Sentencia nº 183331 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 18 de Agosto de 2010

• Fecha de Resolución: 18 de Agosto de 2010
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

En la Ciudad de San Salvador de Jujuy, Departamento Dr. M.B., Provincia de Jujuy, República Argentina, a los dieciocho días del mes de agosto del año dos mil diez, reunidos en el recinto de acuerdos de la SALA SEGUNDA DE LA CAMARA EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE JUJUY, los Sres. Jueces D.. J.D.A., N.D.D.A. y E.M.; vieron el Expte. N° B - 183.331/08, caratulado: “ ORDINARIO POR REDUCCION Y RESTITUCION DE PRECIO: UNION DE TRABAJADORES DEL TURISMO, HOTELEROS Y GASTRONOMICOS DE LA REPUBLICA ARGENTINA – UTHGRA C/ PEDANO; CESAR HUGO” y luego de deliberar;

El D.J.D.A., dijo:

1. A fs. 09/10vta. se presenta el Dr. H.E.M. con el patrocinio letrado del Dr. S.E.S., en nombre y representación de la UNION DE TRABAJADORES DEL TURISMO, HOTELEROS Y GASTRONOMICOS DE LA REPUBLICA ARGENTINA (U.T.H.G.R.A), a mérito de la copia debidamente juramentada de Poder General para Juicios que acompaña a fs. 03/08 y deduce DEMANDA ORDINARIA POR REDUCCION Y RESTITUCION DE PRECIO en contra de CESAR HUGO PEDANO; la que amplía a fs. 26/29 vta. y fs. 37/37 vta., pretendiendo con la acción la reducción del precio de la compraventa inmobiliaria instrumentada mediante Escritura Pública N° 107 y la consecuente restitución parcial del dinero, ponderada sobre el valor abonado por la superficie inexistente, con más intereses si correspondiere.

   Al relatar los hechos refiere que fundamenta su pretensión dice que la entidad gremial a la que representa adquirió el 07 de Junio de 2008 a C.H.P. el inmueble ubicado en calle Bárcena N° 664 de ésta Ciudad, individualizado catastralmente como Matrícula A-28574, Padrón A-501, Manzana 83, L. 15 y 16 a, Dominio L° 119, F° 229/231, operación inmobiliaria que fue instrumentada mediante Escritura Pública N° 107, pasada ante el protocolo notarial del E.F.N., titular del Registro N° 31 de esta Provincia e inscripta en el Registro Inmobiliario el 20 de Junio de 2007, extremo que acredita con el instrumento agregado a fs. 2020/21vta. que ofrece como prueba.

   Las medidas que surgen de la Escritura traslativa de dominio, revelan que el inmueble encierra una superficie de 414,14 m2, abonando los compradores por la misma la suma de $ 560.000., de lo que se desprende que el precio del metro cuadrado era de $ 1.358,76.

   El destino de la compra del inmueble, fue y es la construcción de la sede del Sindicato y Obra Social de los Trabajadores del Turismo, G. y Hoteleros, por lo que en oportunidad en que el A.L.R.H., profesional de la Ciudad de Salta dependiente de U.T.H.G.R.A, se encontraba efectuando las mediciones del terreno para la confección de los planos de edificación, comprobó en forma fehaciente que el inmueble mide 115,41 m2 menos que la superficie que arroja la cédula parcelaria, por lo que la propiedad adquirida por su representada mide en realidad 295,11 m2.

   Ante tal situación y mediante Escribano Público se tomaron las medidas del inmueble en cuestión a los fines de acreditar debidamente el vicio -de cantidad- de la cosa vendida.

   Su parte puso en conocimiento de tal situación a C.H.P. mediante Carta Documento de fecha 22 de Noviembre de 2007, recepcionada por el mismo el día 24 del mismo mes y año, conforme lo acredita con la constancia que corre agregada a fs. 02. En la mencionada epístola el presentante comunicó al accionado que se contactara con el mismo en su carácter de apoderado de la actora a fin de acordar una solución que permita la restitución parcial ponderada sobre el valor abonado por la superficie inexistente, no obteniendo respuesta laguna, lo que interpreta como un tácito reconocimiento de los sucesos antes de ahora relatados y una inequívoca manifestación de voluntad.

   Considera que la cuestión traída a consideración de esta Sala reúne todos los requisitos de procedencia de la acción “quanti minoris o estimatoria” y que deduce la presente a fin de retornar al equilibrio de la pretensiones emergentes del contrato de compraventa celebrado oportunamente entre las partes en fecha 7 de Junio de 2007. La operación adolece de un vicio “de cantidad” de significativa gravedad, desconocido por su parte al momento de la celebración del contrato, pues de haberlo conocido hubiese abonado un precio inferior. Pone de relieve que en la escritura están las características del inmueble adquirido por su mandante, en especial las supuestas medidas con las que contaba la propiedad adquirida, como así también consta que el vendedor la suscribir la misma recibió la totalidad del precio estipulado para la compraventa , otorgándole ambas parte al momento de la suscripción del instrumento, la cualidad de formal carta de pago por la totalidad del precio abonado. Su parte cumplió con su prestación, no haciéndolo el vendedor lo que justifica el ejercicio de la acción estimatoria prevista en el art. 2174 del Código Civil.

   Sostiene por otra parte, que tanto al escritura traslativa de dominio como el Acta Notarial labrada en fecha 19 de diciembre de 2007 (Escritura N° 23) que también deja ofrecida como prueba, se trata de instrumentos públicos conforme lo dispuesto por el art. 979 inc. 1° del Código Civil, por lo que solo puede cuestionarse su contenido mediante el ejercicio de la acción autónoma civil o criminal de redargución de falsedad, dada la presunción de veracidad de los instrumentos públicos .

   Su parte tuvo especialmente en cuenta al momento de la adquisición del inmueble, la superficie del mismo y al resultar inferior a la que expresa la escritura, debió modificarse el proyecto de edificación de la sede del sindicato, adecuándose el mismo a las medidas reales del inmueble. Deja en claro que su mandante de ningún modo pretende la resolución del contrato, sino la restitución proporcional del precio abonado en exceso.

   Acto seguido se explaya sobre la acción quianti minoris, efectuando citas jurisprudenciales y bibliográficas a cuya lectura me remito por estrictas razones de economía procesal, para finalmente solicitar se declare procedente la acción estimatoria formulada, disponiéndose la reducción del precio de la compraventa aludida y la restitución de la parte proporcional del precio abonado en exceso.

   Capítulo aparte ofrece pruebas y solicita se haga lugar a la pretensión.

   Corrido traslado de la demanda (fs. 30) concurre a contestarla a fs. 66/70 CESAR HUGO PEDANO con el patrocinio letrado del Dr. J.M.R., quien luego de formular negativas generales a los hechos invocados, dice que resultan totalmente diversos de cómo sucedieron en realidad.

   El negocio jurídico (compraventa) fue plasmado en fecha 29 de Mayo de 2007, oportunidad en la que las partes, conforme surge del boleto respectivo, acordaron la compraventa de un inmueble individualizado como Lote 15 y 16, Manzana 83, Padrón A-501, Matrícula A-28574-501, pactándose el precio de venta del inmueble y la forma de pago, la que se efectivizaría abonándose el 25% a la fecha del boleto y el saldo al tiempo de la firma de la Escritura traslativa de dominio.

   El comprador tuvo la oportunidad de ver el inmueble adquirido, ingresando al mismo en compañía del Sr. P.A. quien intervino como intermediario de la operación comercial, formalizándose la misma en fecha 07 de Junio de 2007 con la firma de la Escritura pertinente por ante el E.F.N..

   Tal como surge del instrumento mencionado, la operación se realizó con títulos perfectos, esto es con títulos que se encuentran inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble y que responden en todo a sus antecedentes, por lo que destaca la absoluta buena fe de la contratación.

   el precio fijado para la operación lo fue por un inmueble individualizado, sin expresión de medidas y/o superficie alguna, por lo que advierte que las mismas carecen de relevancia al tiempo de formalizarse la operación de venta exteriorizado en el boleto de compraventa, obrando su parte con buena fe contractual.

   La cuantificación o cálculo matemático realizado por la actora resulta absolutamente improcedente, toda vez que el precio se pactó respecto de todo el inmueble, con todo lo edificado, clavado, construido, plantado y demás adherido al suelo, encontrándose compuesta la propiedad por living comedor, cocina, baño, escritorio, terraza, dos dormitorios, garaje, patio, una construcción al fondo de loza, depósito, lavadero, baño se servicio, y todos los servicios, todo lo cual integra el precio de venta, por lo tanto considera que no puede pretender el actor sostener que la misma se llevó a cabo teniéndose en cuenta los metros cuadrados que integran la propiedad.

   De lo que expone, sostiene que la operación se llevó a cabo por un precio único, no resultando por tanto las medidas esenciales ni determinantes para la concreción de la operación.

   Respecto de la acción quanti minoris, dice que la misma da derecho al propietario a reclamar la devolución de una parte del precio equivalente a la desvalorización de la cosa afectada por vicios redhibitorios, encontrando dicha acción su procedencia en la existencia de vicio “oculto”, lo cual no puede ser alegado por la demandante, toda vez que a través del delegado gremial en Jujuy Sr. J.C.M. y en compañía de las Sras. N.L.R. y del Sr. P.A., visitaron en diversas oportunidades el inmueble, con lo cual la supuesta diferencia de medidas no resulta un vicio oculto, pues empleando una razonable diligencia como podría haber sido contar las baldosas de pared a pared o bien el denominado tranqueo, habrían puesto de manifiesto la debida diligencia tomada por los mismos a los fines de la constatación de las medidas del inmueble.

   Entiende por otra parte que los supuestos vicios no resultan graves, toda vez que la cosa puede cumplir con su destino y función, toda vez que cuenta con dependencias que la hacen propia para su destino, no disminuyendo tales diferencias el uso de ella.

   Además manifiesta que no se encuentra acreditado en autos la existencia de algún proyecto de construcción específico sobre la cosa, por lo que mal puede sostener el actor que disminuye su uso.

   Efectúa finalmente una cita doctrinaria a cuya...