97 B.I.H. de SARMIENTO firmó un boleto de compraventa con la firma ALFIC CONSTRUCCIONES S.R.L. por la compra de un terreno de la empresa, ubicado en calle Chubut Nº: 2.766 con la condición excluyente de que la construcción de la vivienda fuese realizada por la demandada, de acuerdo a los planos presentados. El precio del terreno fue convenido en la suma de $ 7.000 y el valor de la construcción en $ 27.000, siendo el total de $ 34.000 a abonarse con un préstamo que se le otorgaría por el Instituto de Viviendas y Urbanismo de J. y mediante aportes que se realizarían a la vendedora. A la firma del boleto se entregó $ 1.500 en concepto de adelanto a cuenta del pago del precio total y como prueba de ratificación del compromiso que se asumía. Mediante Escritura Nº: 208 del 02/12/97 otorgada por la Escribana Arnedo de Z., adquirieron el inmueble por $ 6.400 y se constituyó un mutuo con hipoteca en pri-mer grado a favor del Instituto por $ 29.000. El desembolso del mutuo se efectuaría de la ma-nera siguiente: $ 6.400 a la firma de la escritura por la compra del terreno; para la construc-ción sobre $ 22.600, un 20 % al 14 % de inversión previa; al 29 % de avance de obra el 35 %; al 64 % de avance de obra y presentación de planos aprobados, el 5%. Por cada etapa se obli-gaba a cumplir con el avance físico previsto y verificado mediante auditoria del IVUJ; debía iniciar las obras dentro de los 15 días corridos a contar del primer desembolso de la asistencia financiera. Como contraprestación se obligaban a pagar el préstamo en 240 cuotas mensuales y consecutivas, con más los intereses.

   El mismo 02/12/97 firmaron con la empresa representada por el socio gerente Ing. Ci-ro A.F., un contrato de construcción obligándose a construir en el inmueble una casa con las características determinadas en el plano en el término de 3 meses contados desde esa fecha, salvo circunstancias extraordinarias (inclemencias del tiempo, enfermedad, falleci-miento, etc.); sino debía pagar una multa de $ 30 diarios por mora hasta la entrega efectiva de la vivienda. Debía comprar los materiales; hacer construcción con instalaciones eléctricas, sa-nitarias, de gas y otras; los actores estaban exentos de toda responsabilidad por compras, con-trataciones, etc.. Éstos se obligaban a pagar la suma total de $ 34.000 de la manera siguiente: a) $ 1.500 entregados el 04/08/97; b) $ 29.000 con el importe íntegro del crédito que otorgó el IVUJ; c) $ 3.500 en 18 cuotas iguales, mensuales y consecutivas de $ 250 cada una a partir de marzo de 1.998. En garantía del saldo de $ 3.500 se firmaron pagarés por montos y venci-mientos fijados. En oportunidad de oponer excepción en juicio ejecutivo promovido por esos pagarés, advierten que se incurrió en error al establecer que el saldo de $ 3.500 se pagaría en 18 cuotas de $ 250, pues multiplicando esa cuota por 18 se asciende a $ 4.500. También ad-vierten que no firmaron 18 pagarés por $ 250, sino 20 pagarés por $ 250 que hacen un total de $ 5.000, cuando correspondía solamente por un saldo de $ 3.500. La vivienda fue entrega-da a los seis meses (junio/98) y ni siquiera en perfectas condiciones de habitabilidad; aparecie-ron graves defectos (goteras, problemas de humedad, aparición de hongos, etc.), al extremo de no haberse podido realizar la conexión de agua corriente. El 30/11/99 la demandada ofreció suscribir una ampliación del convenio, por la que se obligaba a realizar:

   1) Tratamiento y/o reemplazo de zona de machimbre en cubierta sobre Estar media-nera.

   2) Lijado del cielorraso de machimbre en Estar y Dormitorio.

   3) Solución de presencia de humedad en pared medianera junto a zócalo en Dormito-rio y Estar.

   4) Sellado de fisuras de revoques y nueva pintura interior al agua en toda la vivienda.

   Los actores se obligarían a pagar las restantes 16 cuotas del saldo de $ 3.500.

   Ante la desidia de la constructora no firmaron la ampliación. Exigieron que mínima-mente repararen los techos para que dejen de gotear y que hasta tanto ello no ocurra no abo-narían el saldo. Repararon 4 veces los techos y hasta el día gotea, encontrándose totalmente podrida la madera.

   La demandada cursó carta de intimación por la suma de $ 4.500 a lo que se rehusaron según Carta Documento remitida el 27/07/00, oponiendo excepción de incumplimiento.

   Hasta la actualidad de la suma de $ 34.000 estipulado por contrato se abonaron $ 30.500, negándose a pagar el saldo de $ 3.500, atento que la constructora hasta la fecha no dio solución alguna al problema. Por el contrario, promovió juicio ejecutivo por los pagarés firmados en garantía, por $ 5.000, con desprecio a los derechos al consumidor. En oportuni-dad de excepcionar se advirtió el error tanto en la cantidad de pagarés, como en los montos de cada cuota mensual establecida. Obró de mala fe la empresa, al ejecutar pagarés firmados en garantía, pretendiéndose enriquecer incausadamente en $ 1.500, aprovechándose del error incurrido. En el ejecutivo recayó sentencia que obliga a pagar en concepto de capital $ 5.000 con interés de la tasa activa e imposición de costas. El proceso fue promovido en un evidente abuso de derecho, aprovechándose que en él, no puede discutirse la causa de la deuda, pese a severos incumplimientos de la firma demandada.

   Sostiene que la vivienda adolece de severos defectos de construcción por la mala utili-zación en obra de materiales utilizados. Es inhabitable. F. en que el Perito determinó en la diligencia preliminar que presenta “patología de la construcción” sintetizados en: “hume-dad en toda la construcción; filtraciones de aguas pluviales por los techos y de agua en las paredes (zócalos); fisuras en paredes; estructura de techo en regulares o malas condiciones”; “que esta construcción es reciente, con una antigüedad cercana a los dos años, donde son visi-bles trabajos de reparación efectuados, especialmente en zonas de encuentro entre paredes perimetrales y cubiertas del techo, que no han podido solucionar los problemas técnicos enu-merados, por lo que se puede asegurar, que estos problemas, se irán agravando rápidamente, si no se los soluciona en forma inmediata”.

   Las causas de estos problemas se fundamentan en lo siguiente:

   1. La humedad tiene su origen en las filtraciones de agua en las paredes a la altura del zócalo. Las filtraciones de agua pluvial más importantes (actualmente localizadas en el come-dor y en los dormitorios) son debidas a una MALA EJECUCIÓN DE LOS TRABAJOS, DE-FICIENTE REPARACIÓN y como consecuencia, posible ROTURA o MALA COLOCA-CIÓN de la capa de tergopor y de la membrana elástica; que el agua pluvial cae desde el techo con pendiente; y que el problema surge debido a que la construcción carece de un adecuado desagüe pluvial que recoja las aguas que caen sobre el techo y no permita que las paredes sean afectadas (PROBLEMA DE PROYECTO, FALTA DE DESAGÜES PLUVIALES ADECUADOS); y que las filtraciones de las paredes provienen de las aguas pluviales y de riego, por carecer la vivienda de una adecuada capa aisladora vertical.

   2. Las fisuras en las paredes registran su origen en asentamientos diferenciales en la construcción. El perito ha determinado que la zona donde está la construcción presenta desni-veles, lo que ha impedido un rápido drenaje de las aguas permitiendo con esa acumulación que se produzcan asentamientos. La reparación de los defectos señalados han sido determinados en el informe pericial en la suma de $ 8.734,40. También dijo que los materiales utilizados son los normales para ese tipo de construcciones, pero que su mala utilización en obra ha provo-cado gran parte de los problemas que soportan. Da fundamentos de los perjuicios, cuya esti-mación se hace por el experto. También argumenta que la salud de los hijos menores de 5 y 2 Años se ha visto resentida en tanto padecen de alergia bronquial. El contacto permanente con hongos, ácaros y bacterias provocados por excesiva humedad en la vivienda, los ha enfermado con ataques de alergia bronquial; hubo pago de honorarios médicos y farmacéuticos; pide que se determinen los montos prudencialmente en razón de no haber guardado los recibos. La de-mandada al promover juicio ejecutivo ha provocado angustia y desazón porque pretende co-brar lo que no se debe y ello agrava el perjuicio...