Sentencia nº 42030 de Primera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 2 de Diciembre de 2009

• Ponente: LEIVA, BOULIN, VIOTTI
• Fecha de Resolución: 2 de Diciembre de 2009
• Emisor: Primera Circunscripción

Expte: 42.030

Fojas: 206

En la Ciudad de Mendoza a dos días del mes de diciembre del año dos mil nueve, reunidos en la Sala de Acuerdos de la Primera Cámara Civil de Apelaciones, D.. A.M.V., A.G.B. y C.F.L. trajeron a deliberación para resolver en definitiva los autos Nº 42.030/126.138 caratulados “DINÁMICA S.A. C/BUSTAMANTE, M.A. Y OTS. P/DESALOJO (VENCIMIENTO DE CONTRATO)”, originarios del Quinto Juzgado De Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venido al Tribunal en virtud del recurso de apelación planteado a fojas 159 en contra de la sentencia de fojas 153/155.

De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitución Provincial, se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:

1. CUESTIÓN: ¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

2. CUESTIÓN: COSTAS.

Practicado el sorteo de ley arrojó el siguiente orden de votación: D.. L., V. y R.S..

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. C.F.L. DIJO:

1. Que, en oportunidad de fundar recurso, a fojas 184/186, la Dra. O.G., por los demandados, se queja de la sentencia de fojas 153/155 que hace lugar a la demanda de desalojo por vencimiento del plazo del contrato de locación que vinculara a las partes.

   Sostiene que su mandante suscribió con la actora un contrato de locación comercial cuya vigencia se estableció entre el 10/03/2.005 hasta el 29/02/2.008, tal como surge de la cláusula tercera del contrato agregado en autos; que al finalizar dicho contrato la relación se mantuvo en las mismas condiciones pactadas sin firmar un nuevo contrato, de manera que se continuó esa misma locación; que a fin de regularizar la situación y fijar un nuevo canon, se decidió la firma de un nuevo contrato de locación el día 23/04/2.008, es decir, dos meses después de la terminación del anterior contrato; que al celebrarse este segundo contrato, no sólo se modificó el canon sino que se tomaron nuevas garantías; que no es una pretensión arbitraria o ilegal la de esta parte en cuanto considerar que se trata de un nuevo contrato garantizado legalmente por el plazo mínimo establecido por el art. 2 de la ley 23.091; que el actor para intentar desconocer los derechos de su parte, calificó este segundo contrato como una prórroga.

   Alega que tratándose de una locación comercial, en la que se han hecho importantes inversiones, es innegable que no puede firmarse válidamente un contrato por tres meses; que la ley, en tales casos, otorga una protección al locatario, dándole un plazo mínimo, independientemente del plazo que se consigne en el contrato; que la juez a quo entendió que se trataba de una prórroga, acogiendo la acción, cuando ya había adelantado opinión al dictar el desalojo anticipado; que, en este caso, la juez debió declarar abstracta la cuestión; solicita se rechace la acción por estar en presencia de un nuevo contrato, imponiéndose las costas en el orden causado.

   Se queja de la regulación de honorarios formulada a tenor del art. 10 de la ley 3.641.

2. Que a fojas 187 la Cámara ordena correr traslado a la contraria de la fundamentación del recurso por el plazo de ley (art. 142 del C.P.C.), providencia que se notifica a fojas 191.

   A fojas 192/194 el Dr. M.S., por la actora, contesta el traslado, solicitando el rechazo del recurso intentado.

3. Que a fojas 205 se llama autos para sentencia, practicándose a fojas 205 vta. el correspondiente sorteo de la causa.

   En su escrito inicial de fojas 25/26, el Dr. M.S., por Dinámica S.A., inicia demanda de desalojo por vencimiento del contrato de locación contra M.A.B. y/o contra quien ocupare el inmueble dado en locación ubicado en calle San Martín N° 3.586 Mayor Drummond, L. de Cuyo, M..

   Como hechos fundantes de la pretensión de desalojo, invocó los siguientes: a) Tal como surge del contrato acompañado, Dinámica S.A. celebró en fecha 10/03/2.005 un contrato de locación con la Sra. M.A.B., por el cual la actora daba en locación a la accionada un local comercial ubicado en el inmueble allí detallado; b) conforme a la ley de locaciones, dicho contrato se suscribió por un plazo de 36 meses, comenzando a regir el día 01/04/2.005 por lo que su vencimiento operaba de pleno derecho el 31/03/2.008; c) que vencido dicho plazo, las partes, de común acuerdo, suscribieron el 23/04/2.008, una prórroga o ampliación del contrato original, conviniéndose que el plazo de vencimiento se modificaría acordando como fecha de finalización el 30/06/2.008, manteniéndose las mismas condiciones del contrato inicial; d) Ante el vencimiento del plazo, la demandada mani-festó verbalmente su decisión de continuar en el local, violando lo pactado, por lo que su representado envió la respectiva carta documento y que, ante la alegación por parte de la demandada de la celebración de un nuevo contrato de locación, e invocando que el contrato vencería en el año 2.011; e) Que ante tal actitud de permanecer ilegítimamente en el inmueble alquilado, se ve precisado a iniciar la presente demanda.

   Ofrece pruebas y funda en derecho.

   A fojas 29 se ordena correr traslado de la demanda.

   A fojas 39/41 comparece la Dra. O.G., por la demandada M.A.B.; alega como defensa que, al celebrarse un nuevo contrato, corresponde aplicar el plazo mínimo legal previsto en la ley 23.091; a fojas 44/46 contesta demanda la misma profesional, esta vez por el codemandado M.N.G..

   A fojas 59 la actora peticiona el desalojo anticipado conforme al art. 399 quater del C.P.C. (Ley 7.215); a fojas 60 la juez admite la medida de desalojo anticipado peticionada.

   Rendida la prueba, y producidos los alegatos de las partes, a fojas 153/155 la juez a quo admitió la demanda con los siguientes argumentos: a) Con el contrato de locación y su prórroga (fojas 5/8) ha quedado acreditada la existencia de la relación locativa y sus términos; no obstante los dichos de las partes, tanto el plazo de la locación como su prórroga surgen de dichos instrumentos que han sido reconocidos por las partes (fojas 25 y 44 y vta). Es decir que el plazo de la locación era desde 1 de abril de 2.005 hasta 29 de febrero de 2008 y la prórroga se firma el 23 de abril de 2008 venciendo el día 30 de junio de 2.008; b) El art. 1.604 del C.C., dispone que "la locaciòn concluye: 1º si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo..."; ahora bien, el actor promueve la acción con posterioridad al vencimiento del término pactado (fojas 28 ) y el contrato de locación presenta un régimen de plazo de operatividad autónoma (arts.1604 inc. i, 1609, 1556 in fine, 1615, 1618 y 1622 del C.C.), es decir, acabado el tiempo de la locación, el contrato queda resuelto de pleno derecho, en razón de que los plazos ciertos, operan independientemente de la mora y producen sus propios efectos; c) La devolución de la cosa no requiere ningún tipo especial de emplazamiento por lo que el inquilino resulta fehacientemente notificado del pedido de restitución de la vivienda, con la notificación del traslado de la demanda fundada en la causal de vencimiento del término locativo; d) En el presente caso, se pactó originariamente el plazo de tres años, es decir, respetando el plazo mínimo de duración dispuesto por la ley 23.091. Vencido este plazo las partes celebraron por escrito una prórroga de la locación ya concluída, por el término de tres meses, venciendo ésta el 30 de junio de 2.008; si bien la ley fija plazos mínimos al contrato de locación, acabado éste, no existe prohibición de que las partes pacten plazos menores de prórroga; por lo tanto, es plenamente válida la prórroga realizada en el caso de autos, ya que no afecta el orden público; f) por otra parte, lo invocado por los accionados en cuanto a que la prórroga se trata de un nuevo contrato, es contradictoria con la con-ducta adoptada al celebrar la ampliación de la locación. Así puede leerse en dicho instrumento (fojas 8) que: “las partes han convenido prorrogar el contrato de locación firmado el día 10 de marzo de 2.008.” La cláusula tercera modifica el contrato original diciendo que “el vencimiento de este contrato se producirá en forma automática el día 30 de junio de 2.008”. También se agrega la obligación de pagar el impuesto inmobiliario los meses de marzo a junio de 2.008. La firma de la prórroga con los términos claros y precisos indicados es oponible a la parte que no lo objetó, en virtud de la doctrina de los actos propios que veda...