Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, 16 de Julio de 2010, expediente 751/07

• Fecha de Resolución: 16 de Julio de 2010

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los 16 días del mes de julio de dos mil diez, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos “VILLA HERMOSA SA C/BOLDT SA Y OTRA S/INCUMPLIMIENTO

CONTRACTUAL” (Expediente Nº 751/07 del Tribunal de Arbitraje de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y, Nº 009466/10 del Registro de esta Cámara) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.B., T. y O.Q..

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 2614/2652?

El Sr. Juez de Cámara Dr. R.F.B. dice:

1. Los hechos (a) VILLA HERMOSA S.A. promovió demanda arbitral contra BOLDT

   S.A. e INVERAMA S.A., por medio de apoderado. Solicitó que se condene a cada una de ellas al pago de la suma de US$ 3.000.000 (tres millones de dólares estadounidenses) con más sus intereses (v. fs. 493/514).

   Explicó que las partes, por medio de la cláusula 13° del memorandum de entendimiento y 18° del contrato definitivo, pactaron someterse definitiva y exclusivamente a arbitraje para la solución de aquellas controversias que pudieran suscitarse en lo relativo a su interpretación o aplicación.

   Relató que la Provincia de Santa Fe sancionó la ley N° 11.998, en base a la cual el Poder Ejecutivo Provincial llamó a licitación pública nacional e internacional “para la instalación y explotación de casinos y bingos en el territorio provincial”. En consecuencia, –explicó- se firmó un contrato con las demandadas con la finalidad de complementar sus esfuerzos.

   Describió que las partes contrajeron la obligación, no solo de adquirir las bases y condiciones de la mentada licitación, sino también de presentar una oferta conjunta, cuyo incumplimiento facultaba a demandar los daños y perjuicios con más una multa de $.3.000.000.

   Especificó que las partes se comprometieron a la construcción de: un casino, un hotel y centro de convenciones; y una sociedad inmobiliaria, la cual sería propietaria del inmueble donde se establecería el hotel y el centro de convenciones.

   Alegó que en 29 de noviembre de 2005 las partes suscribieron el contrato definitivo del cual surge que: i) las partes participarían necesariamente de la licitación, sin posibilidad de arrepentirse; ii) iban a constituir una sociedad anónima (NEWCO) que sería la propietaria del inmueble y fondo de comercio del hotel y centro de convenciones con excepción del casino; iii) Villa Hermosa SA se comprometía a solicitar a Alto Palermo SA (APSA) la cesión de los derechos y obligaciones contraídas a favor de Newco; iv) se comprometían a llevar a cabo las diligencias necesarias para la suscripción de la escritura traslativa de dominio; v)

   quedarían eximidas de responsabilidad las demandadas si no se pudiere presentar la oferta por no poder acreditar la disponibilidad del inmueble; sin embargo, deberían adecuar la construcción del hotel alargando los plazos de construcción y el cronograma de aportes, si la oferta no pudiese ser presentada “por motivos ajenos a la disponibilidad del inmueble, o si habiéndola presentado la licitación fuese declarada desierta, o adjudicada a un tercer oferente”; vi) las accionadas abonarían cada una a la actora, el 25% de los € 300.000 (Euros trescientos mil) abonados a APSA como adelanto por el inmueble.

   Dijo que firmó un compromiso preliminar con Alto Palermo SA con la finalidad de adquirir el inmueble identificado como “LOTE 2 A”. Sin embargo,

   dicho acuerdo estaba supeditado al cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas: la aprobación por las autoridades municipales de la sub-división del Inmueble general en lotes, la aprobación por el ONABE (Organismo Nacional de Administración de Bienes) para enajenar a favor de la actora la parcela elegida, la obtención de la autorización de la municipalidad de Rosario para dar el uso pactado al inmueble, entre otras. Para considerarse cumplidas era necesaria la conformidad del ONABE, plasmada en la respectiva escritura modificatoria de los títulos y antecedentes dominiales.

   Advirtió que se había fijado en 90 días el plazo resolutorio dentro del cual las condiciones suspensivas debían cumplirse. El plazo era prorrogable si alguna de las condiciones no fuese cumplida por circunstancias ajenas a la actora.

   Estableció que el valor de la compraventa se fijó en € 2.000.000 (Euros dos millones) y detalló el plan de pago pactado y los intereses punitorios para el caso de mora en el pago del las cuotas. Para garantizar el pago tenía que constituir hipoteca a favor de la enajenante. El boleto de compraventa se otorgaría a los 30

   Poder Judicial de la Nación días de vencido el plazo resolutorio y la escritura traslativa de dominio a los 60 días de firmado el boleto.

   Narró que como consecuencia de dicha compraventa, se obligó: a la construcción de un hotel y centro de convenciones de un valor estimado en €

   14.000.000 (Euros catorce millones) dentro de un plazo máximo de 40 meses desde la escritura. Se obligó también al cumplimiento de ciertas restricciones: constituir una servidumbre de no hacer sobre el lote.

   Relató que el boleto de compraventa, luego de prorrogas al contrato preliminar, fue firmado el 9 de diciembre de 2005; habiendo solicitado previamente (5 de diciembre) la autorización para ceder el boleto a ROSARICASINO SA, cuyos accionistas eran: VHSA, BOLDT SA e INVERAMA SA. Señaló que a la fecha de celebración del boleto, la accionante había pagado la suma de € 600.000.

   Detalló las obligaciones esenciales a su cargo: la construcción, desarrollo,

   USO OFICIAL

   terminación y puesta en funcionamiento del proyecto; el aumento de capital por los actuales accionistas y por inversores que se incorporarían con posterioridad, entre otras.

   Citó la cláusula 7.7 la cual establecía el carácter intuitu personae del contrato celebrado y la imposibilidad de ceder los derechos y obligaciones sin la aprobación por APSA, excepto que la cesión fuere a favor de ROSARICASINO SA,

   la cual debía estar constituida de acuerdo a las exigencias de la Inspección General de Justicia de la Capital Federal al momento de firmarse la escritura traslativa del dominio. De efectuarse dicha cesión los accionistas de la sociedad cesionaria se convertirían en “codeudores solidarios lisos llanos y principales pagadores, sin beneficio de excusión y división, de las obligaciones, responsabilidades y deberes de la sociedad cesionaria”, y debían asumir todas las restricciones, servidumbres,

   cargas, responsabilidades, obligaciones y compromisos a cargo de V.H..

   Afirmó que la cesión se realizo el 11 de diciembre del mismo año y que en ella se pactó la obligación de restituir lo pagado por VHSA. Esto fue oportunamente cumplido por las sociedades accionistas, lo cual resulta prueba inequívoca de la aceptación de dicha cesión.

   Declaró que se prorrogó sucesivamente el plazo para la escrituración del inmueble por estar pendiente la emisión por el ONABE de la escritura que autorice la ejecución del proyecto.

   Alegó que en 4 de agosto de 2006 se cumplió con dicha condición; sin embargo, no fue posible otorgar la escritura traslativa de dominio a favor de ROSARICASINO por el incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato definitivo por las demandadas.

   Estableció que previo a esto, el 3 de abril de 2006 fue rechazada la oferta a licitación, fundándose en una impugnación hecha por otro oferente que alegaba la falta de disponibilidad del inmueble. A esta impugnación contestaron que la licitación autorizaba a probar la disponibilidad mediante una promesa de venta, la cual fue oportunamente presentada. Por esto se encontraban cumplidos los requisitos de la licitación. Sin embargo, la Comisión Técnica de Análisis de Ofertas del Gobierno de Santa Fe, rechazó la oferta sin hacer lugar a los argumentos de refutación.

   Aclaró que más allá del rechazo de la licitación, las partes llevarían a cabo la obra civil.

   En el punto 5.2 (ver fs. 502 y ss.) se explayó sobre los incumplimientos de Boldt SA e Inverama SA, entre ellos mencionó: la obligación de realizar aportes,

   la inejecución de actos preparatorios a la escritura, la intimación y la mora.

   Dio cuenta de los puntos de compromiso que a su entender debiera contener el laudo arbitral a dictaminar.

   Finalmente se explayó sobre la forma en que debe interpretarse la intención de las partes. Transcribió, entre otras, las cláusulas 11, 6 y 9.

   Ofreció Prueba.

   (b) Corrido el traslado del libelo inicial, a fs. 778/853 se presentó la co-

   demandada Boldt S.A., por intermedio de apoderamiento judicial, contestó demanda y formuló reconvención.

   En primer término manifestó que los hechos relatados por la parte actora fueron expuestos de forma capciosa y escasamente sincera desde el momento que omite plantear claramente los verdaderos motivos que determinaron los acuerdos de colaboración empresarial, los fines perseguidos con su celebración, el objeto de tales contratos, su carácter unitario y complejo y el verdadero rol desempeñado por cada una de las partes en el mismo.

   Poder Judicial de la Nación Adujo que la actora intentó llevar al Tribunal a la convicción que existen dentro del objeto de los acuerdos elementos autónomos o independientes de la realización del conjunto cuando, desde un principio, el objeto y finalidad de lo actuado ha sido obtener la concesión y explotación de un Casino y S. de juego en la Ciudad de Rosario.

   Acto seguido, relató que la legislatura de la Provincia de Santa Fe sancionó la ley nº 11.998 –reglamentada mediante el decreto nº 3897/2002- que autorizó al Poder Ejecutivo Provincial a disponer la instalación de Casinos y Bingos,

   así como otorgar en concesión su explotación, estableciendo como autoridad de aplicación de la norma a la Caja de Asistencia Social – Lotería de Santa Fe (CAS).

   Describió que en función de los requerimientos de la ley, especialmente...