Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, 9 de Agosto de 2012, expediente 3.144/2009

Fecha de Resolución 9 de Agosto de 2012

En Buenos Aires a los 9 días del mes de agosto de dos mil doce, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos “NUÑEZ M.M.E.D. CORAZON DE JESUS C/

BERNSTEIN JORGE HECTOR S/ ORDINARIO” (Expediente N° 056032,

del Juzgado Comercial N° 25, Secretaría N°49 y, N° 53.144/2009 del Registro de esta Cámara) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.B., O.Q. y T..

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 250/62?

El Señor Juez de Cámara doctor B. dice:

  1. Los antecedentes.

    Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

    1. El Dr. E.A.M. promovió demanda en representación de la Sra. M.E. del Corazón de J.N.M., por cobro de honorarios profesionales, contra el Sr. J.H.B..

      Sostuvo que le son adeudados por el demandado U$S 42.000, con más la alícuota correspondiente al IVA, sus intereses y las costas del proceso.

      Explicó que su mandante intervino en su carácter de corredora pública inscripta en la matrícula número 1812 del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, así como en calidad de gestora de negocios del Sr. J.H.B., en una frustrada operación de compraventa que se instrumentó a través del boleto denominado por las partes “recibo de seña”, suscripto el día 16.01.2009 entre el Sr. J.P.Z. y su representada.

      Señaló que tal como resulta de la copia simple del documento mencionado, el demandado aceptó posteriormente la gestión efectuada por su mandante al suscribir de conformidad al pie del contrato en cada una de sus páginas y bajo la leyenda “acepto la presente”.

      Dijo que de acuerdo a lo estipulado en el mencionado contrato, los sres. Z. y B. acordaron la compraventa de la unidad funcional número UF 00-28, ubicada en Puerto Panal Farm Club, localidad de Z.,

      Provincia de Buenos Aires, propiedad del primero y por la que el demandado aceptó abonar el importe total de U$S 700.000, conforme se convino en la cláusula segunda del citado instrumento.

      Señaló que en aquella ocasión se pagó la suma de U$S 70.000 en concepto de seña irrevocable para las partes y a cuenta del precio, pactándose que el importe remanente sería abonado de acuerdo a la modalidad que allí se describe.

      Explicó que de acuerdo con las cláusulas contractuales, la escritura traslativa de dominio se otorgaría por ante el Escribano Eduardo Rueda,

      abonándose los honorarios e impuestos por los contratantes de acuerdo a los usos y costumbres de práctica habitual en esta clase de operaciones.

      Indicó que se convino en el boleto de compraventa un pacto comisorio expreso para el supuesto de incomparecencia de alguno de los contratantes al acto escriturario, conviniéndose que en caso que el comprador no concurriera a suscribir la escritura traslativa de dominio, podría el vendedor, a su exclusiva opción, exigir el cumplimiento del contrato, con más la multa allí

      establecida o dar por resuelta la operación, conservar la suma entregada como suficiente indemnización y disponer libremente de la propiedad.

      Relató que en la cláusula séptima del contrato se dejó constancia de la intervención de su mandante en la mencionada operación inmobiliaria,

      conviniéndose sus honorarios en la alícuota del tres por ciento más IVA por cada una de las partes, sobre el precio de la venta.

      Señaló que no obstante el idóneo cumplimiento de su mandante de las labores necesarias para la concreción de la operación inmobiliaria en la que intervino como corredora, el acto escriturario previsto no pudo llevarse a cabo pues el Sr. B. no concurrió a suscribir el instrumento en cuestión,

      habiéndose hecho presentes a tal fin únicamente el enajenante del inmueble y su representada.

      Adujo que no conforme con el mencionado incumplimiento, el demandado cursó al vendedor una carta documento con fecha 24.04.2009

      mediante la cual reconoció su carácter de comprador de la unidad funcional en cuestión, la autenticidad del boleto de compraventa suscripto con fecha 16.01.2009 y la fijación por las partes del día 15.04.2009 para la celebración del acto escriturario.

      No obstante ello –añadió-, en forma maliciosa, intentó rescindir la operación requiriendo el reintegro de la suma pagada, más otro tanto igual en concepto de indemnización con el argumento de que no había recibido citación fehaciente alguna para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y constitución de hipoteca por el saldo de precio.

      Adujo que el Sr. Z. respondió la misiva del demandado por igual medio, rechazando los extremos mencionados por B. y comunicándole que había dado instrucciones al escribano Rueda para que fijara una nueva fecha a los fines escriturarios ya previstos.

      Dijo que con fecha 06.05.2009 su mandante remitió una carta documento al Sr. B. informándole que había tomado conocimiento de la nueva fecha de escrituración fijada y que se encontraría presente en la escribanía designada el día y hora señalados para el segundo acto escriturario a fin de percibir los honorarios pactados en el contrato, bajo apercibimiento de accionar judicialmente.

      No obstante ello, el emplazado continuó con su actitud incumplidora pues reiteró su inasistencia al acto previsto para la rúbrica del instrumento confeccionado en esa segunda oportunidad por el escribano E.R., quien dejó expresa constancia de su incomparecencia y de la presencia del escribano L.I.K. y del Dr. A.A.A.S..

      Agregó que lejos de concurrir al acto escriturario, el demandado optó por requerir al N.K. que se constituyera en las oficinas del escribano Rueda y recabara cierta información carente de importancia para la operación de compraventa de marras y que en todo caso era su carga suministrar.

      Señaló que los extremos que menciona fueron asentados en la escritura pública n° 45 de fecha 15.05.2009 pasada ante el escribano K..

      Así, concluida la diligencia notarial y truncado el segundo acto escriturario, su mandante se constituyó en la propiedad objeto de la operación de compraventa, lugar en donde se labró el acta de constatación instrumentado en la escritura pública n° 90 que acompaña.

      Con posterioridad –añadió-, el Sr. Z. remitió al demandado la carta documento de fecha 19/05/2009 mediante la cual le comunicó que, en los...

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