Sentencia nº 42369 de Primera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 15 de Septiembre de 2010

PonenteLEIVA, VIOTTI, BOULIN
Fecha de Resolución15 de Septiembre de 2010
EmisorPrimera Circunscripción

Fojas: 230

En la Ciudad de Mendoza a quince días del mes de setiembre del año dos mil diez, reunidos en la Sala de Acuerdos de la Primera Cámara Civil de Apelaciones, D.. A.M.V., A.G.B. y C.F.L. trajeron a deliberación para resolver en definitiva los autos Nº 42.369/127.196 caratulados “CERDÁN, M.A. Y OTS. C/QUEROL, R.P.ÓN DE LLAVES”, originarios del Quinto Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venido al Tribunal en virtud de los recursos de apelación planteado a fojas 185 y 189 en contra de la sentencia de fojas 177/181.

De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitución Provincial, se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:

  1. CUESTIÓN: ¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

  2. CUESTIÓN: COSTAS.

Practicado el sorteo de ley arrojó el siguiente orden de votación: D.. L., B. y V..

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. C.F.L. DIJO:

  1. Que a fojas 189 el Dr. M.H., por la demandada, interpone recurso de apelación contra la sentencia de fojas 177/181 que hacer lugar a la demanda de consignación de llaves de fojas 28/31 respecto del inmueble ubicado en calle A. 8 4° piso Dpto B – 2, de Ciudad, M., con fecha 9/02/2.009, regula honorarios e impone las costas.

    En oportunidad de fundar recurso a fojas 210/213, sostiene que la juez a quo omitió el análisis de prueba instrumental y testimonial, limitándose a transcribir y analizar parcialmente el informe de Bomberos y el testimonio de Á., dejando de lado el resto de los testigos.

    Afirma que la sentencia se centra en la forma en que se analiza el incendio, tipificándolo como caso fortuito (art. 1.572 del Código Civil), y omite considerar las causas que lo generaron para poder establecer si efectivamente es un caso fortuito o si hubo responsabilidad de los locatarios en la generación del siniestro; sostiene el apelante que el informe de la Dirección de Bomberos expresa que el fuego se inició en los cables exteriores de alimentación de electricidad para el funcionamiento de la heladera y el horno microondas, que ambos artefactos estaban enchufados a un solo toma corriente y que el fuego no se generó en un cortocircuito de la instalación eléctrica que alimenta el toma corriente afectado sino en los cables exteriores de esos artefactos.

    Agrega, en este sentido, que el informe indicado dice que por causas que se desconocen en un momento se produce un recalentamiento sobre el toma corriente donde se encontraban enchufados la heladera y el horno microondas a raíz de una sobre carga de la misma; que ese recalentamiento afecta a las partes blandas de los electrdomésticos de mención hasta que los mismos alcanzan el estado de llama libre; el informe califica el incendio como hipotético accidental previsible; señala el apelante que esta conclusión determina que el fuego tuvo generación en los cables exteriores de las conexiones de la heladera y del microondas, que al recalentarse afectó las partes blandas de los artefactos, los que alcanzan el estado de llama libre, pero no en un cortocircuito de los cables interiores de la instalación eléctrica o depar-tamento que quedaron en perfecto estado, como fue constatado por las partes y la Jueza de grado.

    También sostiene que para disipar cualquier duda sobre el estado de las instalaciones, refiere que el informe técnico del ingeniero Á., fue expresamente impugnado en el escrito de contestación de demanda, fundándose en que fue confeccionado sin la intervención de la demandada y que, previo a su realización, los locatarios realizaron una serie de maniobras para hacer aparecer que las instalaciones eléctricas tenían fallas; que la falta de funcionamiento de las térmicas queda desvirtuado con el testimonio del portero P..

    Concluye que de los elementos probatorios analizados queda palmariamente demostrado que el siniestro no puede ser catalogado como caso fortuito, porque está probado que el fuego fue producto de la negligencia de los locatario al no advertir que tener dos o más artefactos a un solo toma corriente, produce sobre carga y se podría generar un incendio, como el que se produjo por accionar culposo de los inquilinos.

  2. Que a fojas 215 la Cámara ordena correr traslado a la contraria de la fundamentación del recurso por el plazo de ley (Art. 142 del C.P.C.), notificándose esta providencia a fojas 217.

    A fojas 218/220 los actores M.A.C. y E.L.R., por su derecho, comparecen y contestan el traslado conferido, solicitando, por las razones allí expuestas, el rechazo del recurso intentado.

    Que a fojas 228 se agregan las razones del Dr. A.S., conforme al art. 40 del C.P.C.

  3. Que a fojas 229 se llama autos para sentencia, practicándose a fojas 229 vta. el correspondiente sorteo de la causa.

  4. La obligación del locador de conservar la cosa en buen estado; contenido de la obligación. Que la finalidad esencial de la locación es el uso y goce de la cosa locada por el locatario, durante todo el tiempo de la locación, y dicha finalidad no sería satisfecha si después de haberse entregado la cosa al locatario, éste se viera privado total o parcialmente de su uso y goce; por este motivo, se impone al locador como obligación también principal, subsiguiente a la primerísima que consiste en la entrega de la cosa en buen estado, la obligación de conservarla en buen estado mientras dura la locación.

    El art. 1.515 1° parte del Código Civil expresa: “Después que el locador entregue la cosa está obligado a conservarla en buen estado…”; el locador no agota su débito contractual con la entrega de la cosa al locatario en buen estado de conservación para el uso a que está destinada (art. 1.514), ya que la locación es un contrato de tracto sucesivo continuativo, no instantáneo o de ejecución instantánea, como la compraventa o la permuta.

    Simultáneamente con la obligación del locatario de conservar la cosa en buen estado, el locador está obligado conforme a los arts. 1.515 y 1.516 a reparar aquellos deterioros provenientes del caso fortuito o fuerza mayor, de la calidad propia de la cosa, de sus vicios o defectos y del efecto natural del uso y goce estipulados.

    La locación es un contrato de tracto sucesivo, cuya finalidad esencial es el uso y goce de la cosa locada, durante todo el tiempo de la locación. En consecuencia, después de entregar la cosa, el locador está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto y absteniéndose de impedir, minorar o crear embarazados al goce del locatario.

    El art. 1.516 del Código Civil aclara que “la obligación de mantener la cosa en buen estado consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa”; reparar es componer, aderezar o enmendar el menoscabo que ha padecido una cosa; según define la Real Academia Española, reparación es la acción y efecto de reparar, la compostura o enmienda de algún defecto, desperfecto o deterioro que la cosa locada presente. Sin embargo, la acepción que debe darse al vocablo “reparación” en materia de contrato de locación es de mayor amplitud para contener la esencia de la obligación del locador que es conservar la cosa locada en buen estado, de tal modo que sea posible el uso convenido.

    La reparación de la cosa locada puede consistir en la reposición, renovación o sustitución de alguno de los accesorios de la cosa arrendada, o de la cosa arrendada misma; así ocurriría si se inutiliza una artefacto sanitario o un aparato refrigerador, o las pinturas, empapelados, etc., de la finca arrendada. En tales casos, los jueces pueden condenar al locador a reponer los accesorios inutilizados, remplazándolos por otros de características análogas.

    Para que haya responsabilidad del locador por no realizar las reparaciones necesarias debe haber sido debidamente intimado a realizarlas, constituyéndolo en mora para ello. Una actitud pasivo puede ser entendida como eximente de la obligación del locador de efectuar las reparaciones a su cargo.

    La doctrina y la jurisprudencia imperantes han distinguido las denominadas reparaciones importantes y las ordinarias; las primeras siempre están a cargo del locador, mientras que las menores o de pequeño mantenimiento están a cargo del locatario, sujeto siempre a las modalidades de cada caso y las circunstancias de tiempo y lugar. Así, por ejemplo, se considera que son a cargo del locador las reparaciones de la pintura pues se trata de un daño derivado del uso normal de la cosa locada.

    En cambio, cuando los desperfectos provienen de un uso inadecuado de los habitantes, como los que habitualmente se constatan en cerraduras, puertas, carpintería en general, pisos, cortinas de enrollar, entre otros aspectos, es responsabilidad del locatario su reparación conforme al art. 1.573 del Código Civil.

    Visto desde la óptica del locatario, éste está obligado a conservar la cosa en buen estado, fundándose en que el inquilino es un simple tenedor de la misma, sometido a su restitución, por lo que es responsable de todo daño o deterioro que se causare por su culpa, salvo de los producidos por caso fortuito o fuerza mayor, vicio o defecto de la cosa, efecto natural del uso y goce estipulado o debido a la culpa del locador, sus agentes o dependientes.

    Las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa debe hacerse aún cuando los daños o deterioros en la cosa provengan del caso fortuito o fuerza mayor, así como por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, aún por el efecto natural del uso o goce estipulado y por supuesto cuando el deterioro sucediese por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

    El caso fortuito es aquel que no ha podido preverse o que previsto no ha podido evitarse (art. 514 del Código Civil); como dice la nota, puede responder a causas naturales (desbordamiento de un río, terremoto, inundaciones, incendio) o hechos del hombre. Los deterioros que se producen en la cosa locada derivados del caso fortuito o fuerza mayor no pueden...

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