Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala M, 13 de Abril de 2015, expediente CIV 043130/2011

• Fecha de Resolución: 13 de Abril de 2015
• Emisor: Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M ACUERDO. En Buenos Aires, a los 13 días del mes de abril del año dos mil quince, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D..

E.M.D. de V., M. De los Santos y F.P.S., a fin de pronunciarse en los autos “Pogacnik, J.E. y otro c/ Raznoszckyk, G.A. s/escrituración”, expediente n°43130/2011 del Juzgado Civil n° 47, la Dra. D. de vivar dijo:

La sentencia dictada por el Dr. H.M.E. hizo lugar a la demanda entablada por J.E.P. y M.E.S. y condenó a G.A.R. a escriturar el inmueble de la calle V.H. 267, W., provincia de Buenos Aires, debiendo la actora depositar la suma de $81.000, y la demandada la multa prevista en la cláusula penal de $250 diarios desde la traba de la litis hasta la escrituración. En consecuencia rechazó la reconvención por rescisión que promoviera la demandada, todo con costas a su cargo.

Ambas partes apelaron y expresaron agravios, la parte actora a fs. 220/225 (contestados a fs. 230 y sgtes.) y la demandada a fs. 208/17 (la actora no contestó el traslado en tiempo oportuno, fs. 243).

1. A modo de síntesis señalo que el bien objeto del proceso había sido adquirido en subasta pública; que el adquirente primitivo cedió el boleto de compraventa a la demandada y que en el juicio, se ordenó la cancelación de la hipoteca. Sin embargo recién en 2009 quedó protocolizada en forma definitiva la escritura otorgada con motivo de la subasta en el registro respectivo (sentencia, fs. 188).

   En este expediente, las partes se vincularon por un primer boleto de compraventa del 10 de septiembre de 2007, a favor de los actores P. y S., por $119.000 habiéndose pagado antes de esa fecha $55.000 a cuenta de precio y como principio de Fecha de firma: 13/04/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D. DE VIVAR, JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.P.S., JUEZ DE CAMARA 1 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M ejecución del contrato y en ese acto, se les dio a los compradores la posesión del bien. El saldo de $64.000 se pagaría al momento de la escritura traslativa de dominio que sería simultánea con la protocolización y se otorgó a la vendedora el plazo de 60 días para efectuar los trámites necesarios para el levantamiento de embargo y cancelación de la hipoteca, libramiento de oficios y la misma protocolización; el plazo era susceptible de prórroga por otros 60 días, es decir la vendedora contaba con 120 días desde el 10 de septiembre de 2007. No había lugar a arrepentimiento y se pactó una cláusula penal del $1.000 diarios en caso de incumplimiento, quedando designado el escribano M.R.S..

   El 8 de abril de 2008, se pactó un nuevo precio ($151.000), se reconoció que ya se habían pagado $55.000; $10.000 se dieron en ese acto y la suma de $60.000 se entregarían en el momento de la firma de la escritura que “se llevará a cabo al otorgarse el crédito a favor de los compradores”. En garantía por el pago de $16.000 se entregarían a la firma de la escritura tres pagarés de $5.000, $.5.000 y $6.000. Finalmente $10.000 se efectivizarían al vencimiento de un plazo fijo, a fines de junio de 2008, pero -se dijo en la demanda por escrituración y cobro de la cláusula penal-, la vendedora nunca se presentó ni cooperó para que la entrega de tal suma (fs. 36 vta.). En resumen, habiéndose pagado $65.000 quedaba un saldo de $86.000. De los cuales $60.000 se abonarían al momento de la escrituración subordinada al crédito que gestionarían, acto en el cual se entregarían tres pagarés por $16.000 y los restantes $10.000 en junio de 2008 al vencimiento del plazo fijo.

   De la contestación de demanda resulta reconocido que el 7 de octubre de 2008 la demandada otorgó la escritura de protocolización de la subasta (fs. 52 y fs. 79/v). Del informe del Registro de la Propiedad surge que ese mismo día se presentó una Fecha de firma: 13/04/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D. DE VIVAR, JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.P.S., JUEZ DE CAMARA 2 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M inscripción provisoria y cancelación de hipoteca, pero recién se inscribió

   en forma definitiva el 06/08/2009 (fs.158/ 59).

   El escribano S. -a quien I.C. lo anotició de su designación y luego fue reemplazado por otro escribano-, afirmó que es posible otorgar tal escritura y la venta de la propiedad en forma simultánea, por tracto abreviado (fs.115, conts. 1ª).

   En el boleto primitivo se estipularon las obligaciones a cargo de la vendedora dentro del marco de la causa de ejecución por la ley 24.44, oficios correspondientes a la doctrina del plenario “Servicios Eficientes”; levantamiento de embargos, cancelación de hipoteca y la protocolización o escritura, momento en el cual se efectuaría la escritura traslativa de dominio (conf. cláusula 2ª).

   El plazo venció en enero de 2008 y aún no se habían empezado a cumplir aquellas obligaciones. Con cargo del 5 de febrero de 2008 la demandada se presentó en la ejecución hipotecaria, manifestando que a los efectos de la cancelación de hipoteca y habiéndose comprometido a escriturar en forma inmediata se tuviera por aceptada la designación del escribano S. y se le entregaran las actuaciones (fs. 306, expte. n°118.484/02). El 18 de ese mes y año el señor J. ordenó el levantamiento de la inhibición por medio del aludido escribano.

   Señalo que en los agravios la vendedora intentó

   demostrar que ya el 26 de septiembre de 2007, había cumplido con la cláusula 2ª del boleto (cosa que no era así). Si bien en esa fecha se presentó el escrito de fs. 282, el Juzgado requirió una serie de medidas previas a disponer lo solicitado (resoluciones de fs. 283, 291, 295). Así

   las cosas respecto de los oficios recién el 22 de mayo de 2008, el autorizado por la demandada C.S. retiró el de la Dirección de Rentas de la Provincia de Buenos Aires para que se tomara nota de la inoponibilidad de las deudas anteriores (Servicios Eficientes c/Yabra; Fecha de firma: 13/04/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D. DE VIVAR, JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.P.S., JUEZ DE CAMARA 3 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M fs. 319 y vta. El de Arba fue entregado el 14 de julio de 2008: fs. 320 vta.).

   De modo que la obligación de la vendedora no se limitaba a “solicitar” y tener así por cumplida su prestación, sino como textualmente se dijo “solicitar y librar...” los oficios y ejecutar los trámites faltantes. Sabido es que en la obligación de escriturar cobran significativa relevancia las denominadas cargas o deberes secundarios de fidelidad o conducta, deberes que han sido calificados como una de las más ricas manifestaciones del principio de buena fe de cumplimiento y que acompañan al deber primordial de cumplir la prestación. Tales cargas alcanzan por igual a ambas partes -pero de hecho recaen en mayor medida sobre la vendedora- y comprenden toda actividad de cooperación y diligencia -entre otras, la remoción de obstáculos-, actividad ésta necesaria para que el acto de otorgamiento de la escritura sea posible en el tiempo previsto en el contrato (CNCiv. Sala A, 9.8.78., R. delN., 762-2392).

   En autos estos antecedentes determinaron al señor J. a quo a considerar como incumplidora a la demandada y ordenar la escrituración previo pago de la suma de $81.000 (fs. 189, parr. 2° y 3°).

2. Los agravios.

   1. ...