Sentencia nº 97702 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 31 de Julio de 2008

• Fecha de Resolución: 31 de Julio de 2008
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

////la ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de de Jujuy, a los treinta y un días del mes de Julio de dos mil ocho, reunidos los Señores Vocales de la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial, D.E.R.M., J.D.A. y N.A.D.D.A., vieron el E.. Nº B-97.702/03: "ORDINARIO POR RESOLUCIÓN: CLARA FERMINA FERNANDEZ DE HERNÁNDEZ C/ ADRIÁN TEJERINA” (tres cuerpos) y los expedientes agregados: B-173.638/07: “CAUTELAR DE ANOTACIÓN DE LITIS EN EXPTE. Nº B-97.702/03: "ORDINARIO POR RESOLUCIÓN: CLARA FERMINA FERNANDEZ DE HERNÁNDEZ C/ ADRIÁN TEJERINA”; B-97.702/04: “INCIDENTE DE HECHO NUEVO EN EXPTE. Nº EXPTE. Nº B-97.702/03: "ORDINARIO POR RESOLUCIÓN: CLARA FERMINA FERNANDEZ DE HERNÁNDEZ C/ ADRIÁN TEJERINA”; B-47.530/99: “EJECUTIVO PREPARA VÍA: BANCO DE LA PROVINCIA DE JUJUY (ENTE RESIDUAL) C/ ANGEL H. Y CLARA FERMINA FERNANDEZ DE H., del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº 2 Secretaría Nº 3; B-47.708/99: “EJECUTIVO PREPARA VÍA: BANCO DE LA PROVINCIA DE JUJUY (ENTE RESIDUAL) C/ H., R.A.Y.F.D.H. CLARA” (dos cuerpos); B-162.335/06: “INCIDENTE DE TERCERÍA DE MEJOR DERECHO EN EXPTE. Nº B-47.708/99: H., T.M.C.H.R., FERNANDEZ DE H. CLARA Y BANCO DE LA PROVINCIA DE JUJUY (ENTE RESIDUAL)” del Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 6, Secretaría Nº 12; Nº B-47.681/99: “EJECUTIVO: BANCO DE LA PROVINCIA DE JUJUY –ENTE RESIDUAL- C/ H., R.Y.F., CLARA (dos cuerpos); Nº B-108.611/03: “INCIDENTE DE TERCERÍA EN EXPTE. Nº B-47.684/99: TEJERINA, ADRIÁN C/ BANCO DE LA PROVINCIA DE JUJUY –ENTE RESIDUAL-; H., R.Y.F. CLARA” (tres cuerpos) del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº 3, Secretaría Nº 5 y Nº 224/00: “BANCO DE LA NACIÓN C/ H., R.A. Y OTRA, POR EJECUCIÓN HIPOTECARIA” del Juzgado Federal Nº 1 de la Provincia de Jujuy y luego de deliberar el,

El D.M. dijo:

I.Q., a fs. 13/15 comparece el Dr. C.M.T. abogado del foro local, en nombre y representación de C.F.F. de H. a mérito de la copia del poder general para juicios que debidamente juramentada acompaña a fs. 3/4 de autos y deduce formal demanda ordinaria por resolución de contrato, con más los daños y perjuicios que correspondan, en contra de A.T.. Solicita que al momento de dictar sentencia se condene a la contraria a restituir el inmueble rural cedido y objeto de venta, con más los intereses compensatorios, daños y perjuicios, costos y costas.

En el relato de los hechos manifiesta que su representada es propietaria del inmueble individualizado como Lote Nº 605 (matrícula B-9.120) y con el consentimiento de su esposo R.Á.H., realizó un boleto de compraventa inmobiliaria por el cual A.T. adquiría una parte de ese lote, con una superficie de terreno de 27,25 hectáreas, con entrega de la posesión, cuya ubicación y límites se precisaban en el instrumento privado de fecha 17 de marzo de 1.996 y suscripto ante el Juez de Paz de P. el día 25 del mismo mes y año.

Señala que las partes incluyeron en la contratación lo edificado y lo plantado en la fracción, la dotación del riego proporcional a la superficie transferida, un cuarto de hectárea ubicada sobre la ruta Provincial Nº 53, el comodato (hasta el 15 de marzo de 2.000) de cuatro casas para personal de T. y sus familias, dos galpones, una cámara de humectación y 8 estufas para secar tabaco.

Continua expresando que las partes debían realizar la mensura y división y mientras durara el estado de indivisión cada una pagaría los servicios que usara y el comprador debía abonar la mitad de los impuestos provinciales, nacionales y municipales.

Se consignó que el inmueble se encontraba gravado con hipoteca a favor del Banco de la Nación Argentina, indicando la fecha de los vencimientos anuales de las cuotas del crédito. Como contraprestación el demandado abona la suma de U$S 21.500 a la firma del boleto y como precio total se convino en U$S 109.000; se debían pagar 6 cuotas anuales y consecutivas los días 15 de marzo de cada año de U$S 12.800 las cuatro primeras y de U$S 14.000 las dos últimas y una cuota de U$S 7.500 el 30 de enero de 1.997, todo con más la tasa de interés que aplica el Banco de la Nación Argentina a los créditos hipotecarios.

Relata que el comprador podía abonar pagando a la actora o abonado al acreedor hipotecario el día 15 de marzo de cada año. Afirma que su mandante cumplió con todas las obligaciones y el demandado efectuó la entrega inicial y nada más, tampoco pagó los impuestos en la proporción a su parte y dejó de pagar las cuotas a su vencimiento expresando que ya arreglaría con el Banco, circunstancia que no hizo y dio lugar al inicio de la ejecución hipotecaria por parte del Banco.

A pesar de los constantes reclamos verbales de su mandante, no solo no pago lo que debía, sino que tampoco restituyó las instalaciones dadas en comodato y siguió haciendo uso y abuso del inmueble con sus accesorios. Es por ello que solicita la resolución del contrato oportunamente realizado, con más los daños consecuencia del incumplimiento que fueron cuantiosos, a punto tal que no pudo pagar al Banco y la utilización de las 27 hectáreas cedidas produjo en el demandado muchas ganancias de las que fue privada su representada. Solicita que el importe recibido de U$S 21.500, se compense con los frutos producidos y no percibidos. Cita derecho, ofrece prueba y peticiona.

Corrido el traslado de la demanda, comparece a contestarla el demandado a fs. 79/88 por conducto de la Dra. P.Q.. Procede a realizar una negativa general y particular de los hechos enunciados por la actora y reconviene por cumplimiento de contrato, con más los daños y perjuicios producidos en los términos de los artículos 1.203 y 1.204 del C.C. toda vez que su instituyente ha cumplido con todas las obligaciones a su cargo; ha pagado la totalidad de la deuda y afirma que la Sra. C.F.F. de H.M. no ha cumplido con las obligaciones oportunamente asumidas.

Reconoce que las partes han celebrado un contrato de compraventa inmobiliaria con fecha 17 de marzo de 1.996 estableciendo las siguientes obligaciones: A) la vendedora vende al demandado y éste adquiere una superficie de 27,25 hectáreas, individualizada como Lote Nº 605, matrícula B-9120, con todo lo edificado, plantado, más la dotación de canon de riego (cláusula 1º). B) Se estableció que le corresponderá al comprador 1/4 de hectárea sobre la ruta provincial Nº 53, a determinar por las partes dentro de los 60 días posteriores a la firma del presente boleto (cláusula 2º). C) El precio se estipula en U$S 109.000; a la firma del boleto U$S 21.500; U$S 7.500 el día 30 de enero de 1.997; cuatro cuotas de U$S 12.800 y dos de U$S 14.400. E) El interés pactado para el caso de mora es el que para créditos hipotecarios cobra el Banco de la Nación Argentina. F) El lote reconoce una hipoteca a favor del Banco de la Nación (cláusula 4º). G) El comprador se libera del pago de las cuotas mencionadas en la cláusula anterior al abonar la cuota correspondiente al período, en el Banco Acreedor. Para utilizar esa operatoria el comprador debía comunicar fehacientemente esa circunstancia a la vendedora (cláusula 4º). H) Salvo el supuesto de la cláusula anterior, la vendedora responde por evicción y garantiza el uso pacífico de la posesión que por este acto se entrega y que el comprador adquiere (cláusula 5º). I) Mientras dure la indivisión de los terrenos cada parte asume el pago del 50% de los impuestos. Los gastos de servicio son de exclusiva responsabilidad del usuario (cláusula 5º). J) La vendedora da en comodato 3 casas, una para los obreros, dos galpones, una cámara de humectación y 8 estufas; este préstamo de uso se extenderá hasta el 15 de marzo de 2.000 (cláusula 6º). K) La mensura y división del lote se realizará dentro de los 60 días de la firma del boleto (cláusula 8º).

Manifiesta que T. ha dado cumplimiento a todas las obligaciones a su cargo. El precio pactado se canceló en la forma debida, no existiendo incumplimiento de parte del comprador.

Expone que la conducta del comprador no fue correspondida por la vendedora quien ha incumplido las obligaciones a su cargo, circunstancia que torna procedente la excepción de incumplimiento que por este acto opone; considera que no está facultada para exigir la resolución que pretende.

En efecto, la Sra. F. de H. ha incumplido la obligación de garantía respecto al inmueble, ya que se abstuvo de pagar sus obligaciones en el Banco Provincia de Jujuy, generado que la entidad bancaria procediera al embargo del inmueble. En el año 1.999 la vendedora fue demandada por el cumplimiento de obligaciones asumidas frente al Banco Provincia de Jujuy, entidad procedió desde ese año a trabar embargos sobre el inmueble objeto de la venta. Tampoco la vendedora denunció la existencia de otra hipoteca en 2º grado con el Banco de la Nación Argentina y no cumplió con la obligación de mensura y división del lote previsto en la cláusula 8º del convenio.

Señala que su mandante ha efectuado mejoras necesarias y útiles por un monto estimado de $ 48.000 consistente en la construcción de un tinglado y 6 estufas a gas.

En otra sección de su responde reclama a la actora el pago de los daños y perjuicios consistentes en las sumas de dinero necesarias para afrontar el pago de las deudas de la vendedora contraídas con el Banco de la Provincia de Jujuy y Banco Nación (hipoteca en 2º grado) que afecta la cosa vendida, adquirida e íntegramente pagada. Expone otras argumentos jurídicos a los cuales nos remitimos en homenaje a lo breve. Ofrece abundante prueba ajustada a sus pretensiones, cita doctrina y derecho en abono de su posición; peticiona que oportunamente se rechace la demanda interpuesta por C.F.F. de H. y se haga lugar a la reconvención deducida.

A fs. 97 la actora contesta el traslado del artículo 301 del CPC; niega y rebate los fundamentos esgrimidos en la contestación de demanda; ofrece contraprueba y solicita que se continúe con el trámite de rigor.

A fs. 101 el Dr. C.T. responde la reconvención y las defensas opuestas. Insiste en que quien no cumplió con...