Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala E, 25 de Septiembre de 2014, expediente COM 019516/2010

• Fecha de Resolución: 25 de Septiembre de 2014
• Emisor: Camara Comercial - Sala E

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA E 19516 / 2010 ROMERO JOSE c/ VIVIENDAS MAYO COOPERATIVA DE PROVISION DE INM.Y CDTO s/OTROS - QUIEBRA S/ USUCAPION POR R.J.J.. 17 S.. 34 15-13-16 Buenos Aires, 25 de septiembre de 2014.-

Y VISTOS:

1. El incidentista apeló la resolución dictada en fs. 881/92 que rechazó la demanda de usucapión que promovió respecto del inmueble delimitado por las calles Camino General Belgrano, calle 205 y Av. E.P. (lotes 78 al 81 y 116/118, F.. II, M.. 2104/2107 y 2108/2110), de la ciudad de Quilmes, Partido de Berazategui, Provincia de Buenos Aires.

   Fundó sus agravios con el memorial obrante en fs. 896/905, contestado por la sindicatura en fs.

   907/10.

2. La Señora Representante del Ministerio Público ante esta Cámara emitió su dictamen a fs. 916/7, en el sentido de que correspondía desestimar el recurso deducido por el incidentista y, en consecuencia, confirmar la resolución apelada.

3. A modo de introducción corresponde señalar que la doctrina autoral es conteste a la hora de concluir que el fundamento de la prescripción adquisitiva es de orden público pues “...resulta de interés para el Estado, en virtud del dominio eminente que ejerce sobre el territorio nacional, mantener los registros inmobiliarios con el mayor grado de certeza en cuanto a su correspondencia entre la realidad registral y la Fecha de firma: 25/09/2014 Expte. N° 19516 / 2010 1 Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado por: A.T., JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA extrarregistral...” (L.N.G. de W., “Derechos Reales”, T. I, E.A.P., p. 262); y, que “...ha sido regulada no sólo atendiendo al interés del poseedor, sino también al interés social...” (G.A.B., “Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales”, T. I, Editorial Perrot, p. 310; y, en similar sentido: M.M. de Vidal, “Curso de Derecho Reales”, Ed. Z., T. 3, p. 247, con especial mención a la nota del codificador al art. 3965 del Código Civil, donde se precisa que la usucapión es una institución de orden público que brinda “...firme apoyo a la sociedad...”).

   Precisan, asimismo, los doctrinarios que entre los objetivos de la institución pueden situarse los siguientes: consolidar situaciones fácticas favoreciendo la seguridad jurídica, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composición del patrimonio; tender a la paz y al orden social y brindar firme apoyo a la sociedad; operar en aras de un interés superior, cual es el de asegurar la estabilidad de la propiedad y “…consolidar la posesión…”; proteger y estimular la producción y el trabajo pues quien durante varios años ha cultivado un inmueble incorporando riqueza a la comunidad, debe ser protegido por la ley, afianzado en su derecho y estimulado en su trabajo, sobre todo frente a un propietario negligente que hizo abandono de sus bienes y se desinteresó a su respecto; “...ayuda(r)

   a mejorar las condiciones del dominio...” pues de lo contrario, quien ocupa, posee y trabaja un inmueble sin título, estaría siempre expuesto a una reivindicación y, consecuentemente, se desanimaría, no haría inversiones ni lo mejoraría (A.J.B. –Dirección- Elena I.

   Highton –Coordinación-, “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, t.

   6-B, E.H., p. 740/741; y, B., Ob. Cit., p. 209/310).

   Es cierto –conforme lo reconocen R. y B.- que aunque desempeña “...una función social considerable...” puede favorecer “...a un poseedor sin título y de mala fe...” amparando Fecha de firma: 25/09/2014 en estos casos “...una Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado por: A.T., JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA expoliación...”; pero no lo es menos que éste “...es un caso raro...” y que “...será más raro todavía que el propietario despojado por efecto de la usucapión no haya pecado de negligencia...”, pues “...se le concede un plazo suficiente para enterarse de la usurpación cometida contra él y para protestar...”. Concluyen, por ello, que “...los resultados contrarios a la equidad, que pudieran producirse de esta suerte, no pueden ser puestos en la balanza contra las ventajas decisivas que procura la usucapión diariamente...” (G.R. y J.B., “Tratado de Derecho Civil según el Tratado de Planiol”, T. VI, Editorial La Ley, p. 332).

   Existen dos clases de usucapión de inmuebles, la breve o decenal (llamada ordinaria), que exige la posesión durante diez años, el justo título y la buena fe; y, larga o veinteañal (denominada extraordinaria)

   que requiere sólo la posesión durante veinte años, sin necesidad de justo título ni de buena fe (arts. 3999 y 4015 del Código Civil).

   En el caso, la pretensión del accionante fue la de obtener el dominio de la parcela sita en Camino General Belgrano, Calle 205 y Avenida P., de Quilmes, Partido de B., Provincia de Buenos Aires, con fundamento en que sus padres se encontraban ya desde el año 1974 “...en la posesión pacífica, pública y continuada del predio...”, y en que a partir de 1983, él habría tomado a su cargo “...los cuidados y mantenimiento de los lotes...”, habiendo realizado en ambos casos mejoras, alambrados, etc.; y habiendo transcurrido un plazo mayor a 20 años (v.

   fs. 1/1 vta. del escrito introductorio).

   Así las cosas, el Sr. R. debió probar:

   la posesión del inmueble y el transcurso del plazo de 20 años. Y, en particular respecto de la posesión, acreditar que la misma fue realizada a título de dueño, y, que fue pública y pacífica; y, en relación al transcurso del tiempo, comprobar que el ejercicio de la posesión fue continuo e ininterrumpido (B.A.A., “Juicio de Fecha de firma: 25/09/2014 Expte. N° 19516 / 2010 3 Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado por: A.T., JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA Usucapión”, E.H., p. 244 y ss.).

   En efecto, la posesión exige en el poseedor tener una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad (art. 2351 del código ya citado); aspecto subjetivo que importa no asentir la titularidad del dominio en otro (CSJN in re “J.F.C. de G. y otros c/ Adm. Nac. de Parques y Formosa, P.. de s/ usucapión (prescripción adquisitiva de dominio”, del 29.12.1988, Fallos 311: 2842).

   La posesión se comprueba por el corpus exteriorizado en los actos posesorios, que parten de la ocupación conforme con las directivas del art. 2384 del Código Civil; siendo tales en cuanto a las cosas inmuebles:

   su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes. Asimismo, y dado que la usucapión tiene como resultado final el “...nacimiento del dominio en cabeza del poseedor y la correlativa extinción de dicho derecho para el propietario...”, resulta de toda lógica que este último tenga “...la posibilidad de conocer que otra persona se encuentra poseyendo...”, pues “...sólo así podrá tomar las medidas necesarias para interrumpir esa prescripción y evitar aquel resultado, o sea, la pérdida de su derecho...”

   (A., Ob. Cit., p. 253). Es necesario, también, “...para que la posesión aparezca como el ejercicio de un derecho de propiedad...”, que ésta sea “...pacífica o quieta...”, siendo que el art. 3959 del Código Civil dispone que “...la prescripción de cosas poseídas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión...” (Elena

   1. Highton, “Dominio y Usucapión –Segunda Parte-”, E.H., p. 159 in fine/160). Por último, la posesión debe ser continua, es decir, que su ejercicio debe realizarse mediante la ejecución de actos posesorios “...de manera constante o periódica, acorde con la naturaleza de la cosa...”

   (G., Ob. Cit., p. 248, Fecha de firma: 25/09/2014 y nota al art. 2481 del Firmado por: M.F.B., JUEZ DE CÁMARA Firmado por: ÁNGEL O. SALA, JUEZ DE CÁMARA Firmado por: A.T., JUEZ DE CÁMARA Firmado(ante mi) por: F.J.T., SECRETARIO DE CÁMARA código de fondo); y debe ser desplegada en forma “no interrumpida”, siendo que la interrupción sucede tanto cuando un tercero demanda al poseedor o deudor, como cuando el poseedor reconoce expresa o tácitamente el derecho de la persona contra la que prescribía; o, cuando el antiguo propietario o un tercero, privan al poseedor durante un año del goce de la cosa (arts. 3986, 3985 y 3984 del citado texto legal).

   El análisis de las medidas probatorias que se efectuará en el capítulo subsiguiente –aún siendo realizado sobre la base del carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por el medio previsto en el art. 2524 inc. 7 del Código Civil (arg. art. 4015 mismo ordenamiento)- permite a este Tribunal arribar a la conclusión de que corresponde hacer lugar a los agravios del incidentista, por hallarse comprobados los recaudos legales para usucapir.

   En particular, corresponde hacer mérito de la prueba testimonial, instrumental, la constatación judicial efectuada, y a ciertas conclusiones que pueden extraerse de la documental adjunta al pleito; mas sin soslayar que si bien la materialización de los actos previstos en el art. 2373 del Código ya citado y el ejercicio de esa posesión deben manifestarse de forma clara y convincente, ello no importa descartar la posibilidad de aplicar presunciones en tanto las mismas resulten serias, precisas y concordantes (en los términos del art. 163 inc.

   5 del Código), especialmente cuando es comúnmente aceptado que quien ejerce acciones posesorias es poseedor hasta que se compruebe lo opuesto (H., Ob. Cit., p. 158 y 159 y notas al pie números 565 a 570).

4. (a) Testimonial:

   (

   I) Iriarte (fs. 726/733). Este testigo declaró ser vecino de R. desde 1982 y dijo vivir a 30 metros del accionante, a quien aseguró conocer desde 1983.

   Explicitó el modo en el que se hallaba compuesta la familia R. (el padre del...