Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala F, 5 de Diciembre de 2016, expediente CIV 106411/2007/CA001

• Fecha de Resolución: 5 de Diciembre de 2016
• Emisor: Camara Civil - Sala F

Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA F Expte.N° 106411/2007 “R.R.D. y otro c/Novark S.A. y otros s/daños y perjuicios” J 40 En Buenos Aires, Capital de la República Argentina a los días del mes de diciembre de 2016, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “F”, para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: S.. Jueces de Cámara Dres. POSSE SAGUIER – ZANNONI - GALMARINI.

A la cuestión propuesta el Dr.Posse S. dijo:

I.-Los actores iniciaron la presente acción con el objeto de procurar la reducción del precio de la compraventa del inmueble ubicado en la calle Albarellos N° 1229 de la localidad de Acassuso, Partido de San Isidro, Provincia de Buenos Aires. Así, manifestaron que adquirieron esa propiedad en la cantidad de U$S 105.000 y tomaron posesión el 15 de junio de 2007. Una vez instalados comenzaron a advertir graves deficiencias de construcción en el techo, cañerías, instalación eléctrica y sanitaria, como un incorrecto desarrollo de las tareas de albañilería y zinguería. De allí, que reclaman la restitución de los costos que debieron afrontar para la reparación de tales irregularidades, que originan el menor valor del inmueble adquirido, y los daños perjuicios ocasionados en concepto de daño moral y daño psicológico.

El pronunciamiento de grado hizo lugar a la demanda, condenando a N.S.A., M.F. y a E.H.F. de firma: 05/12/2016 Firmado por: ZANNONI-POSSE SAGUIER-GALMARINI, Firmado por: J.L.G., JUEZ DE CAMARA Firmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.P.S., JUEZ DE CAMARA #12238383#168346696#20161205095913160 R. al pago de la suma de $ 190.000 con más intereses y costas.

Apeló la emplazada N. y expresó agravios a fs.1159/1167. Los restantes demandados hicieron lo propio en forma conjunta a fs.1169/1176. Los traslados fueron respondidos a fs.1179/1181 y fs.1183/1185.

2. En primer término, se queja la parte vendedora de que el señor juez a-quo haya desestimado la falta de legitimación que planteara en su oportunidad.

   A pesar del esfuerzo argumental que esgrime la apelante, ninguna duda cabe que los actores se encuentran legitimados a promover la acción resarcitoria de que se trata. Es que, más allá de que el inmueble pueda encontrarse afectado al régimen de propiedad horizontal, lo cierto es que el reclamo resarcitorio de los actores se funda, precisamente, en los derechos y obligaciones que surgen del contrato de compraventa que celebraran las partes.

   En tal situación, los agravios de la demandada no resisten el menor análisis y, por tanto, habré de propiciar la confirmación de la sentencia en este punto.

3. En segundo lugar, la empresa vendedora se agravia de la decisión del juzgador en cuanto rechazó la excepción de prescripción.

   El señor juez de grado, si bien entendió aplicable al supuesto de autos el plazo de prescripción de tres meses contenido en el art. 4041 del Código Civil, consideró que dicho lapso había quedado suspendido en función de lo prescripto por el segundo párrafo del art. 3986 del mismo cuerpo legal.

   Más allá de las argumentaciones que ensaya la apelante para insistir en la procedencia de la defensa articulada, esto es, que la acción intentada se encontraría prescripta, lo cierto es que esta S., en un precedente de similares características al presente, ya tuvo oportunidad de pronunciarse sobre el punto, a Fecha de firma: 05/12/2016 Firmado por: ZANNONI-POSSE SAGUIER-GALMARINI, Firmado por: J.L.G., JUEZ DE CAMARA Firmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.P.S., JUEZ DE CAMARA #12238383#168346696#20161205095913160 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA F través del cual consideró que el caso se encontraba regido por las disposiciones de la ley 24.240, denominada de defensa al consumidor (conf.: expte. 51.764/2007 “Mennah, Cristina Liliana c/

   Fernández Sarcone, C.A. y otros s/ vicios redhibitorios” del 17/09/2010).

   En efecto, en dicho pronunciamiento, mi distinguido colega doctor Z. –que era el vocal preopinante y a cuyo voto adherí- sostuvo que aunque la mencionada normativa no había sido introducida por las partes en la anterior instancia, su aplicación resultaba procedente por el principio “iura novit curia” y porque se trata de una ley de orden público (conf.art.65).

   Allí se destacó la aplicación de la ley cuando el enajenante sea una empresa constructora o promotora de venta de viviendas (ello para sustraer de su ámbito a los particulares que ofrecen mediante avisos en un diario un departamento nuevo que no llegaron a ocupar).

   En el caso, surge de la propia documentación acompañada por la emplazada (Esc.n° 25 de fecha 13 de febrero de 2004, fs.334/339), que – entre otros – los aquí demandados E.H.R. y M.F. resolvieron constituir la sociedad anónima denominada “Novark S.A. cuyo objeto es – entre otros – la construcción de toda clase de inmuebles (véase cláusula tercera). A su vez, de los términos de la contestación de demanda se desprende también que la entidad posee especialidad en la construcción y que se autorizó la venta de las unidades edificadas a” Dic Propiedades” mediante aviso en el rubro clasificados del diario Clarín (conf.fs.319 vta./320). De lo expuesto se sigue que a dicha empresa le es aplicable lo dispuesto por el art. 2° de la mencionada ley de Defensa del Consumidor.

   Es evidente, entonces, que cuando los actores exteriorizaron su reclamo a la empresa demandada, no habían transcurrido aún los tres años de la prescripción prevista por la ley Fecha de firma: 05/12/2016 Firmado por: ZANNONI-POSSE SAGUIER-GALMARINI, Firmado por: J.L.G., JUEZ DE CAMARA Firmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.P.S., JUEZ DE CAMARA #12238383#168346696#20161205095913160 24.240, cualquiera sea el tiempo que se compute desde que se conocieron los vicios y la promoción de este proceso.

   En consecuencia, propicio el rechazo de los agravios y, en consecuencia, la confirmación de la sentencia en este aspecto, aunque por los fundamentos aquí explicitados.

4. Con relación al fondo del asunto, habré de analizar, en primer lugar, la acción entablada contra la co-demandada “Novark S.A.” en su calidad de vendedora.

   Al respecto se sostuvo que la acción estimatoria, también llamada quanti minoris, tiene por objeto demandar al vendedor la disminución del precio en proporción al deterioro de la cosa (art.2174). Esta acción, a diferencia de la redhibitoria, no pretende la disolución del vínculo contractual, sino sólo la restauración del equilibrio en las prestaciones, pues supone que la cosa viciada vale menos. La doctrina destaca que esta acción es viable cuando los vicios no son tan graves, de manera que la cosa, aunque deteriorada, puede cumplir su destino. De allí que algunos autores sostengan que la frase contenida en el art. 2164 “que la hagan impropia para su destino” resulte poco feliz ya que sólo puede estar referida a la hipótesis de que el adquirente reclame la resolución del contrato. Más aún, destaca W. –citando a B.-

   que la opción del comprador para demandar la redhibitoria o la estimatoria sólo existe cuando la cosa adolece de vicios o defectos graves, pues cuando son leves o no inutilizan la cosa para cumplir su destino, el comprador sólo está autorizado a demandar la quanti minoris (conf.Wayar, E.C. “Evicción y Vicios Redhibitorios”,vol.2, edit.Astrea, 1992, pág.179/180) .

   En el escrito de inicio se advierte que los accionantes reclamaron –entre otros- el costo de las reparaciones y los gastos en que tuvieron que incurrir con anterioridad a la promoción de este proceso. La circunstancia que los actores pretendan obtener...