Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA H, 25 de Septiembre de 2015, expediente CIV 080645/2012/CA001

• Fecha de Resolución: 25 de Septiembre de 2015
• Emisor: SALA H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “Matanza Logística S.R.L. C/ Compañía de Máquinas y Equipos S.A. y otro s/

Daños y perjuicios - ordinario” (Expediente No. 80645/2012) – Juzgado No. 73.

En Buenos Aires, a días del mes de setiembre del año 2015, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: Matanza Logística S.R.L. C/

Compañía de Máquinas y Equipos S.A. y otro s/ Daños y perjuicios - ordinario”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr.

F. dijo:

1. La sentencia de fs. 663/673 hizo lugar a la demanda interpuesta por Matanza Logística S.R.L. contra Compañía de Máquinas y Equipos S.A. y K.S.C., y los condenó a pagar la suma de $ 1.430.928,70, con más los intereses y las costas del proceso. Reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.

   Contra dicho pronunciamiento se alzaron, la actora a fs. 674 y los demandados a fs. 685.

   La primera expresó agravios a fs. 847/850, los que no merecieron respuesta. Se queja porque en la sentencia redujo a 2 meses de canon locativo el equivalente al lucro cesante, en lugar de cinco como lo sostuvo el perito arquitecto, debido a la subdivisión del galpón. Refiere que los daños a su propiedad fueron de tal magnitud que la subdivisión en nada altera el tiempo que demandan las reparaciones, toda vez que en el galpón sólo existen construcciones perimetrales, por lo que la edificación de paredes divisorias se realiza muy rápidamente, sin alterar prácticamente en nada las construcciones ya existentes. Se agravia también por lo que considera un error de cálculo del sentenciante en cuanto al monto fijado en concepto de retención indebida, el que considera debió ser de $ 888.000 más el I.V.A. En tercer término se queja porque los valores tomados en la sentencia como base para fijar el capital de condena se encuentran desactualizados, por lo que solicita que los valores de las peritaciones se actualicen de acuerdo con un índice que refleje de manera auténtica la inflación. Finalmente, se agravia respecto de la tasa de interés fijada en la sentencia, así como por el rechazo de los gastos generados por el juicio de desalojo.

   Los demandados expresaron sus agravios a fs. 852/857, los que fueron respondidos a fs. 860/864.

   Fecha de firma: 25/09/2015 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H Se agravian en primer término, por considerar que la decisión a la que se arribó en la sentencia de grado, sólo se tuvo en cuenta la constatación y el informe de los expertos, haciendo caso omiso a las declaraciones de los testigos mediante las que señala se acreditó haber hecho arreglos en el inmueble, así como su verdadero estado al comienzo de la locación. Asimismo, se quejan por los montos otorgados en concepto de retención indebida y lucro cesante, por considerarlos excesivos. Finalmente, protestan porque en la sentencia no se han tenido en consideración los pagos efectuados para descontarlo del monto reclamado.

2. El 28 de octubre de 2008 entre Matanza Logística S.R.L., en carácter de locador y Power Rental S.A. como locataria, convinieron la modificación del contrato de locación suscripto el 8 de mayo de 2007, cuyo vencimiento operó el 28 de febrero de 2010, disponiendo en su cláusula segunda la cesión del referido contrato locativo a favor de la firma Compañía de Máquinas y Equipos S.A., cuyos representantes legales prestan total conformidad con las cláusulas del contrato de locación suscripto el 8 de mayo de 2007, asumiendo todas las obligaciones en carácter de locataria cedida, en los mismos términos y condiciones originariamente pactadas por su cedente (

5. la Modificación y cesión de contrato de locación, obrante a fs. 56/57, sobre con documentación reservada en autos “Matanza Logística S.R.L. C/ Compañía de Máquinas y Equipos S.A. y otro s/

   Desalojo por vencimiento de contrato).

   La cláusula quinta dispone “Atento a que resulta imprescindible realizar mejoras en el inmueble, consistentes en la reparación del techo de chapa que cubre el inmueble, como así también pintura general del edificio y refacciones en baños y oficinas las partes acuerdan expresamente que dichos gastos serán solventados íntegramente por el locatario, debiendo esas mejora quedar concluidas al término del plazo locativo señalado supra, quedando las mismas en beneficio del inmueble, sin compensación alguna por parte del locador al locatario.”

   Se dispuso además un canon locativo de $ 9.000 hasta la finalización del contrato (

5. cláusula sexta), siendo K.S.C. el fiador solidario, liso y llano principal pagador de todas las obligaciones contraídas por el locatario.

   Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvo lugar el incumplimiento que la generó, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Fecha de firma: 25/09/2015 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H Civil, hoy derogado, por aplicación de lo dispuesto en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente.

   Desde esta perspectiva, habré de coincidir entonces con el encuadre normativo adoptado en la sentencia de grado.

   Ahora bien, sentado ello, debo señalar que surge de la escritura Nº 101 del 19 de junio de 2012, que luce a fs. 166/167, en documentación reservada y que en este acto tengo a la vista, que la requirente, M.C.P., en carácter de apoderada de Matanza Logística S.R.L., solicitó la presencia del notario público R.C.G.R. en el inmueble alquilado, lo que se concretó a las 15,20 horas del día indicado, en el que también se había hecho la entrega de la tenencia.

   El notario constató que el inmueble estaba desocupado y a continuación describió

   una serie de deterioros que surgen del acta, a cuyo contenido me remito brevitatis causae, y que bien puso de manifiesto el Sr. juez en la sentencia.

   Asimismo, tales deterioros se evidencian a través de las fotografías obrantes a fs.

   111/151 con la pertinente nota de correspondencia con lo verificado, que suscribió.

   En el acta de fs. 445/4456 luce la declaración del testigo C.S., quien dijo ser conocida de la apoderada de la empresa actora, a través de la relación de sus hijos.

   Señala haber conocido el inmueble de autos por haberlo frecuentado muchas veces, cuando tenían las oficinas allí, pero después logística se mudó y ese inmueble quedó para M., quien lo alquila mientras estaba en excelentes condiciones, y luego tuvo oportunidad de concurrir mientras estaba alquilado y notó suciedad, grasa en los pisos y roto el portón ya no era el depósito que ella había alquilado, además los inquilinos comienzan a atrasarse con el pago de los arriendos. Alrededor de agosto o setiembre de 2011 cuando lo dejan la acompañó y pudo ver el local destruido completamente, oficinas, techos, baños sala de vendedores, corredores era una destrucción total, una suciedad, todo roto. Repreguntada por el letrado de la demandada, agregó que “…un portón inmenso de entrada done dice Q., donde se abría con control remoto, ahora no porque se ve que le hacían palanca para abrirlo…”

   A fs. 447/448 luce la declaración testifical de

   V.

1. A. quien dijo haber sido empleada de Matanza Logística S.R.L. y señaló que mientras trabajaba el lugar era un depósito amplio para camiones, una fosa para trabajar en la reparación, un portón mecánico de entrada que funcionaba en perfecto estado, las salas de facturación, las oficinas de las secretarias, los baños una cocina con comedor, en el piso de arriba la Fecha de firma: 25/09/2015 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H oficina del jefe, todo se encontraba en perfecto estado. Cuando la firma Logística se mudó lo pusieron en alquiler y la dicente dijo haberlo visto entre agosto y setiembre de 2012 y señaló que “ … estaba más o menos irreconocible … ”, el portón de entrada todo oxidado y dobladas las partes de abajo, como si fueran palanqueadas el surtidor de combustible todo destruido, oxidado sin funcionamiento, los pisos del depósito llenos de grasa. Las canaletas de los desagües todas tapadas de grasa, barro. Todo lo que es sanitarios, sucios, rotos las oficinas con humedad…” “… se nota que nunca tuvo mantenimiento ni limpieza, los techos con algunas chapas voladas y una pared lateral como con hollín, como si se hubiera prendido fuego algo. Respecto de los baños señaló

   … un asco. Las tapas de los sanitarios rotas algunos azulejos rotos …

   . Repreguntada por el letrado de la demandada, agregó que estuvo en el inmueble el año pasado, por 2012, en dos oportunidades, con una sola vez le hubiera bastado porque trabajó allí

   mucho tiempo.

   Las declaraciones de R.L.P. obrante a fs. 449 y de M. d.C.L.P., coinciden con las de los testigos C.S. y

   V.

1. A. en cuanto a la descripción del estado del inmueble antes y después de alquilarlo.

   A fs. 489/490 luce la declaración testifical de M.A.B., quien dijo haber trabajado para Matanza Logística S.R.L., aclarando que a la época de su declaración trabajaba para la demandada Compañía de Máquinas y Equipos S.A. y también conoce a K.S.C. porque era uno de los antiguos patrones de la sociedad accionada. Dijo haber conocido el inmueble de autos por haber trabajado allí, señaló que los baños no estaban en buenas condiciones, las oficinas tampoco estaban muy prolijas, había inconvenientes para abrir el portón, las instalaciones eran bastante precarias, hubo que reparar las instalaciones eléctricas y cambiar la bomba de agua. Repreguntado por el letrado de la parte actora señaló no haber tenido acceso a la planta superior del inmueble, tampoco ingresó a las oficinas de la planta baja. Agrega que la zona del sutidor de combustible era desastrosa, el...