Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA I, 13 de Noviembre de 2014, expediente CIV 030197/2012/CA001

• Fecha de Resolución: 13 de Noviembre de 2014
• Emisor: SALA I

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I EXPTE. “Z, J E y otro c/ F, M H y otro s/ daños y perjuicios” J.

ACUERDO:

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de noviembre de dos mil catorce, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Civil para conocer en los recursos interpuestos en los autos “Z, J E y otro c/ F, M H y otro s/ daños y perjuicios”, respecto de la sentencia corriente a fs. 359/365 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: D.. M., CASTRO y UBIEDO.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. MOLTENI dijo:

1. - La sentencia dictada a fs. 359/365 admitió

   parcialmente la demanda entablada por J E Z y V P J contra M H F y S L y, en consecuencia, condenó a éstos a pagarles a los actores la suma de $

   14.416,50, con más sus intereses. Asimismo, hizo parcialmente lugar a la reconvención deducida por M H F y S L, condenando a J E Z y a V P J a hacerse cargo del canon adicional “inquilino” desde el mes de febrero de 2012 hasta el fin de la relación locativa, con más sus intereses.

   Contra dicho pronunciamiento apelaron los demandados, quienes expresaron agravios a fs. 391/395, persiguiendo el rechazo de la demanda, en la inteligencia que los gastos cuyo reintegro pretenden los accionantes se encuentran dentro de los gastos ordinarios de uso y mantenimiento que deben afrontar los locatarios, y que además se produjeron por un uso inapropiado del bien locado. Asimismo, solicitan que se establezca que la totalidad del canon adicional Fecha de firma: 13/11/2014 Firmado por: CARMEN UBIEDO- PATRICIA CASTRO- HUGO MOLTENI “inquilino” sea a cargo de los actores y se modifique la imposición de costas. Tales agravios fueron replicados a fs. 410/413.

   Los accionantes, a su turno, expresaron agravios a fs. 399/408, pretendiendo el reconocimiento de los gastos efectuados por “cambio de arena y filtro”, “limpieza de piscina”, “reparaciones pendientes”, “gastos causídicos”, así como el reintegro del porcentaje de expensas atribuible al uso de las instalaciones del country mientras dicha utilización no ocurrió por culpa de los accionados.

   También solicitan que la suma total correspondiente al canon adicional “inquilino” y las costas del juicio, sean a cargo de los demandados.

   Corrido el correspondiente traslado, dichas quejas fueron contestadas por los emplazados a fs. 415/421.

2. - Ambas partes se refieren al estado en que se encontraba la unidad al ser entregada por los demandados a los actores. Mientras los primeros afirman que lo fue en perfectas condiciones, los segundos sostienen lo contrario.

   De las copias del contrato de locación que obra a fs. 6, tal como lo puso de manifiesto el Sr. Juez de grado, no surge una cláusula expresa acerca de las condiciones en que se entregó y recibió el inmueble ubicado en el country El Venado 1, de la localidad de Canning, provincia de Buenos Aires. Sí aparece el compromiso asumido por los garantes de responder por las obligaciones asumidas por los accionantes (locatarios) hasta la devolución del bien “en las condiciones que fue recibido. Salvo el deterioro natural originado por el uso y la acción del tiempo” (ver cláusula 10ª), sin embargo no consta la realización de un inventario sobre su estado.

   A fs. 284/285 prestó declaración P.J.B., testigo propuesto por la parte actora, quien sostuvo haber visitado al actor en agosto del año 2011, en la casa en cuestión. Refirió

   que en la misma hacía mucho frío, que el sistema de calefacción no era suficiente, motivo por el cual intentaron encender el hogar, pero como no Fecha de firma: 13/11/2014 Firmado por: CARMEN UBIEDO- PATRICIA CASTRO- HUGO MOLTENI Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I tenía buena salida, la casa se llenó de humo y debieron apagarlo.

   También dijo que parte de la casa se encontraba sin luz y que la pileta estaba sucia, por lo que le ofreció enseñarle a poner el filtro, el cual no se pudo prender porque el control de encendido y apagado no estaba en condiciones. Asimismo, relató que cuando lo visitó en un día de lluvia por la lucarna de vidrio de la entrada filtraba agua. Agregó que “calcula que se hicieron reparaciones” ya que la pileta estaba limpia y en la casa no hacía tanto frío. Finalmente, indicó que la última vez que fue a la casa del actor fue en el verano, marzo o abril y que se reúne con el actor no más de tres o cuatro veces al año.

   A fs. 286/286vta. ofreció su testimonio A M B, pareja de la hermana de la Sra. J, también propuesto por la parte actora.

   Respecto de las condiciones en las que se encontraba la casa de los actores dijo “que a la vista estaba muy bonito, pero en la práctica tenía sus deficiencias, dice que la loza radiante no andaba, los aires acondicionados, no sabe si andaban pero no eran lo suficientes (sic)

   para calentar los ambientes, el hogar a leños, no tenía buen tiraje, el humo no salía, y tuvieron que tapar la chimenea porque entraba aire, viento, en definitiva no había forma de calefaccionar la casa. Después había otros desperfectos, la bomba de la pileta no funcionaba y tuvo que llamar gente para repararla, alguna filtración del techo, el medidor de electricidad estaba quemado”.

   En cambio, de las declaraciones brindadas por los testigos ofrecidos por los accionados, surge que la casa no tenía desperfectos al momento de la suscripción del contrato.

   Según A D N, cuya esposa es amiga de la Sra.

   L, la última vez que visitó la casa en cuestión fue en julio de 2011, a pedido del demandado, quien le solicitó que lo ayudara con su camioneta a retirar pertenencias de la finca. Respecto de las condiciones de la casa dijo “que M fue probando la pileta que tenía climatizador, estaba bien el agua, había hojas pero estaba en buen estado, luego apenas llegaron Fecha de firma: 13/11/2014 Firmado por: CARMEN UBIEDO- PATRICIA CASTRO- HUGO MOLTENI prendió la calefacción para ver que funcione, también el sistema de riego, probaron los aires de todas las habitaciones que funcionaban, también el jacuzzi, se probó todo para dejar la casa en condiciones. La loza se probó que andaba, el piso se calentó. Dice que los hizo probar todo, incluso las canillas, las duchas y funcionaba todo” (ver fs.

   299/300vta.).

   R.L., quien trabaja en relación de dependencia con el demandado, sostuvo que la última vez que fue a la casa fue junto al demandado y su amigo A a vaciarla. Refirió que “la casa estaba bien, revisaron todo cuando terminaron de sacar las cosas, funcionamiento de los aires que eran frío-calor que los probaron, la bomba de riego afuera que la probaron, además afuera como la pileta está climatizada probaron el funcionamiento de la bomba calentadora. En general el estado era bueno... en la planta baja hay un hogar que también fue prendido en día que fueron porque hacía mucho frío ya que debe haber sido julio de 2011...tiene sistema de calefacción por loza radiante que también funcionaba porque se probó” (confr. fs. 301/302).

   Estos dos testimonios fueron oportunamente impugnados por la parte actora.

   Frente a la existencia de testimonios que se contradicen respecto del estado en que se encontraría el inmueble objeto de la locación al momento de la suscripción del contrato, cabe recordar que el artículo 456 del Código Procesal subordina la apreciación de esa prueba a las reglas de la sana crítica, particularizando, al respecto, el principio general que sienta el artículo 386 del mismo Código. La doctrina y la jurisprudencia, por su parte, han enunciado diversas directivas cuya observancia facilita una adecuada crítica de las declaraciones y permite, por ende, el enjuiciamiento más exacto posible acerca de su credibilidad y eficacia. Por ello, supuesta la validez de la prueba, la pertinencia de los hechos sobre que versa y la aptitud genérica del testigo para asumir tal calidad procesal, las mencionadas directivas se Fecha de firma: 13/11/2014 Firmado por: CARMEN UBIEDO- PATRICIA CASTRO- HUGO MOLTENI Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I relacionan, fundamentalmente, con las circunstancias personales de aquél, la naturaleza de los hechos sobre los cuales declara, la razón de ciencia enunciada como fundamento de su declaración y la concordancia de sus respuestas (conf. Palacio, L.E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 650/651, nº 486; C.N.Civ., Sala “A”, mi voto en libre n° 361.186 del 16-4-03).

   Desde esta perspectiva, encuentro escasa credibilidad tanto a los dichos de los testigos PJ Bo y A M B, propuestos por la actora, como a las declaraciones de A DNy R L, ofrecidos por la demandada. Los primeros respaldan la versión de los hechos descripta por los accionantes -en el sentido que la casa presentaba defectos en el sistema de calefacción, en instalación eléctrica, en los aire acondicionados y en el filtro de la pileta, y alguna filtración-, sin embargo, lo cierto es que, en rigor, no se explica como B pudo en una sola visita advertir todos los desperfectos que enuncia con notable exactitud –desde el tremendo frío que los obligó a permanecer con camperas dentro de la casa, hasta el cambio de filtro de la piscina que se encontraba sucia –a pesar del extremo frío denunciado-. Y la sola declaración de B. no es suficiente para acreditar el extremo en cuestión, dado su vínculo con los reclamantes, circunstancia que comprometen la imparcialidad de sus afirmaciones.

   Sin embargo, no más convincentes resultan los testimonios de aportados por la demandada, ya que también resulta llamativo que habiendo transcurrido dos años, N recuerde con tanta precisión los controles que habría efectuado el demandado, así como el resultado de tales verificaciones. Y L., como dije, al momento de brindar su testimonio, mantenía una relación de dependencia respecto del demandado...