Sentencia nº 102612 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala I de Provincia de Jujuy, de 28 de Febrero de 2007

Fecha de Resolución28 de Febrero de 2007
EmisorCámara en lo Civil y Comercial Sala I

En la Ciudad de San Salvador de Jujuy, capital de la provincia de Jujuy, República Argentina, a los 28 días del mes de febrero de 2007, los señores Vocales de la Sala Primera de la Cámara en lo Civil y Comercial, doctores M.R. CABALLERO DE AGUIAR y V.E.F., y la doctora B.J.G., J. Habilitada para integrar el Tribunal, vieron el EXPTE. Nº B-102.612/03 caratulado: ORDINARIO POR COBRO DE PESOS Y DAÑOS Y PERJUICIOS: MUÑOZ DE M.B.C. C/ SAN JOSÉ S.A.C.I. y ASOCIACIÓN BANCARIA; en los que

LA DRA. M.R. CABALLERO DE AGUIAR, dijo:

  1. Por estos obrados comparece el doctor M.Á.M. en representación de la señora B.C.M. DE MALLAGRAY promoviendo demanda ordinaria por cobro de pesos y daños y perjuicios en contra de la razón social SAN JOSÉ S.A.C.I. y C. y de la ASOCIACIÓN BANCARIA con el objeto de que en la etapa oportuna, se condene a los accionados a abonar en forma solidaria el monto de todo lo adeudado debidamente actualizado y con los intereses bancarios a tasa activa, así como los daños y perjuicios irrogados a su propiedad, con criterio actual y con intereses y costas, todo conforme fundamentos de hecho y de derecho que expone.

    Así relata que su parte es propietaria del inmueble sito en calle Independencia Nº 780 de esta Ciudad, inmueble en donde funciona un complejo integrado por seis escritorios en la planta baja y otros seis en la primera plante, todos compuestos por dos habitaciones con baño privado y en la segunda planta dos departamentos para viviendas.

    Dicho edificio colinda por la calle Independencia con un inmueble de propiedad de la Asociación Bancaria y por la parte de atrás, con otro de propiedad de la firma accionada, SAN JOSÉ S.A.C.I.

    Explica que uno de los escritorios (que individualizada como nº 3) se encontraba alquilado para un consultorio dental, el cual hace esquina en la parte de atrás con los dos colindantes citados. Fue en este escritorio en donde se produjeron importantes daños a causa de humedades que provenían de ambos inmuebles colindantes. Intimados sus propietarios a reparar las causas de dichas humedades nunca se ocuparon de hacer los arreglos pertinentes, dejando que los daños avanzaran en el local de propiedad de la actora.

    De la medida cautelar de aseguramiento de pruebas que se acompaña como prueba, surge, dice, que las razones de las humedades y la magnitud de las mismas son consecuencia de los desperfectos existentes en los edificios colindantes. Como consecuencia de ello, el dentista que ocupaba el escritorio en cuestión, Dr. E.S., se vio obligado a rescindir el contrato de locación. Luego de que el inmueble fuera desocupado, fue reparado por su propietaria, no obstante lo cual, las humedades volvieron a aparecer.

    A fs. 85/98 el Dr. M. amplía demanda en representación de su poderdante. En su escrito hace notar que el inquilino, doctor E.S.- odontólogo, es de los mejores locatarios de su mandante, quien recibió el inmueble locado en perfecto estado, hasta que empezaron a aparecer las manchas de humedad antes referidas, las cuales, con el correr del tiempo se fueron intensificando y de todas las cuales da cuenta el incidente de aseguramiento de prueba producido por su parte, y que se ofrece como prueba a esta causa principal.

    Ambas firmas accionadas fueron notificadas de la promoción de la referida demanda cautelar, así como de todo lo allí actuado, no efectuando ninguna presentación al respecto. Sin perjuicio de ello su parte envió sendas cartas documentos intimando a los accionados a reparar los daños provocados, sin que mereciera atención alguna por ninguno de ellos.

    Los daños causados en el inmueble de propiedad de la accionada trajeron como consecuencia que la Comisión Fiscalizadora Sanitaria del Ministerio de Bienestar Social, luego de inspeccionar el consultorio del Dr. Segovia, no autorizara la renovación de la habilitación de su consultorio odontológico, por cuanto el mismo no se encontraba en condiciones por presentar humedad en techo y paredes, razón por la cual, en fecha 4 de junio de 2001, decidió rescindir el contrato de locación. Todos los daños fueron constatados por escribano público, conforme actas y fotografías que acompaña.

    Reconoce que ambos demandados hicieron reparaciones tanto en el inmueble de Independencia 768, como en el de Necochea 65, con lo cual sendas paredes (lado Este y Sur) se secaron. Consecuentemente su mandante procedió a su costa a reparar el escritorio afectado ya que el mismo había quedado muy dañado. Cuando parecía todo resuelto y el escritorio había quedado impecable, pasado algún tiempo, en oportunidad de mostrarlo a una empresa interesada en su alquiler, se dieron con la novedad que las humedades, tanto de la pared Este como la de la pared Sur, habían reaparecido, por lo que no pudo ser arrendado. De ello fueron impuestos nuevamente los accionados, sin que realizaran los arreglos de rigor, por lo que nuevamente debió su parte contratar los servicios del E.G. de los Ríos, quien se constituyó en el lugar con el Arq. J.B.T., quien informó técnicamente sobre los daños existentes y sus causas, todo conforme se explicita en el libelo de demanda, de todo lo cual fueron impuestas las firmas accionadas mediante nuevas cartas documento.

    En concreto reclama gastos y honorarios por la tramitación del expediente de aseguramiento de pruebas agregado por cuerda; gastos de reparaciones del inmueble dañado; gastos en actas notariales y fotografías; reintegro de cartas documentos; pérdida de los alquileres pactados hasta la finalización del contrato, con más el importe que devengaban mensualmente las expensas comunes del edificio e impuestos que estaban a cargo del inquilino y debió su parte sufragar hasta la finalización del contrato. En lo que hace al lucro cesante, reclama por este concepto la suma de dólares americanos un mil doscientos sesenta (correspondiente a U$S 180 mensuales durante siete meses) esto es desde el mes de junio de 2001 hasta que se produce la pesificación, con más la tasa Libor, o la que disponga el Tribunal y luego de producida la pesificación, a partir de enero de 2002 y hasta el vencimiento del contrato (24 meses por $ 180, la suma de $ 4.320, con más los intereses pactados en el contrato, compensatorios, punitorios para el supuesto de mora.

    De lo expuesto cita derecho, ofrece pruebas y concluye peticionando que oportunamente se haga lugar a la demanda en todas sus partes, con costas.

  2. Sustanciado el traslado de ley comparece a fs. 113/117 el doctor H.C.V. en representación de la firma SAN JOSÉ S.A.C.I., contestando la acción incoada en su contra.

    En primer lugar opone defensa de falta de legitimación sustancial pasiva, toda vez que su representada así como el señor F.A.C., no tienen responsabilidad alguna en el mantenimiento del inmueble que le pertenece a la Asociación Bancaria. En subsidio contesta demanda y en su responde formula negaciones puntuales de los hechos expuestos por la contraria, para luego exponer los que dice son los verdaderos hechos. Así reconoce que el inmueble sito en Necochea nº 65 de esta Ciudad pertenece a la firma que representa, pero alega que el mismo se encontraba alquilado a los señores G. y N., quienes detentaban el inmueble y eran responsables de efectuar las reparaciones de los deterioros que se produjeran en la propiedad locada. Tanto es así, que su mandante no tenía la propiedad en su poder, al momento de producirse los daños denunciados, la que pudo ser recuperada luego de un juicio de desalojo, el 15 de mayo de 2001, oportunidad en que recién pudo constatar las roturas de cañerías denunciadas. No obstante ello, el Sr. C., contrató un plomero gasista para reparar las cañerías del baño. Luego, ante las intimaciones del actor, volvió a efectuar reparaciones en el año 2003, por lo cual su parte nunca fue omisa en el cumplimiento de sus obligaciones.

    Ofrece pruebas, cita derecho y concluye solicitando el rechazo de la demanda, con costas.

  3. A fs. 120/124 comparece el doctor G.L.A., con el patrocinio letrado del doctor M.J., en representación de la codemandada ASOCIACIÓN BANCARIA, contestando la demanda promovida en su contra.

    En su defensa opone la prescripción de la acción, con fundamento en el art. 4037 del C. Civil, así como que se deje sin efecto la medida cautelar de aseguramiento de pruebas que tramitó ante la Sala Tercera de esta Cámara Civil y Comercial, por no haberse interpuesto en tiempo propio el juicio principal, en los términos del art. 270 y 271 del C.P.C.

    En subsidio contesta demanda formulando negativas en general y en particular, de los hechos expuestos por la contraria que no fueran reconocidos por su parte.

    En cuanto a la veracidad de los hechos reconoce que sus mandantes son propietarios del inmueble sito en calle Independencia Nº 764/768 de esta Ciudad, así como que a lo largo del tiempo realizaron diversos trabajos de plomería en el edificio conforme eran requeridos por la actora en cada una de sus notificaciones.

    Lo cierto, dice, que el propio actor no puede determinar el origen de las humedades del inmueble de su propiedad, conforme las contradicciones que surgen de su propio escrito de demanda.

    Hace notar que la actora no discrimina las proporción de los daños causados en su propiedad, con relación a las filtraciones que denuncia de los inmuebles linderos tanto de su parte como de la firma San José. Tampoco consta que el co-demandado haya realizado los trabajos tendientes a resolver los problemas de humedad denunciados, lo que influye en la cuantificación de los daños y perjuicios reclamados, los que resultan abusivos y no pueden imponerse en forma solidaria.

    Hace reserva del caso federal, ofrece prueba, y concluye peticionando que oportunamente se rechace la demanda, con costas.

  4. A fs. 135/136, se presenta convenio por el cual se dan por terminadas las cuestiones litigiosas entre la actora y la ASOCIACIÓN BANCARIA, el que es homologado a fs. 184/185, sin perjuicio de la continuación de la causa con la firma co-demandada.

  5. Por expedientes B-102.612/I/04 y...

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