Sentencia nº 126182 de Juzgados de 1º Instacia en lo Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy - Juzg. 1º C. y C. Nº 1 Secretaría 12, 22 de Noviembre de 2006

• Fecha de Resolución: 22 de Noviembre de 2006
• Emisor: Juzg. 1º C. y C. Nº 1 Secretaría 12

AUTOS Y VISTOS:

Los del presente Expte. nº B-126182/04, caratulado: “DESALOJO: M.C.C.L.S., del que

RESULTA:

Que, a fs. 9/15 se presenta el Dr. D.A.P., en nombre y representación del Sr. C.M., promoviendo demanda de desalojo en contra del Sr. S.L., cuyas calidades personales rolan en autos.-

Que, al relatar los hechos la actora manifiesta que dio en locación al accionado el inmueble individualizado como lote nº 2, de la manzana 12, ubicado en calle B. nº 332 de la ciudad de Tilcara, acompañando instrumental que lo acredita, y que debido al abandono realizado por el mismo, atento lo dispuesto por el Art. 1564 del Código de fondo, solicita le sea restituida su tenencia, para evitar que la propiedad se siga deteriorando, acompañando una constancia de constatación de dicho abandono y del estado del inmueble.-

Que, a continuación expone el actor a su vez las razones por las que a su juicio hacen procedente el desalojo, agregando a la causal de abandono invocada, la del distracto, como forma de extinción del convenio que presenta como base de su pretensión, el que dice estar vencido para su desocupación. Invoca también el principio de buena fe y, finalmente denuncia el uso abusivo del inmueble por parte del locatario, permitiendo la comisión de peleas y riñas en el local. Acto seguido ofrece pruebas, cita derecho y solicita se haga lugar a la demanda, con costas.-

Que, a fs. 19/20 la reclamante amplia su demanda introduciendo también como causal de desalojo, la falta de pago de las cuotas locativas de los meses de Octubre y Noviembre del año 2004.-

Que, corrido el traslado de ley y el de constatación del inmueble en cuestión (fs. 21), las medidas se efectivizan según constancias de fs. 28 y 29 vta.-

Que, ante el expreso pedido de la actora, el Sr. Juez competente a ese entonces dicta resolución imprimiendo a la presente el trámite previsto por los Arts. 417 y ss. del C.P.C..-

Que, a fs. 33 se presenta el Sr. S.G.L., por sus propios derechos y con el patrocinio letrado del Dr. P.S., solicitando el franqueo de autos y la suspensión de términos, a lo que se provee a fs. 34.-

Que, a fs. 39/45 el mismo procede a contestar el traslado oportunamente conferido, por el que solicita el rechazo de la demanda, porque según refiere, es otra la verdadera situación surgida entre las partes, ya que el contrato que la actora invoca se encuentra vigente en virtud de que el plazo legal aun no se encuentra vencido, aduciendo de que el mismo contiene un nuevo contrato de locación y no un convenio de rescisión o distracto.-

Que, acto seguido niega el supuesto abandono que se le imputa, dando las razones en que basa su ausencia temporaria, consistente en la enfermedad que en ese entonces padeció su padre, acompañando los certificados médicos respectivos; desconoce también que exista un uso abusivo del inmueble por permitir que se produzcan peleas y riñas, respecto de lo cual manifiesta que las mismas se producen en la vía pública, típico de los jóvenes por la ingesta de bebidas alcohólicas, sobre todo en el enero tilcareño, pero no en su local, y que la denuncia que le efectuara un vecino, respondía a su anterior enemistad producida por un altercado ante la amenaza de corte de luz que el mismo le hiciera.-

Que, también niega adeudar las cuotas locativas por los meses de Octubre y Noviembre del año 2004, de las que expresa haber pagado la del mes de Octubre a la hija del actor, y por el mes de Noviembre, según refiere, se vio obligado a colacionar para que el actor lo reciba, en virtud de su negativa a hacerlo. Hace reservas de accionar por daños y perjuicios, ofrece pruebas y solicita se rechace la demanda, con costas.-

Que, a fs. 45 vta. se suspende el trámite de la causa hasta tanto se resuelva el incidente de nulidad que interpone el accionado, y que se agrega por cuerda al presente.-

Que, sin perjuicio de lo dispuesto a fs. 49 se solicita pasen los obrados al Juzgado de Feria, a lo que se hace lugar, sin que el mismo sea activado.-

Que, a fs. 57 el demandado procede a consignar el valor locativo por los meses de Noviembre y Diciembre del año 2004.-

Que, resuelto el referido incidente en cuestión, expidiéndose sobre la nulidad de la resolución dictada en la presente causa, se dispone a su vez su remisión al Juzgado a mi cargo, a efectos de seguir el trámite del desalojo según su estado.-

Que, a fs. 61 me avoco al conocimiento de la presente causa, disponiéndose el traslado de la contestación de demanda al actor, a efectos de ofrecer contrapruebas sobre los hechos nuevos, lo que se cumplimenta según constancias de fs. 64/65, en las que se niega los hechos invocados por el demandado por improcedentes, dando los fundamentos correspondientes, y a los que me remito en honor a la brevedad, solicitando finalmente se haga lugar a la acción, con costas a la contraria.-

Que, a fs. 66 se abre la causa a prueba, la que es producida y agregada en autos.-

Que, a fs. 105 se clausura el período probatorio y se ponen los autos para alegar, agregándose los de la actora a fs. 108/109, y los del demandado a fs. 110/113.-

Que, a fs. 114 se llaman autos para resolver, providencia que a la fecha se encuentra firme y consentida, luego de fracasado el intento de conciliar dispuesto por el Juzgado en virtud de las facultades otorgadas por el Art. 11 del C.P.C., y

CONSIDERANDO:

Que, planteada la cuestión como se expone precedentemente, resulta que se reclama la devolución del bien en cuestión, porque según el solicitante se han producido diversos hechos que tornan exigible tal pedido, tales como el abandono, el uso abusivo del inmueble y el vencimiento del plazo acordado entre las partes, mediante la celebración de lo que califica como distracto y que bajo el título de contrato de locación acompaña.-

Que, frente a estas específicas denuncias se levanta el accionado, oponiéndose a las mismas por las razones que en cada caso especifica, y en virtud de lo cual peticiona su rechazo.-

Que, ante este panorama considero necesario recordar primero que como claramente lo especifica el Art. 388 del C.P.C., el juicio de desalojo procede contra el locatario...o cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible. Ahora bien, en nuestro caso esa obligación ¿pesa o no sobre el demandado?, y para su respuesta no cabe sino estar sobre todo al instrumento presentado como base de esta acción, previo cotejo del mismo con todas y cada una de las pruebas agregadas en autos.-

Que, este referido instrumento ha sido calificado por la actora como un convenio de desocupación, fruto del distracto celebrado con el demandado; mientras que para éste último, el mismo es un verdadero y nuevo contrato de locación, el que no obstante el término allí consignado, se encuentra vigente en virtud de la imperatividad de los plazos mínimos fijados por la ley 23091, que en el caso sería de tres años, por lo que a la fecha de la demanda y aun a la presente, no se encontraría vencido.-

Que, a efectos de verificar si existe por tanto la obligatoriedad o no de restituir el inmueble, debo a tales fines expedirme primero sobre lo que a mi juicio constituye el negocio contenido en el título presentado, y para ello –insisto- debo estar a las pruebas aportadas en autos.-

Que, analizado entonces el texto del mismo y previa su interpretación, efectuada en un contexto de todas las actuaciones realizadas, puedo adelantar opinión favorable a considerar al referido título como un verdadero convenio de desocupación, resultante de la rescisión bilateral y voluntaria de las partes.-

Que, no obstante ello también debo aclarar que si bien esa es mi postura, es decir la de considerarlo como un convenio de rescisión, igualmente merece tener en cuenta que aun en el supuesto de que hipotéticamente se admitiera que estamos frente a un verdadero y nuevo contrato, la decisión final por la que a mi juicio procede el desalojo sería la misma, porque ambos caminos, con diversos fundamentos, me llevan al mismo destino, los que a continuación paso a explicitar.-

a)Que, si tomamos el título presentado como un convenio de desocupación debemos verificar si el mismo responde a la libre voluntad de las partes de rescindir anticipadamente el contrato de locación que hasta entonces unía a las partes, ya que como lo afirma la doctrina: “según el régimen del mencionado código –referido al Código Civil- a la rescisión sólo se podrá llegar mediante el mutuo disenso (Art. 1200)” (pag. 154 de la obra “El Juicio de Desalojo”, de JORGE ORLANDO RAMIREZ).-

Que, a su vez no debemos perder de vista también la reflexión que frente a este tipo de convenio...