Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA E, 27 de Abril de 2016, expediente CIV 044788/2006/CA002

• Fecha de Resolución: 27 de Abril de 2016
• Emisor: SALA E

Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional 1 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E 44.788-06.- “P. A. J. C/ A. A. M. E. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (16).-

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los veintisiete días del mes de abril de dos mil dieciséis, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “P. A. J. C/ A. A. M. E. S/

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, respecto de la sentencia corriente a fs. 521, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CALATAYUD. DUPUIS.

RACIMO.

El Señor Juez de Cámara Doctor CALATAYUD dijo:

1. - El 7-10-96 el demandado, en su carácter de gerente de “E. E.”, vendió

   al actor dos lotes de terreno ubicados en el barrio cerrado aludido, con una superficie de 3.055 m2 cada uno, que correspondía al 3,12% indiviso de una fracción de campo situado en el partido de Luján, provincia de Buenos Aires, designados como parcelas 1883 b y 1884 a. Se convino un precio total de $ 36.652, de los que se pagaron en ese acto $ 3.444, en tanto el saldo debía abonarse de la siguiente manera: $ 1.944 el 7-11-

   96, $ 1.944 el 7-12-96 y 20 cuotas mensuales iguales y consecutivas de $ 1.466 a partir de enero de 1997, con vencimiento los días 7 de cada mes (cláusulas 1ª y 2ª).

   La escritura traslativa de dominio sería otorgada ante el escribano a designar por el vendedor dentro de los 45 días contados a partir del momento en que se encuentren aprobados e inscriptos el plano de subdivisión y el reglamento en los respectivos registros y reparticiones intervinientes (cláusula 3ª) y, a través de la cláusula 4ª, se dejó establecido que el adquirente conocía y aceptaba el Reglamento de Urbanización y Edificación que formaba parte del boleto, designándose los lotes con los números 7 y 8 en el plano.

   El barrio cerrado debería contar al 30-3-97 con las mejoras e infraestructura detalladas en el Anexo I, también integrante del boleto, “salvo caso fortuito o fuerza mayor” (cláusula 5ª).

   Si el vendedor no cumpliese con las obligaciones que asumía, el comprador podía: a) exigir el cumplimiento de lo convenido o b) considerar resuelta de pleno derecho la operación, supuesto este último en que el enajenante debía restituir en Fecha de firma: 27/04/2016 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #14514165#152110376#20160427142558872 el domicilio del adquirente, dentro del plazo de 30 días de producido el incumplimiento, la suma percibida más otro tanto igual en concepto de única indemnización. “Caso contrario se devengará a favor de LA COMPRADORA una multa equivalente al 2,5% mensual calculado sobre el monto a reintegrar (cláusula 7ª).

   Tales son, en síntesis, las previsiones contractuales en lo que aquí

   interesa.

   Cuando promovió la presente demanda, P. reclamó se condene a su contrario al pago de la suma de $ 38.120, con más la multa convenida del 2,5%

   mensual, con más un interés moratorio, cantidad aquélla que representa el doble de lo abonado por él ($ 19.060) hasta ese momento. Aseveró que no se efectuaron las mejoras e infraestructura detalladas en el Anexo I y que el plano de subdivisión no sólo no se encontraba aprobado sino que ni siquiera se habían iniciado los trámites para su inscripción, remitió una carta documento comunicándole la resolución del contrato (ver fs. 44/8). A fs. 70/9, a través de nuevo apoderado, el actor amplió la demanda y reclamó la suma de $ 20.000 en concepto de agravio moral, partida que guarda nexo de causalidad con el incumplimiento total y definitivo del contrato por parte de su contrario.

   A fs. 114/18 obra la contestación de demanda de A.A. que, en lo que al objeto de este proceso importa y luego de efectuar las negativas de rigor, sostiene haber realizado los trámites administrativos que determina el art. 6 del decreto 9404/86 de prefactibilidad, sin poder cumplimentar la segunda etapa de convalidación (factibilidad), pues el Poder Ejecutivo provincial dictó el decreto 27/98 que sustrajo del ámbito municipal la responsabilidad primaria del ordenamiento territorial y lo puso en cabeza de la provincia, todo lo cual imposibilitó el cumplimiento en término de sus obligaciones, representando la eximente de caso fortuito o de fuerza mayor prevista en la cláusula 5ª del boleto. Es decir, según las nuevas disposiciones el predio donde se pretendan establecer barrios cerrados no podrá ser inferior a las 16 hectáreas, mientras que él había proyectado destinar solamente 10 hectáreas, por lo que no existe el mentado incumplimiento de su parte.

   En la sentencia de fs. 521/32, el magistrado de la anterior instancia tras referir que el demandado admitió la autenticidad del boleto antes referenciado, como asimismo los pagos que dice haber efectuado su contrario y la recepción de las cartas documento, señaló que en un anterior expediente que finalizó por caducidad de la instancia quedó establecido que otro proyecto similar al del barrio cerrado “E. E.” se Fecha de firma: 27/04/2016 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #14514165#152110376#20160427142558872 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional 3 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E había concluido (ver informe de fs. 196 del municipio de L. en expediente n°

   96.949/98 sustanciado entre las mismas partes), e igualmente que las parcelas prometidas en venta al actor -que fueran unificadas en la n° 1883 c-, se citó en dos ocasiones a los recurrentes a tomar conocimiento de las disposiciones del decreto provincial 27/98, pero ante la falta de presentación de los...