Sentencia nº 94303 de Suprema Corte de Justicia de Mendoza Sala 2, 1ª Circunscripción, 29 de Junio de 2009

• Ponente: KEMELMAJER, ROMANO, PEREZ HUALDE
• Fecha de Resolución: 29 de Junio de 2009
• Emisor: Suprema Corte de Justicia de Mendoza Sala 2 - Primera Circunscripción

Fojas: 46

En Mendoza, a los veintinueve días del mes de Junio del año dos mil nueve, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa N°: 94.303, caratulada: “RODRIGUEZ RI-CARDO A. EN J° 115.872/33.090 ”FORT MARIA DEL PILAR C/ GONZALEZ CAMILO FEDERICO Y OT. P/ EJ. TIPICA S/ INC”..

Conforme lo decretado a fs. 45 deja constancia del orden de estudio efectuado en la causa para el tratamiento de las cuestiones por el Tribunal: Primera: DRA. A.K.D.C., Segundo: DR. F.R., Terce-ro: DR. A.P.H..

ANTECEDENTES

A fs. 13/18 el abogado M.G.B., , por R.A.R. dedu-ce recurso extraordinario de Inconstitucionalidad contra la sentencia dictada por la Excma. Segunda Cámara de Apelaciones en lo Civil, comercial y Minas a fs.482/487 vta de los autos n°:115.872/33.090 caratulados: “F.M. delP. c/González Cami-lo F. y otro p/Ej. Típica”.

A fs. 28 se admite formalmente el recurso y se ordena correr traslado a la parte contraria quien, a fs. 34/35 contesta y solicita su rechazo con costas.

A fs. 40/41 vta. dictamina el Sr. Procurador General quien, por las razones que expone, aconseja acoger el recurso deducido.

A fs. 43 vta. se llama al acuerdo para sentencia y a fs. 45 se deja constancia del orden de estudio en la causa por parte de los señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provin-cia, esta S. se plantea las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTIÓN. ¿Es procedente el recurso interpuesto?

SEGUNDA CUESTIÓN: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTIÓN: C..

A LA PRIMERA CUESTIÓN LA DRA. A.K. DE CARLUC-CI DIJO:

1. PLATAFORMA FÁCTICA.

   Los hechos relevantes para la resolución de este recurso son, sintéticamente, los siguientes:

   1. El 29/11/2002 por ante el 5° Juzgado de Paz Letrado, la Sra. M. del P.F. inició prepara vía ejecutiva contra los Sres. C.F.G., R.A.R. y J.F.A. por $ 19.200. Relató que el 8/11/1999 en-tregó en locación, por el término de 36 meses corridos, un inmueble destinado a comer-cio ubicado en calle V.S. 1181 de D.; que además del inmueble se en-tregaron una serie de cosas muebles y el precio se pactó en 1200 dólares mensuales; que los inquilinos eran los Sres. C.F.G., A.F.G. y la so-ciedad de hecho que ellos integraban, y principales pagadores los Sres. R. y Al-deco; en Marzo del 2000, estando al día los locatarios, comunicaron a la actora que la sociedad de hecho que constituían se disolvería por lo que querían modificar el contrato; la actora accedió al pedido y se excluyó de la calidad de locatario al Sr. A.F.G., a quien liberó de toda obligación; que ese acuerdo fue suscripto por todos los que habían intervenido en el contrato originario, incluidos los garantes; meses después, el inquilino comenzó a atrasarse en los pagos dejando de pagar, definitivamente, en agosto de 2001; esa situación fue tolerada al principio, tanto por la locadora cuanto por los garantes, por los óptimos antecedentes que tenía el locatario, pero no ha quedado más remedio que perseguir judicialmente el pago de los arrendamientos desde agosto de 2001 al momento de interposición de esa demanda (Noviembre 2002, mes de conclusión del plazo contractual previsto).

   2. C.F.G. no pudo ser notificado en el domicilio existente en el inmueble alquilado; según informa el receptor, fue recibido por la Sra. M. Es-cudero quien le manifiesta que ese no es el domicilio del demandado, que es su esposo, pero que vive en los EEUU hace más de un año. R.A.R. fue noti-ficado en el domicilio real denunciado, ubicado en Maipú mediante oficio con copia que se dejó “colgada en la puerta principal”.

   3. A fs. 31 compareció C.R. de R.; invocó representación de su esposo R.A.R. pero no acompañó poder alguno; dijo que su ma-rido estaba trabajando en los EEUU y planteó la excepción de incompetencia; dijo que por ser la demanda de monto indeterminado no correspondía la competencia del Juzga-do de Paz. En subsidio, contestó la demanda; adujo el vicio de lesión y dolo; dijo que la locadora, al tener conocimiento de que el locatario C.F.G. se había ido del país, hizo un arreglo verbal con la Sra. A.M.E., quien siguió explo-tando el negocio, cesando de esta forma el contrato originario y, consecuentemente, la garantía suscripta por su esposo, el Sr. R.; que la locadora habita a escasos me-tros del negocio y, sin embargo, demoró más de un año en iniciar el juicio por cobro de alquileres en claro ejercicio abusivo del derecho. Ofreció como prueba el juicio por des-alojo. A fs. 36 obra un escrito, al parecer enviado por fax, por el cual R.R. ratificaría el escrito presentado por su cónyuge.

   4. Finalmente, y después de una serie de diligencias, el Sr. C.F.G. fue notificado por edictos.

   5. A fs. 73/74 el Tribunal rechazó un incidente de nulidad interpuesto por la Sra. C.R. de R. por no ser parte en el expediente ni haber acreditado re-presentación de su esposo R.R.. La decisión fue apelada por el abogado J.B.C., quien invocó poder de R.R.. En subsidio, contestó demanda; dijo que la firma inserta en el contrato de locación no pertenecía a su mandan-te. Un nuevo fax aparece a fs. 97 conforme el cual R. ratificaría lo actuado.

   6. Preparada la vía ejecutiva, la actora solicitó que los demandados fueran reque-ridos en el domicilio especial constituido en el contrato de locación. R. fue noti-ficado por oficio en Maipú, en el mismo domicilio en el que se practicó la primera cita-ción, recibiendo copia la Srta. M.R., quien se negó a firmar.

   7. A fs. 130 la actora amplió la demanda para que le fuesen pagados los alquile-res correspondientes a los meses de Diciembre 2002/Enero 2004.

   8. Durante la tramitación del proceso falleció el codemandado J.F.A..

   9. Nuevas ampliaciones de demanda se presentaron comprendiendo los meses que transcurrían durante la tramitación del proceso.

   10. La demandada incorporó copia de las actuaciones correspondientes a una denuncia penal hecha contra la actora.

   11. Después de una serie interminable de incidencias y recursos, el 31/8/2007, la jueza de primera instancia hizo lugar a la ejecución contra el inquilino C.F.G. y lo condenó a pagar la suma de $ 40.200; en cambio, respecto del fiador Ri-cardo A.R. y los herederos del otro fiador fallecido, redujo el monto de condena a la suma de $ 8.400 por las obligaciones emergentes del contrato de locación por el período comprendido entre agosto de 2001 y febrero de 2002; consideró que existía un ejercicio abusivo de la locadora en tanto ella pudo peticionar el desalojo mucho tiempo antes y no agravar la situación de los codeudores; tuvo especialmente en cuenta que el inmueble se abandonó en julio de 2003 y la actora solicitó que se lo entregara recién en abril del 2004.

   12. Apeló la actora; los recursos interpuestos por los demandados fueron desglo-sados por diversas razones (fuera de plazo, falta de pago de tasas de justicia, etc)

   13. A fs. 482/487 la Segunda Cámara de Apelaciones acogió el recurso de la actora, modificó la decisión e incluyó en la condena de $ 40.200 al inquilino G., al garante R. y a los herederos del garante J.F.A. (estos últimos, en la parte que cada uno tiene en la sucesión). Argumentó del siguiente modo:

   (a) El abuso del derecho es una figura contra el legalismo; su interpretación es de carácter restrictivo y su aplicación corresponde sólo cuando el antifuncionalismo del derecho aparece manifiesto.

   (b) El núcleo central del argumento del juez de grado es el lapso que transcurre sin que la actora inicie las acciones (la demandada deja de pagar en agosto de 2001 y la demanda se inicia en noviembre de 2002). Este argumento, como dice el apelante, se funda en suposiciones; apreciado los elementos de la causa con objetividad puede razo-narse del siguiente modo: los garantes conocían que el locador estaba radicado en EEUU, que su esposa explotaba la panadería; no obstante, guardaron silencio; la actitud procesal asumida en el proceso no es componedora sino que se interpusieron defensas tanto en el cobro de alquileres como en el desalojo; no se comunicó la desocupación del inmueble; la vecindad existente entre la actora y la Sra. E. permitiría suponer que es verdad que el locador le solicitó plazo para pagar su acreencias; el fiador o principal pagador no puede oponer el abuso por parte del locador si pese a que este último demoró la acción de cobro, omitió desplegar una actividad que ponga a debido resguardo sus derecho. Así lo tiene resuelto la sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones, el 5/8/1993 en un caso muy similar al que se dirime en estos autos (LL 1994-A-168; DJ 1994-2-147).

2. LOS MOTIVOS DEL RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD DEDUCIDO.

   El recurrente sostiene que la sentencia viola su derecho de defensa, convalida un claro abuso de derecho por parte de la actora e ignora las constancias de la causa. Argu-menta del siguiente modo:

   1. Contrariamente a lo sostenido por la decisión recurrida, el fiador no se defen-dió en el proceso de desalojo porque fue notificado en un domicilio distinto.

      La sentencia omite considerar datos relevantes cuales son: (a) La actora tenía su domicilio en calle V.S. 1185 de D. a escasos metros del inmueble locado (V.V.S. 1181) circunstancia que le permitía conocer que ese inmueble estaba ocupado por una persona distinta al locatario con quien celebró el contrato y a quien pretendió ejecutar; (b) el destino del inmueble (panadería) hacía visible esta circunstan-cia; no se trata de un inmueble destinado a vivienda cuyos ocupantes pueden ser desco-nocidos; (c) Era claro que el establecimiento comercial ya no lo explotaba G. sino la Sra. E.; la actora se favorecía con esa situación en tanto no tenía que ir a buscar un nuevo inquilino; por eso, aunque la cesión del contrato estaba prohibida, ella perma-neció en silencio y consintió esa cesión.

      La actora conocía, pues, que el inquilino se había ido del país y que otra persona se había hecho cargo de la explotación comercial del inmueble; no puede,...