Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA H, 15 de Octubre de 2014, expediente CIV 037287/2009/CA001

• Fecha de Resolución: 15 de Octubre de 2014
• Emisor: SALA H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “Pargman, H.E. c/ Torres de Palermo SRL y otros; s/daños y perjuicios”, J.. 63, E.. 37.287/2009 En Buenos Aires, a días del mes de octubre del año 2014, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Pargman, H.E. c/

Torres de Palermo SRL y otros; s/daños y perjuicios” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. A. de B. dijo:

I- Vienen los autos a este Tribunal para conocer en los recursos de apelación interpuestos por la actora y la demandada contra la sentencia de fs. 585/594. La accionante expresó agravios a fs.648/654 y la accionada Torres de Palermo SRL. a fs. 655/6.

La actora se agravia por el rechazo de la demanda con fundamento en varias cuestiones. Alega que existieron discordancias entre el plano de prehorizontalidad y el plano conforme a obra. Contrariamente a lo sostenido por el a quo, manifiesta que existió un defecto de información en la documentación y una omisión en el boleto en tanto remite a un plano de prehorizontalidad que difiere de lo que verdaderamente fue entregado a la posesión del departamento adquirido por la actora. Que existió una “falla de funcionamiento” recién advertida cuando el edificio funcionó a pleno.

Postula que no se inscribieron los boletos de compraventa en contravención a la normativa de la ley 19.724 y que ello posibilitó que luego existieran variaciones en cuanto a los ascensores que dan acceso al departamento adquirido. Dice que en el proyecto inicial el ascensor principal de acceso del departamento era el segundo de los ascensores, y de menores dimensiones, y que la entrada al living del departamento se encontraba estrechada por las columnas de ventilación de los baños de los departamentos de los pisos inferiores. Que pareciera que luego se mejoró su planta ubicada en el piso 23, pero se cambió el diseño y accesibilidad de los ascensores, provocando que el acceso principal de su departamento sea Fecha de firma: 15/10/2014 Firmado por: S.P., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA por el ascensor de servicio de los pisos inferiores al suyo; mientras que el de servicio de ella, corresponda al principal de los inferiores, por lo que normalmente se le impide a los proveedores y demás empleados de mantenimiento subir por él a su piso. También sostiene que el Magistrado yerra cuando indicó que no se probó perjuicio alguno que deba ser indemnizado en función del precio de venta de la unidad funcional por cuanto sería mayor que el de compra a consecuencia de su valorización por transcurso del tiempo, cuando en realidad ello no impide que igualmente tenga un detrimento en función de la grave falla constructiva. Indica que los testigos M. y L. son parciales por estar vinculados a la empresa constructora. Pide que se revoque el decisorio de grado, con costas, y se tenga en cuenta que la base regulatoria para el cálculo de los honorarios debe ser el detrimento generado en la grave falla funcional la que debe ser fijada judicialmente, y no la diferencia de precio entre el valor de compra y el precio de mercado actual tasado por el perito.

II- La empresa accionada se agravia que se haya tomado como base regulatoria de honorarios la diferencia de valor entre el precio abonado por la compra del departamento y el valor estimado por el perito, para luego pesificarlo a la fecha del decisorio. Pide que se realice directamente la regulación de honorarios en dólares estadounidenses, o tomando un porcentual respecto del monto del proceso.

III- La sentencia de grado hizo mérito de los pormenores de las tratativas de compra del inmueble sito en el piso 23 del edificio de Guatemala 4551, de esta ciudad, con la empresa Torres de Palermo SRL.

Tuvo en cuenta el boleto de compraventa datado el 4 de setiembre de 2006, la celebración de la escritura de compraventa con fecha 17 de septiembre de 2007, y el plano del folleto de venta.

Dijo que el caso no se encuentra bajo la órbita del art. 11 de la Ley 24.240 según la reforma por la ley 26.361, por ser los actos jurídicos celebrados de fecha anterior a su sanción.

Indicó que la acción estimatoria o actio quanti minoris interpuesta por la actora tiende a la restauración de un equilibrio en las prestaciones que se vio frustrado ante la situación planteada de grave Fecha de firma: 15/10/2014 Firmado por: S.P., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H defecto funcional del departamento en relación al edificio consorcial. Hace hincapié en la publicidad prevista en el art.8 de la LDC dirigida al público y la distingue del art.4 LDC en cuanto impone la obligación de brindar una información cierta, clara, y detallada de las características esenciales de los bienes y servicios que posee que tiene que ser necesaria y suficiente.

Explica que la carpeta sin foliar de documentación reservada, donde se promocionan los departamentos del edificio, como la página web www.edificioesmeralda.com certificado ante escribano el 20 de febrero de 2007, hacen “…a los aspectos promocionales del art.8, y no a los concernientes del art.4, más cuando la entrada de acceso del edificio no es precisamente lo que genera la disconformidad que la actora expone”. Tuvo en cuenta que la actora visitó el edificio asistida por profesionales de su confianza en varias oportunidades, analizó los testimonios de Mayo, L. y M., y terminó concluyendo que no se omitió información sensible o sustancial, que existiera engaño o displicencia, y que de haber ocurrido ello hubiera motivado a que la actora se abstuviera de adquirir el bien u ofertar un menor valor. Justifica que los dichos de sus vecinos del piso superior e inferior entienden que la actora debía conocer las condiciones de compra del departamento en lo que hace a su funcionalidad. Juzgó que no existió

retaceo de la información. Y que la alegada diferencia entre los planos de prehorizontalidad y lo comprado no tiene relevancia, por cuanto la actora adquirió el bien sobre la base de los planos que integraron la oferta y que se adjuntaron al boleto, donde las variaciones señaladas por la actora encuadran dentro de las permitidas conforme la Cláusula V del boleto de compraventa. Remata su decisorio con la afirmación que no se probó el perjuicio invocado, en tanto el perito de oficio dictamina que el valor del departamento es mayor al precio de compra, por lo que “no se ha podido probar a cuánto asciende la disminución de valor por tal circunstancia”, indicando que lejos desvalorizarse se revaluó en el orden del 20%, por lo que no habría disminución de valor o equilibrio a compensar.

IV-Acción quanti minoris Atento el consentimiento de las partes respecto del rechazo por el a quo de la defensa de prescripción, me abocaré entonces al análisis Fecha de firma: 15/10/2014 Firmado por: S.P., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA de la responsabilidad contractual del vendedor por los daños y perjuicios derivados de la falla constructiva invocada por la actora.

Recuerdo que los vicios redhibitorios tienen una clara regulación en el Código Civil a partir del art.2164. Es el defecto oculto de la cosa cuyo dominio, condominio, uso o goce se acordó a título oneroso que existiere al tiempo de la transmisión posesoria de la cosa, que haga a la cosa impropia para su destino o uso habitual y que de haberlo conocido el adquirente...