Sentencia nº 196305 de Juzgados de 1º Instacia en lo Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy - Juzg. 1º C. y C. Nº 1 Secretaría 13, 25 de Marzo de 2009

• Fecha de Resolución: 25 de Marzo de 2009
• Emisor: Juzg. 1º C. y C. Nº 1 Secretaría 13

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AUTOS Y VISTOS: El Expediente Nº B-196305/08, “Prepara vía ejecutiva por cobro de alquileres: R., M.E. c/S., N.S. y S., A.G.”, y;

CONSIDERANDO:

1. Se presenta el Dr. E.A.C., en nombre y representación de M.E.R. a mérito de la fotocopia juramentada de poder general para juicios de fs. 4/5 de autos y promueve juicio ejecutivo por cobro de alquileres -con preparación de la vía- en contra de N.S.S. y A.G.S. por la suma de $2.130, más intereses legales, servicios no incluidos, multa de la cláusula novena, rescisión de la cláusula décima segunda, costos y costas.

   Relata que su representada, en su calidad de propietaria, suscribió con los demandados un contrato de locación en fecha 23/4/07 del inmueble ubicado en calle J.M.G.N. 970, planta baja, departamento 1 del barrio G. de ésta ciudad, fijándose como precio de la locación la suma de $800 a pagarse del 21 al 25 de cada mes. Dice que ésta obligación no fue cumplida por los accionados desde el mes de abril de 2008 y adeudan a la fecha los alquileres desde el 23/4/08 al 22/5/08, $800; desde el 22/5/08 al 22/6/08, $800; y servicios prestados por las empresas: Ejesa, $89,71; G., $44,12, proporcional de Agua de los Andes, $94,32, proporcional de Limsa, $36, gastos de limpieza, $60, a lo que deberá adicionarse las multas punitorias establecidas en el contrato de locación, intereses legales, costos y costas.

   Manifiesta que la locataria remitió carta documento a su apoderada poniendo en conocimiento de la existencia de humedad en el inmueble, por lo que la Sra. R. concurrió al mismo con un plomero a fin de darle solución, pero no le permitieron ingresar, reiterándose la conducta en más de una oportunidad. Que luego de un intercambio de misivas, las partes se pusieron de acuerdo en la rescisión del contrato, haciendo entrega de llaves en fecha 2 de junio de 2008.

   Señala que los locatarios se comprometieron a devolver el inmueble en igual estado en que les había sido entregado y dieron a su poderdante la suma de $1.400 en concepto de depósito de garantía y en cumplimiento de cada una de las obligaciones asumidas. Destaca que el inmueble fue devuelto sin pintar y en deficiente estado de conservación y que dicho depósito fue retenido por su mandante y destinado a los gastos de pintura.

   Destaca que la presente acción, solo corresponde a deudas líquidas y exigibles por alquileres y servicios no abonados, por lo que es procedente conforme lo prescripto por los arts. 471 y 472 del C.P.C.

   Dice el derecho a aplicar, ofrece prueba y solicita que oportunamente se haga lugar a la demandada con imposición de costas.

   Preparada la vía (fs. 52 y 56), intimados de pago y citados de remate en legal forma (fs. 103/104), se presenta el Dr. A.A.Z. en nombre y representación de N.S.S. y A.G.S. a mérito de la fotocopia juramentada de poder general para juicios de fs. 68, oponiendo excepción de inhabilidad de título y compensación de crédito.

   Respecto a la primera, manifiesta que el título resulta inhábil en razón de no estar determinado en forma precisa y cierta, que el monto de la deuda no es líquido y exigible porque se pretende el pago de alquileres de dos meses, correspondiente a los períodos 23/4/08 al 22/5708 y 23/5/08 al 22/06/08, cuando el contrato tuvo vigencia hasta el día 02/06/08 según el convenio de rescisión y entrega de llaves.

   Dice que el pago de alquileres que se pretende cobrar se encontraban tácitamente suspendido en los términos del art. 1518 del C.C. por la omisión de la reparación del inmueble.

   Destaca que el vínculo locativo quedó extinguido en fecha 2/6/08, por lo que no puede pretender cobrar alquileres posteriores a la misma y que por lo tanto solo se adeuda un mes y diez días. Señala que igualmente ocurre con los impuestos que se pretende cobrar.

   Además, afirma que el título ejecutivo es inhábil porque el mismo toma su fuerza ejecutivo de un contrato de alquiler, sin tener en cuenta la causa por la cual se dejaron de pagar los mismos y que en el convenio de rescisión, no se hizo reserva del cobro de alquileres, ni de intereses, ni de cláusula penal, por lo que la misma se ha extinguido corriendo la misma suerte que la obligación principal.

   Asimismo, aduce que el título ejecutivo es inhábil en razón que se encuentra compuesto por conceptos que no traen aparejada ejecución, como son el pago por cartas documentos, acta de constatación y pago de servicios de limpieza.

   Por último declara la inhabilidad de título por ser falso ya que la deuda reclamada no existe.

   Capítulo aparte opone excepción de compensación, con fundamento que sus representados dejaron al inicio de la relación la suma de $1.400 en concepto de garantía de cada una de la obligaciones, que nunca fue devuelto.

   Finalmente, ofrece prueba, hace reserva del caso federal y solicita se haga lugar a las excepciones opuestas desestimando la acción con costas.

   Corrido traslado, es contestado a fs. 112/114, al que me remito para ser breve.

   A fs. 115, se declara la cuestión como de puro derecho y se llama autos para sentencia, providencia que si bien no se encuentra firme, por economía procesal (art. 10 del C.P.C.) ya que es irrecurrible, corresponde sin más, dictar sentencia.

2. 1. De las constancias de la causa surge que la Sra. M.E.R. celebró con los Sres. A.G. y N.S.S. un contrato de locación de inmueble en fecha 23 de abril de 2007 (fs. 7), cuya rescisión se produjo por acuerdo de partes el 2 de junio de 2008 (fs. 8).

   Por la presente acción, la actora pretende cobrar los alquileres adeudados por los locatarios (dos meses) y el pago de los servicios de luz (Ejesa facturas Nº 0015163483 y 7-0051288681), G. (Gasnor facturas Nº 0007-01611070 y 0007- 01676689), proporcional Agua (Agua de Los Andes factura 7-0014860272, 7-0014989273, 7-0015163482, 7-0015288680) y proporcional de limpieza urbana (Limsa facturas 0001-02699049 y 0001-02725085), gastos por cartas documentos, acta de constatación, gastos de limpieza, que fueron abonados por su parte, como así también las multas punitorias e intereses legales, obligaciones éstas, derivadas del vínculo contractual que los unía con fundamento en los arts. 472 inc. 3º, 473 inc. 2º del C.P.C. y 1578 y 1581 del C.C.

   La doctrina y jurisprudencia es unánime respecto al alcance de la ejecución, el que se encuentra fijado por el art. 1.581 del C.C., en cuanto comprende no sólo al alquiler adeudado, sino que se extiende a cualquier otra deuda derivada de la locación, por lo que la actora -en su calidad de locadora-, se encuentra legitimada para ejercer la presente acción con fundamento en el art. 1578 del C.C.

   Asimismo, siendo que el contrato de fs. 7 fue reconocido por los demandados, quienes a su vez presentaron el último recibo (fs. 50/52) en conformidad con lo prescripto por el art. 473 inc. 2º del C.P.C., se encuentra preparada la vía y por ende, el título que se ejecuta, trae aparejada ejecución.

2. 2. Por su parte, los demandados oponen excepción de inhabilidad de título y compensación. La primera con fundamento en la falta de liquidez y exigibilidad de la deuda porque dice que se pretende el pago de dos meses correspondientes a los períodos 23/4/08 al 22/05/08 y 23/05/08 al 22/06/08, cuando el contrato tuvo vigencia hasta el día 2/6/08 según convenio de rescisión y entrega de llaves (fs. 8). Afirma, que se dejó de pagar, únicamente un mes y diez días y que la locadora no puede pretender cobrar alquileres posteriores a la extinción del vínculo locativo, como así tampoco intereses y cláusula penal, más si no hizo...