Sentencia nº 40293 de Primera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 20 de Noviembre de 2008

• Ponente: BOULIN, VIOTTI, LEIVA
• Fecha de Resolución: 20 de Noviembre de 2008
• Emisor: Primera Circunscripción

Expte: 40.293

Fojas: 170

Expte: 40.119

Fojas: 170

En la Ciudad de Mendoza a veinte días del mes de noviembre del año dos mil ocho, reunidos en la Sala de Acuerdos de la Primera Cámara Civil de Apelacio-nes, D.. A.M.V., A.G.B. y C.F.L. trajeron a deliberación para resolver en definitiva los autos Nº 40.293/123.801 caratulados “ITALIANI, H.F.C., O.H. Y OTS. P/EJECUCIÓN TÍPICA”, originarios del Quinto Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venido al Tribunal en virtud del recurso de apelación planteado a fojas 87 en contra de la sentencia de fojas 77/79.

De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitución Provincial, planteáronse las siguientes cuestiones a resolver:

1. Cuestión: Es justa la sentencia?.

2. Cuestión: C..

Practicado el sorteo de ley arrojó el siguiente orden de votación: D.. B., V. y L..

Sobre la primera cuestión el Dr. A.G.B. dijo:

1. Que, en oportunidad de expresar agravios, a fojas 95/97 el Dr. H.F.I., por su derecho, se queja de la sentencia de primera instancia que admitió parcialmente el cobro de pesos iniciado por su parte.

   Se agravia del rechazo del monto reclamado en concepto de falta de preaviso en que incurrió el locatario al momento de resolver unilateralmente el contrato, ya que omitió su obligación de avisar con 60 días de anticipación pre-visto en el art. 8 de la ley 23.091 para poder ejercer su derecho de extinguir en forma unilateral el contrato de locación.

   Sostiene que, si bien la ley de locaciones es de orden público y den¬tro de ella, el beneficiario genérico es el locatario, eso no impide que existan pa-rámetros puestos en beneficio del locador; que en el caso de la resolución a favor del locatario, a éste no se le podría exigir que preavisara con una anticipación superior a 60 días.

   Afirma que el plazo de 60 días que el locatario debe dar en forma previa a la conclusión del contrato beneficia al locador, para asegurarle un míni-mo de contrato sin que el locatario pueda resolverlo unilateralmente con anterio-ridad y si así lo hiciera, el locatario tendría que pagar el equivalente al tiempo faltante de aquel mínimo previsto; que, en el caso analizado, se trata de un con-trato de locación al que el locatario puso fin durante el primer año de vigencia, sin dar cumplimiento al plazo de preaviso de 60 días exigido por el art. 8 de la ley 23.091, por lo que corresponde sea condenado a abonar el monto correspondiente a dos meses de alquiler por tal concepto.

2. Que a fojas 99 la Cámara ordena correr traslado a la contraria de la fundamentación del recurso por el plazo de ley (art. 142 del C.P.C.), provi-dencia que se notifica a fojas 100.

   La parte demandada no contesta el traslado indicado.

3. Que a fojas 102 se llama autos para sentencia, practicándose a fojas 102 vta. el pertinente sorteo de la causa; que, previo al análisis de la cues-tión central traída a esta instancia por el apelante, cabe formular algunas precisio-nes conceptuales sobre los distintos medios extintivos de los contratos, y en par-ticular, la rescisión y la resolución.

   La comparación entre la cláusula comisoria y la rescisión se origina en el hecho que aquélla, cuando se utiliza para dejar sin efecto el contrato, con-forma un caso de extinción de la relación, que se ubica en la causal extintiva de-nominada “resolución”, causal diferente de la rescisión.

   La rescisión actúa como causa de extinción de los contratos, des-haciendo un vínculo contractual existente y válido, por decisión de ambas partes (mutuo disenso) o de una de ellas, en los casos en que la ley lo permita en razón de una voluntad en tal dirección, nacida con posterioridad a la celebración del contrato.

   La resolución requiere siempre la producción de un acontecimiento sobreviniente, previsto por las partes o por la ley, para que puedan operarse sus efectos. La rescisión, en cambio, no depende de ningún acontecimiento sobrevi-niente, sino de la mera declaración de voluntad de ambas partes, o de una sola de ellas cuando la ley así lo admite.

   La rescisión bilateral, también denominada mutuo disenso o dis-tracto, es un verdadero contrato extintivo, es decir, configura un acuerdo de vo-luntades por el que las partes dejan sin efecto un contrato válidamente celebrado. Puesto que el acuerdo de voluntades tiene virtualidad para crear un vínculo jurí-dico, también la tiene para extinguirlo.

   El Código Civil alude a esta causal en la primer parte del art. 1.200 al disponer que “las partes pueden por mutuo consentimiento extinguir las obli-gaciones creadas por los contratos.”

   Los efectos de la rescisión dependen de la voluntad de las partes: éstas pueden acordar que el contrato originario quede sin efecto en forma retroac-tiva, con obligación de las partes de restituirse mutuamente lo que hubieran reci-bido la una de la otra, o bien pueden acordar que el contrato deje de producir sus efectos en adelante (ex nunc), quedando firmes los efectos ya producidos. Debe decirse, sin embargo, que la retroactividad resultante de la rescisión nunca puede perjudicar los derechos que los terceros hubieran adquirido en el ínterin, como consecuencia del contrato originario.

   La rescisión bilateral debe revestir para su validez igual forma que la exigida para el contrato originario, y no está limitada a determinada categoría contractual, resultando aplicable, en principio, a la generalidad de los contratos, incluyendo los reales; constituye expresión del principio de autonomía de la vo-luntad.

   Además de la rescisión típica o bilateral, que importa un acuerdo de voluntades, existe también la rescisión unilateral, es decir, cuando una sola de las partes por su propia...