Sentencia nº 5524 de Superior Tribunal de Justicia de Jujuy, 16 de Septiembre de 2008

Fecha de Resolución16 de Septiembre de 2008
EmisorSuperior Tribunal de Justicia de Jujuy

TEMAS: FIDEICOMISO. CONSTRUCCION DE VIVIENDAS. VICIOS EN LA CONSTRUCCIÓN. BANCO HIPOTECARIO NACIONAL. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. DEFENSA DEL CONSUMIDOR. CONTRATOS DE ADHESIÓN. COSA JUZGADA. MONTO DE LA CONDENA.

(Libro de Acuerdos Nº 51 Fº 1126/1130 Nº 407). En la ciudad de San Salvador de Jujuy, Provincia de Jujuy, a los dieciseis días del mes de setiembre del año dos mil ocho, los Señores Vocales del Superior Tribunal de Justicia, doctores S.R.G., H.E.T., J.M.d.C., M.S.B. y S.M.J., bajo la presidencia del primero de los nombrados, vieron el Expte. Nº 5524/2007, caratulado: “Recurso de inconstitucionalidad interpuesto en el Expte. Nº B-85.350/02 (Sala I – Cámara Civil y Comercial) Ordinario por daños y perjuicios: C., C.A.; R., I.A.; J., L.; M., P.J.; G., R.S. y M., C.H.c.H.N.S., Empresa Biela S.A., Obras Civiles S.R.L. y Cía. Financiera de Créditos Hipotecarios S.A.”

El D.G. dijo:

Trata el juicio principal de la demanda que seis actores promovieron en contra de B.S. (hoy Cía. Financiera de C.H.S.), Obras Civiles S.R.L. y del Banco Hipotecario S.A., por el incumplimiento contractual materializado en los defectos constructivos de los inmuebles adquiridos con destino a viviendas. Reclamaron resarcimiento de daño material y moral.

El Tribunal desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva, prescripción, litis pendencia y caducidad articuladas por las accionadas e hizo lugar a la demanda condenándolas a pagar a cada uno de cuatro de los actores, la suma de $ 13.126,68 por el daño material y $ 2.000.- por el moral. Desestimó la demanda de otro y tuvo por desistido de la acción, al restante.

En contra de ese pronunciamiento promueven recurso de inconstitucionalidad todos los condenados. En escrito conjunto, lo hacen la Cía. Financiera de C.H.S. y Obras Civiles S.R.L. representadas por el Dr. D.E.M. (fs. 11/26). Por aparte, el Banco Hipotecario S.A., por medio del Dr. P.D.C. (fs. 40/51). Ambos fueron oportunamente acumulados.

En el primero, reseña su promotor que los actores resultaron adjudicatarios del “Plan Cincuenta Viviendas del Banco Hipotecario”, construidas a través de éste. Eran de tipo económico. Accedieron suscribiendo un convenio de pre-venta con la entonces B.S., empresa inscripta como originante ante el Banco Hipotecario S.A. En ese instrumento, la empresa comprometía la reserva y futura venta de la unidad. El Banco actuaba como titular fiduciario y administrador del fideicomiso. Se trató de un patrimonio de afectación integrado por todas las partes, en la que cada una asumió un rol específico.

Dice que los actores alegaron defectos constructivos por cuya reparación demandaron, con fundamento en la ley 24.240 y 24.241. Al progreso de esa demanda opusieron esas empresas excepción de prescripción y caducidad. Señalaron que no se había iniciado procedimiento administrativo que interrumpiera el plazo de prescripción que contempla la ley del consumidor. P. también excepción de litispendencia, denunciando la existencia de diligencias preliminares promovidas ante el Juzgado Federal Nº 2, con asiento en esta Provincia. También la de falta de legitimación pasiva de la entonces B.S. “por ser una mera fiduciante” que solo hizo “reserva de futura venta”.

El fallo es arbitrario –argumenta- porque no analiza ninguno de esos planteos remitiéndose a los fundamentos que sustentan la sentencia recaída en otra causa: “Llina y otros c/ Banco Hipotecario S.A.; B.S. y Obras Civiles S.R.L.” dictada por la Sala II de la Cámara Civil y Comercial.

Señala contradicciones entre el temperamento adoptado por el a-quo para resolver la excepción de litispendencia, y el asumido para aplicar el principio de cosa juzgada. En aquel se dijo ausente el recaudo de la triple identidad. En éste, se lo presupone. Sostienen que la sentencia dictada por la Sala II en causa distinta a ésta y en la que son otros los actores, pudo, en todo caso, ser valorada como antecedente, mas no tenida como cosa juzgada. Los actores no pueden alegar “derechos adquiridos” en base a sentencia dictada en otra causa.

La situación planteada –continúa- lo coloca en la necesidad de rebatir en este recurso argumentos vertidos en sentencia distinta a la que recayó en la causa.

Argumentan que la defensa de prescripción fue mal rechazada, por la indebida aplicación del plazo previsto en la ley 24.240. Las diligencias preliminares no podían ser consideradas como actos interruptivos de la prescripción, en tanto el mismo Tribunal había descartado la triple identidad alegada por su parte para fundar la excepción de litispendencia.

En el punto, su postura no trasunta mera discrepancia. Por el contrario, si la operación es tenida como compraventa y se da por cierto que los actores tomaron posesión de sus viviendas el 06-02-98, es aplicable el art. 4041 del Cód. Civil que establece que la acción redhibitoria se prescribe a los tres meses desde el conocimiento del vicio. En la hipótesis de considerarla como locación de obra, rige el art. 1646 que contempla el de un año desde que se produjere la ruina del edificio. Tratándose de vicios ocultos, el plazo para denunciarlos a la autoridad administrativa es de 60 días de descubiertos, bajo pena de caducidad de la acción, en tanto esa denuncia no produce la interrupción del plazo de prescripción, que es de un año.

En cualquiera de los casos y valorando que no se concretó denuncia administrativa, los aludidos plazos de caducidad y de prescripción se encontraban cumplidos al tiempo de promoverse la demanda.

Es errado el criterio de atribuir a las diligencias preliminares, el carácter de “proceso” para asignarles el efecto interruptivo que contempla el art. 3986 del Cód. Civil Éstas –recalca- no abren la instancia procesal.

Tampoco es aplicable al caso la ley 24.240 que ampara a adquirentes de inmuebles nuevos con destino a vivienda. B.S. no vendió ningún inmueble. Su rol se limitó a la reserva de una unidad habitacional a construirse a futuro. El Banco Hipotecario no actuó en virtud del poder irrevocable extendido por aquella, sino como administrador del fideicomiso siendo, en todo caso, el patrimonio de afectación el que debe responder.

Aborda luego el análisis de la naturaleza del convenio de pre-venta y las obligaciones asumidas por B.S..

Al expresar los agravios de Obras Civiles S.R.L. argumenta también la inaplicabilidad de la ley 24.240. Esta empresa sí ejecutó las obras y las entregó al titular fiduciario: el Banco Hipotecario S.A., mas éste las recibió sin objeción alguna para luego enajenarlas.

Denuncia la omisión en tratar la mecánica de la operatoria y las obligaciones de cada uno de los intervinientes.

Se agravia, por último, porque el fallo no da indicios de los parámetros valorados para cuantificar el daño material, destacando...

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