Sentencia nº 133603 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 10 de Junio de 2009

• Fecha de Resolución: 10 de Junio de 2009
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

////la ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia Jujuy, a los diez días del mes de junio del año dos mil nueve, reunidos los Señores Vocales de la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial, D.J.D.A., N.D.D.A. y C.M., presidencia del primero de los nombrados, vieron el Expte. Nº B-133.603/05: "ORDINARIO POR ESCRITURACIÓN: SANDRINI DE LETTOLI, TELMA C/ BONILLO, ALFONSO MARIO" (Tres Cuerpos) y sus agregados Expte. Nº B-123.140/04: “ASEGURAMIENTO DE BIENES: T.M.S. DE LETTOLI C/ BONILLO, A.M.”; E.. Nº B-06.626/96: “ SUCESORIO AB INTESTATO DE BONILLO, A.N.” y copia del Expte Nº 4.863/02: “DENUNCIA FORMULADA POR EL SR. J.A.M.” del Juzgado de Instrucción en lo Penal Nº 6, S. Nº 12; y luego de deliberar el,

El D.J.D.A. dijo:

1. A fs. 14/15, y su ampliación de demanda de fs. 21/24 y vta. de autos comparece la Dra. E.B.R. con el patrocinio letrado del Dr. J.G.B. en nombre y representación de T.M.S. DE LETTOLI y deduce formal demanda ordinaria por escrituración en contra de ALFONSO MARIO BONILLO. Solicita que al momento de resolver se haga lugar a la demanda y al dictar sentencia se prevea el expreso apercibimiento de los arts. 869 y 466 del C.P.C., fijándose plazo para su cumplimiento y en su caso la prevención de que se realizarán los trámites previos necesarios para la escrituración por un tercero a costa del demandado y de que el Juez suscribirá la escritura traslativa de dominio por el demandado a su costa o en su caso deberá resarcir daños y perjuicios, todo con costas. Complementariamente a la acción principal solicita los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento.

   En otro apartado expresa que no obstante ser la accionada la que se encuentra en mora en el cumplimiento de su compromiso, ofrece cumplir con las obligaciones pactadas, haciendo reserva de compensar con las sumas que surjan de los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la accionada. Del mismo modo y en virtud de la mora se opone a que el saldo de precio pretenda sea actualizado, ello porque tal obligación no es exigible a su parte.

   En el relato de los hechos -en síntesis- manifiesta que el 26 de mayo de 2.004 compró a la demandada el inmueble identificado como L.S. de la Manzana Treinta y Cuatro, Padrón B- 2055, Matrícula B-4488 de una extensión de 400 metros cuadrados aproximadamente, fijándose el precio de común acuerdo en la suma de $ 40.000 que según la cláusula segunda se abonarían $ 20.000 en el acto de la firma del boleto, quedando un saldo de precio de $ 20.000 que sería abonado a momento de la firma de la escritura pública traslativa de dominio. Se pactó que dicha escritura se realizaría en un plazo máximo de treinta días corridos a partir de la firma del boleto, de modo que el término para aquella obligación tenía lugar en forma fatal e irreversible el 26 de junio de 2.004.

   Refiere que a partir de la fecha del vencimiento de la obligación de escriturar y aún antes de esa fecha su parte requirió de diversos modos a la demandada el cumplimiento de la obligación, no habiendo obtenido respuestas, sino evasivas; le envió entonces una Carta Documento intimando a que en el plazo de quince días proceda a dar cumplimiento con las obligaciones nacidas del contrato de compraventa; transfiera el inmueble libre de gravámenes, le recuerda que se encuentra en mora por haber transcurrido el plazo estipulado; hace reserva de los daños y perjuicios y ofrece cumplir las obligaciones a su cargo; el demandado no respondió a ninguno de los requerimientos formulados, por lo que habiendo vencido el plazo para la escrituración comprometida, la demandada se encuentra en mora.

   Destaca que el mismo día en que se firmara el boleto de compraventa se le otorgó a su parte la posesión del inmueble. Realiza otras consideraciones referidas al incumplimiento del demandado a las que me remito y en capítulo aparte describe las pretensiones de su parte a saber: a) obtener la escritura pública traslativa de dominio del inmueble adquirido; b) poner al vendedor en condiciones de poder cumplir con las prestaciones debidas. Una simple demanda de escrituración, no tendría otro destino que el rechazo de la pretensión por imposibilidad de cumplimiento. De ahí la importancia de la inscripción del inmueble y del cumplimiento de los demás requisitos legales y vía ejecución de sentencia, se ordene a la accionada a suscribir la correspondiente escritura de dominio, bajo apercibimiento de otorgarla Presidencia de Trámite a su costa.

   Manifiesta que el incumplimiento de las obligaciones nacidas del boleto de compraventa ha ocasionado a su parte serios perjuicios toda vez que se ha visto impedida de contar con el predio dentro de la órbita de su patrimonio. La incertidumbre sobre la situación jurídica del negocio, la falta de previsión al respecto son reveladores de extremos que deben ser ponderados y resarcidos en la sentencia de condena. Ofrece prueba, cita derecho y peticiona.

   Corrido el traslado de la demanda, comparece a contestarla ALFONSO MARIO BONILLO a fs. 45/50 de autos por conducto de la Dra. R.N.B.D.A. a mérito de la copia del poder general para juicios que debidamente juramentada acompaña a fs. 33/36; realiza una negativa general y particular de los hechos enunciados por el actor y en el relato de los hechos afirma que del objeto de la litis se infiere (siguiendo textualmente los términos de la demanda) que se persigue la escrituración solicitando se fije un plazo para su cumplimiento, términos que reitera a fs. 21 y fs. 23 de autos, de lo que concluye que es palmario que la pretensión perseguida es que se condene a A.M.B. a otorgar escritura, insistiendo que el inmueble debe ser transferido libre de gravámenes en un plazo perentorio que se fijará en la sentencia; sostiene que así quedó trabada la litis y esto es lo que debe resolverse; precluyó el derecho de la actora para introducir cualquier tipo de modificación a la acción. No obstante lo claro del objeto de la demanda, refiere que más adelante en su escrito la actora reconoce la propia impertinencia de su exigencia cuando a fs. 24 confiesa que esa obligación es de cumplimiento imposible en virtud de la situación registral de la cuestión, es decir la anotación de la hipoteca a favor del Banco del Noroeste Cooperativo Ltdo. Esto fue conocido por la compradora de acuerdo a lo que señaló en sus Cartas Documentos Nº 025292313 AR y Nº 025294795 AR de fechas 27 de octubre y 10 de noviembre de 2.004, las que transcribe y aclara que esos despachos fueron devueltos al remitente por no haber sido retirados por la Dra. R.; de cualquier modo dice que su contenido es definitorio y revelador de la inconducta de la Sra. L. y de su desmedido afán de obtener beneficios económicos; ello por cuanto al tiempo de la celebración de la compraventa el Sr. B. estaba sinceramente convencido de que la hipoteca se encontraba levantada, debido a que la Compañía de Seguros Zenit S.A. la había cancelado a la muerte de su padre. Grande fue su sorpresa cuando pocos días después al encomendarse la Escritura al E.P.N. R.S. se entera que eso no era así. La actora que desea conservar el bien porque lo adquirió a un inocultable precio vil, le otorgó un plazo para lograr modificar la situación registral y obtener la Escritura libre de gravámenes. Refiere que lamentablemente esto no pudo ser obtenido por el vendedor por cuestiones que no pueden ni deben ser ventiladas en esta causa, pero advierte al Tribunal que la Sucesión de A.B. o su mandante no deben ser sustituidos por terceros ajenos a ellos frente al Banco del Noroeste Cooperativo Ltdo. o quienes estén subrogados en sus derechos, para agilizar en ninguna forma la cancelación registral de la hipoteca, por cuanto ello, en esta etapa, acarrearía a su parte gravísimos daños y perjuicios al modificarse un statu quo cuya dilucidación sólo pertenece a los involucrados.

   Sostiene que esta situación es de estricto conocimiento de la Sra. de L. y sus abogados, razón por la cual estuvieron contestes en esperar que todo culmine exitosamente, pese a lo cual y para conseguir mayores garantías hicieron suscribir a su mandante un pagaré en blanco, documento que no tiene causa alguna y debe ser restituido. Refiere que de lo dicho y de las piezas postales enviadas surge que la actora estaba en pleno conocimiento de la imposibilidad del cumplimiento de la obligación aludida y por tal motivo la operación ha quedado resuelta ipso facto ya que resulta una verdad de perogrullo que por más que el Tribunal, la Corte local, la Corte Suprema de Justicia de la Nación o cualquier magistrado competente ordene la realización de tal acto, el Sr. B. no podrá concretarla. Es por ello que la demanda no puede prosperar porque como lo señala la actora a fs. 24 existe imposibilidad de cumplimiento.

   Capítulo aparte expresa que la presente debe servir de formal comunicación de que su parte se ve forzada a resolver el boleto de Compraventa a raíz de la notificación de la demanda a escriturar libre de gravámenes, cuyo cumplimiento es imposible; en virtud de ello la Sra. L. tiene el derecho a que se restituya el dinero percibido por el Sr. B. a cuenta de precio, importe que ofrece depositar en forma inmediata con más los intereses legales, solicitando que a este planteo se le otorgue el carácter de RECONVENCION POR RESOLUCION CONTRACTUAL Y POR OBLIGACION DE DAR, EN ESTE ULTIMO CASO POR LA DEVOLUCION DEL PAGARE FIRMADO EN BLANCO como garantía del cumplimiento de la obligación de escriturar.

   Subsidiariamente deduce RECONVENCION POR NULIDAD DE COMPRAVENTA DERIVADA DE LESION. Funda en el hecho de que su mandante nació en la Ciudad de Córdoba de la unión matrimonial del Sr. A.N.B. con la Sra. M.H.M.; vivió siempre allí, fue empleado de la Farmacia V.M. durante 20 años y luego Visitador Médico, trabajando para los laboratorios R.P. y Sidus S.A. Estuvo desvinculado de la Provincia de Jujuy durante muchos años; desconoce nuestro medio; carece de vinculación con operaciones inmobiliarias; su hija A....