Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala E, 26 de Septiembre de 2014, expediente COM 033015/2009

• Fecha de Resolución: 26 de Septiembre de 2014
• Emisor: Camara Comercial - Sala E

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA E “TEC-CONS S.R.L. c/ CONSTRUCTORA ORIENTAL S.A. s/ORDINARIO”

(Expte. N° 33015/2009) J.11S..22 13-15-14 En Buenos Aires, a los 26 días del mes de septiembre de dos mil catorce reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por: “TEC-CONS S.R.L. c/ CONSTRUCTORA ORIENTAL S.A. s/ORDINARIO”, en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los jueces Á.O.S. y Miguel F.

Bargalló. Se deja constancia que intervienen solamente los Señores Jueces antes nombrados por encontrarse vacante la restante vocalía (R.J.N., art. 109).

Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 652/64?

El J.Á.O.S. dice:

1. La sentencia dictada en la anterior instancia, a cuyos fundamentos me remito por razones de brevedad, admitió parcialmente la acción incoada por TEC-

   CONS S.R.L. (en adelante “TC”) contra CONSTRUCTORA ORIENTAL S.A. (en adelante “Oriental”), condenando a la demandada a que otorgue a la accionante la correspondiente escritura traslativa de dominio del inmueble sito en calle C.R.F. 3240, piso 2º departamento “B”, de la ciudad Fecha de firma: 26/09/2014 Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA 33015/2009 Expte. N° 1 Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA de Buenos Aires; impuso las costas del proceso en el orden causado (art. 71 CPr.). A su vez, rechazó la reconvención planteada por “Oriental”, con costas a la vencida (art. 68 CPr.).

   Para decidir así, el Juez de grado fijó el thema decidendum que se dirige a dilucidar, si la rescisión por incumplimiento practicada el 31.03.07 por la demandada fue ajustada a derecho y, luego, según se decida al respecto, determinar si procede la escrituración solicitada por el actor y la cancelación de certificados de obra y adicionales impagos. Agregó, asimismo, que deberá dirimirse la procedencia de la reconvención impetrada por la accionada persiguiendo el cobro de pesos.

   A continuación, examinó las constancias de la causa a fin de zanjar el primero de los planteos señalados, concluyendo que la rescisión de la demandada fue abusiva y contraria a derecho; ello, con fundamento en las siguientes consideraciones.

   Expuso que no hay controversia sobre la suscripción del contrato de locación de obra del 28.6.05, los posteriores convenios del 18.1.07 y 2.03.07 y tampoco respecto de una vasta parte de los acontecimientos, aunque difieren las contendientes en la interpretación de las obligaciones y responsabilidades de cada una.

   Refirió a la facultad rescisoria pactada a favor del comitente para el caso de que la obra se ejecute con lentitud, soslayando el tiempo previsto en los planes de trabajo (art. 10, fs.22, expte. 53192).

   Explicó que aquel incumplimiento que sustente la rescisión debe revestir tal importancia que Fecha de firma: 26/09/2014 Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA implique dejar totalmente, o en su mayor parte, insatisfecho el interés legítimo del agente; un incumplimiento menor no podría justificarlo, dado que el ejercicio del derecho es relativo y de buena fe, debe apreciarse con criterio restrictivo y no puede ser abusivo.

   Analizó los acontecimientos habidos dada las graves desavenencias que tuvo la relación, conforme se desprende de los acuerdos suscritos y cartas documento remitidas.

   Indicó que el plazo de entrega previsto inicialmente se prolongó y que, en noviembre de 2006, comenzó el intercambio epistolar, imputándose sendos incumplimientos hasta que firmaron el “Acuerdo” del 18.1.02, dejando constancia de: i) los plazos de entrega diferidos repetidamente; ii) los trabajos adicionales pendientes de pago (algunos ejecutados y otros irresueltos en cuanto a su monto y forma de pago); iii) el reconocimiento de un reajuste de precio a favor de la actora, iv) de las tareas a cargo de la demandante retrasadas en su realización; v) las labores correspondientes a los sub-contratistas. Dejaron sin valor legal el intercambio de cartas documento, expresando la inexistencia de reclamos, más allá de los expresamente admitidos en el instrumento.

   Continuó el Juez de grado, que -a pesar del pacto- continuaron los conflictos, según apreció de las misivas enviadas entre sí. “Oriental” informó que efectivizaría las penalidades previstas, mientras que –de su lado- “TC” negó las deficiencias de la obra.

   Fecha de firma: 26/09/2014 Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA 33015/2009 Expte. N° 3 Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA El Magistrado se refirió a un nuevo pacto del 2.03.07, en el cual: i) se detallan los trabajos aún pendientes a cargo de la demandante y ii) acordaron la aceptación parcial de certificados de obra y su cancelación.

   Esgrimió que, no obstante ello, se extendieron las disputas y el intercambio epistolar con reclamos similares a los anteriores, lo cual desencadenó en la intimación de “Oriental”, del 23.03.07, por 5 días, bajo apercibimiento de resolver y, por su parte, “TC” contestó

   que la obra estaba finalizada, disponiendo su entrega para el 4.04.07. Empero la demandada hizo efectivo el apercibimiento el 31.3.07 resolviendo el contrato, lo que mereció cuestionamiento de su contraparte el 4.4.07, quien requirió la cancelación del saldo de precio.

   El anterior Sentenciante, meritó asimismo, la restante documentación de la causa, esto es: i) las actas de constatación de la obra que cada parte realizó y ii) la pericial de arquitectura.

   Refirió entonces a las actas del 16.03.07 y del 04.04.07, efectuadas a requerimiento de “TC”, en las que –sintéticamente- se dejó constancia de la finalización del edificio (incluyendo aquellos trabajos detallados en el acuerdo del 18.01.07), la negativa de los adquirentes de las unidades para acceder a realizar ciertas reparaciones y, asimismo, la imposibilidad de efectuar la entrega de la obra por cuanto le fue negado el ingreso procediéndose a hacerlo al encargado que los atendió. Por otro lado, describió aquellas actas de fecha 27.11.06, 27.12.06, 26.02.07 y 15.03.07, formalizadas a solicitud de “Oriental”, de las que surge la falta de terminación y Fecha de firma: 26/09/2014 Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA describen tanto las tareas pendientes de ejecución como defectos de trabajos realizados.

   Sentado ello, el primer Magistrado refirió

   al contrato que previó la “recepción provisional de obra”

   (cláusula 14). Así el contratista comunicaría su intención de entregar la obra, otorgando a la “Dirección” un plazo para solicitar por los “faltantes” y el contratista efectuaría las reparaciones. Resaltó, también la cláusula 15 por la cual se dispuso la “recepción definitiva”, que tendría lugar “a los 90 días de la recepción de la provisoria”, plazo durante el cual el contratista “garantizará la solución de cualquier defecto de las tareas que realizó y por su cuenta subsanará todo defecto que se produjera en la misma”.

   A los fines de verificar el estado de la obra, el Sentenciante ponderó, a su vez, el informe de la perito en arquitectura que evidencia que: i) el edificio estaba finalizado en su totalidad y correctamente ejecutado y ii) los trabajos enumerados como pendientes en el Acuerdo del 2.3.07 están encarados, tratándose de reparaciones, cambios o sustituciones de tareas efectuados e incluidos después de la entrega provisoria. Tuvo en cuenta que el dictamen fue impugnado por la defensa, que mereció

   respuesta de la experta y que el informe del consultor corrobora tales afirmaciones.

   En virtud de las consideraciones expuestas, el Sentenciante de grado juzgó que la rescisión de “Oriental” no se ajustó a derecho. Ello por cuanto la relación fue conflictiva desde el segundo semestre de 2006 (una vez que se venció la fecha prevista para la Fecha de firma: 26/09/2014 Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA 33015/2009 Expte. N° 5 Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA finalización) lo que se probó con los subsiguientes acuerdos y cartas documento enviadas, que revelan los incumplimientos de ambas partes (ya sea por atrasos en la ejecución, defectuosa realización o demoras de “Oriental”

   en la entrega de materiales, dificultades de coordinación con terceros subcontratados, la falta de aprobación oportuna de adicionales o dilaciones en los pagos).

   Concluyó así el J. a quo que ninguna de las litigantes estaba en condiciones de ejercer la rescisión acordada, dado que el pacto comisorio (CCom. 216 y C.. 1204) no juega cuando las partes no cumplieron debidamente con su obligación. Añadió que tal facultad puede establecerse a favor de ambos contratantes pero sólo puede ser ejercida por aquel no culpable del incumplimiento, siendo necesaria la constitución en mora de quien no la ha ejecutado. Consideró que, sin soslayar las inobservancias de “TC”, no puede omitirse que “Oriental”

   también incumplió, no encontrándose entonces en condiciones de resolver el contrato por culpa de su contraparte.

   Agregó que...