Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala C, 18 de Septiembre de 2014, expediente COM 034507/2010

• Fecha de Resolución: 18 de Septiembre de 2014
• Emisor: Camara Comercial - Sala C

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los 24 días del mes de junio de dos mil catorce, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la S. de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos: "GRUPO PILARES S.R.L. C/ CENCOSUD S.A. S/ ORDINARIO"

(Expte. N° 34.507/10; J.. 5 S.. 10), en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: doctores G., V. y M..

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 649/70?

El Señor Juez de Cámara, doctor J.R.G. dice:

1. La litis y la sentencia de primera instancia.

   Por cuanto los hechos que las partes invocaron aparecen suficientemente relacionados en la sentencia de grado, a lo allí expuesto hago USO OFICIAL remisión.

   i. Sólo conviene precisar, para la mejor comprensión de esta ponencia, que Grupo P.es S.R.L. demandó ser resarcida de los daños y perjuicios, que no cuantificó, que según adujo le provocó el incumplimiento de un contrato de concesión de un local nº 1181 destinado a gastronomía, existente en el predio denominado Las Palmas del P.S., que fue anudado el 10 de septiembre de 2001 con la concedente C.S., propietaria y organizadora de ese centro comercial.

   Reseñados los alcances del contrato, señaló la actora que la concedente se obligó a realizar, entre otras, las tareas de captación, marketing y difusión; que según los planos que le fueron entregados en el patio de comidas habíase previsto la instalación mínima de diez locales gastronómicos, de un centro de diversiones y entretenimientos para niños, canchas de bowling y minigolf y, en otros lugares, salas de cines; y afirmó que si bien fueron tales cosas lo que le llevó a tomar la concesión del local, C.S. sólo en alguna medida cumplió esas obligaciones o derechamente las incumplió.

   Brindó detalle de todo ello, dijo que fue por causas de aquellos incumplimientos que nunca alcanzó el valor mínimo de ventas -Break Even Point-

   GRUPO PILARES S.R.L. c/ CENCOSUD S.A. s/ORDINARIO Expediente N° 34507/2010 Fecha de firma: 18/09/2014 Firmado por: MACHIN - GARIBOTTO - VILLANUEVA (JUECES) - BRUNO (SECRETARIO)

   Firmado(ante mi) por: R.F.B., SECRETARIO DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación proyectado en el contrato sobre cuya base habíase establecido el precio de la concesión, y mencionó la existencia de un juicio de desalojo promovido por C. S.A. en su contra.

   ii. La demandada respondió y reconvino a la iniciante.

   (i) Lógicamente, C. S.A. resistió la pretensión.

   Dijo que no obligó a la actora a suscribir el contrato, que el deficiente desempeño comercial en que Grupo P.es S.R.L. incurrió no puede serle atribuido a la concedente, que aquélla conocía desde antes de iniciado el negocio las obligaciones que debía cumplir, y que no cupo considerar al denominado Break Even Point como ganancia mínima garantizada.

   Aseveró que más allá de que ese parámetro no se alcanzó, de todas maneras la actora no sufrió perjuicio alguno desde que no sufragó el precio de la concesión, y agregó que vencido su término permaneció por dos años ocupando USO OFICIAL ilegítimamente el local. Fue por esa causa -prosiguió- que intimó a Grupo P.es S.R.L. a que honrara sus obligaciones, y señaló que por cuanto no lo hizo, el 29 de noviembre de 2004 resolvió el contrato e intimó la restitución del local, el cual recién fue abandonado en septiembre de 2008, orden de desalojo mediante.

   (ii) De seguido contrademandó por cobro de $ 1.072.781,62 con más intereses.

   Explicó que de esa suma, $ 15.963,62, corresponden a los cánones que restaron impagos que se devengaron durante el lapso en que el contrato de concesión reconoció vigencia, y $ 1.056.818 a los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual y la ocupación indebida del local en cuestión.

   iii. La reconvención fue respondida por Grupo P.es S.R.L.

   Sostuvo ésta la ilegitimidad del reclamo formulado y opuso excepción de prescripción, cuyo juzgamiento fue diferido para la sentencia.

   iv. El sr. juez a quo hizo lugar a la demanda, rechazó la defensa de prescripción, admitió parcialmente la reconvención, condenó por ende a C. S.A. a pagar a Grupo P.es S.R.L. $ 300.000 más intereses y a ésta a pagar a aquélla $ 47.890,86 también con intereses, impuso las costas derivadas de la demanda a cargo de C.S., distribuyó por su orden aquéllas provenientes GRUPO PILARES S.R.L. c/ CENCOSUD S.A. s/ORDINARIO Expediente N° 34507/2010 Fecha de firma: 18/09/2014 Firmado por: MACHIN - GARIBOTTO - VILLANUEVA (JUECES) - BRUNO (SECRETARIO)

   Firmado(ante mi) por: R.F.B., SECRETARIO DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación de la reconvención, y reguló los honorarios de los profesionales actuantes en el expediente.

   (i) Consideró el magistrado que el contrato que vinculó a las partes es uno de aquellos denominados atípicos mixtos desde que sobre la base de un contrato de locación concurren elementos de uno de servicio que aparecen unidos por un carácter asociativo que impone a las partes obligaciones sistemáticas, de forma tal que constituye una red que sólo funciona si hay multiplicidad de sujetos que interactúan recíprocamente entre sí mediante contratos conexos.

   Con esa premisa, señaló que lo distintivo de tales megaproyectos es la combinación de los intereses de los inversores y de los comerciantes partícipes del emprendimiento, las fórmulas de concentración y exaltación del mercado consumidor y el posicionamiento y desarrollo de las diversas marcas a la luz de la publicidad conjunta e institucionalizada; e indicó que el organizador, previo estudio USO OFICIAL del mercado y planificación, se obliga a optimizar el marketing, realizar publicidad y promoción de envergadura en tanto el elemento aglutinante de la clientela es la marca del centro comercial.

   Abundó sobre todo esto.

   (ii) El primer sentenciante halló que la demandada no había aportado a la causa elemento alguno que permitiera conocer cuáles fueron sus obligaciones como organizadora de Las Palmas del P.S. y, sustentado en la doctrina de la carga dinámica de las pruebas, consideró que fue élla quien se encontró en mejores condiciones para conocer la proyección del negocio y las actividades realizadas en el centro comercial; luego mencionó la prueba que sí produjo la actora, y puesto a analizar el contenido de la cláusula 2ª del contrato y de los planos incorporados a su anexo "A", tuvo por corroborado que -cual la demandante aseveró- C. S.A. no concretó las obras proyectadas.

   Acerca de esto, recordó que el local nº 1181 se ubica en un espacio denominado Food Court, que detrás se verifica el trazado de una escalera mecánica y que en forma adyacente se encuentra el local nº 1173 junto a un proyectado centro de entretenimientos -llamado Adventure Center-; valoró el contenido de las actas obrantes en el Libro de Reunión de Socios llevado por Grupo P.es S.R.L. y tuvo por probada la falta de instalación de ese centro de juegos y de las salas de cine, la GRUPO PILARES S.R.L. c/ CENCOSUD S.A. s/ORDINARIO Expediente N° 34507/2010 Fecha de firma: 18/09/2014 Firmado por: MACHIN - GARIBOTTO - VILLANUEVA (JUECES) - BRUNO (SECRETARIO)

   Firmado(ante mi) por: R.F.B., SECRETARIO DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación preocupación puesta de manifiesto por los socios de la actora ante el escaso valor de la facturación neta obtenida del negocio, la ausencia de funcionamiento de cinco locales ubicados en el patio de comidas y la escasa concurrencia de público al lugar.

   Basado en ello y en la norma del cciv 1198 el a quo juzgó

   incumplido el contrato por la demandada, y si bien aclaró que no podría afirmarse que fue ésa la única razón del fracaso del negocio explotado por la actora, sustentado en la pericia contable producida en las actuaciones -cuyo alcance relativizó- y en la norma del cpr 165, fijó en $ 300.000 la suma resarcitoria de la pérdida de la chance y estableció que los intereses que acceden a ese capital comenzarán a correr desde el 10.9.01, fecha ésta en que se anudó el contrato.

   (iii) En lo que concierne a la contrademanda, el primer sentenciante señaló que Grupo P.es S.R.L. había reconocido adeudar los cánones locativos por la suma de $ 15.963,62 y por ello le condenó a su pago con más intereses, y rechazó

   la excepción de prescripción por considerar que la pretensión resarcitoria deducida por C.S. fue basada en la falta de restitución del local y, por lo tanto, alcanzada por la norma del cciv 4023.

   Sobre lo restante de lo pretendido en vía reconvencional, analizados los alcances del cciv 652 y lo previsto en el art. 13º del contrato, el sr. juez entendió

   ser procedente reducir la cuantía de la multa prevista para el caso de falta de restitución del local, condenó a Grupo P.es S.R.L. a pagar $ 31.927,24 que fijó al día en que la sentencia fue pronunciada, y señaló que esa suma sólo devengará

   réditos en el supuesto de incurrencia en mora.

   En tales términos el primer sentenciante se pronunció.

2. Los recursos.

   i. Ambas partes apelaron la sentencia (la actora, en fs. 673; la demandada, en fs. 676).

   Grupo P.es S.R.L. expresó los agravios de fs. 699/704, que merecieron la respuesta de la demandada de fs. 728/36.

   De su lado, C. S.A. hizo lo propio en fs. 712/9, y esa articulación fue respondida por la actora en fs. 723/5.

   GRUPO PILARES S.R.L. c/ CENCOSUD S.A. s/ORDINARIO Expediente N° 34507/2010 Fecha de firma: 18/09/2014 Firmado por: MACHIN - GARIBOTTO - VILLANUEVA (JUECES) - BRUNO (SECRETARIO)

   Firmado(ante mi) por: R.F.B., SECRETARIO DE CÁMARA Poder Judicial de la Nación ii. Fueron también recurridos los honorarios, según da cuenta la nota de elevación de fs. 697.

   Agravios de la parte actora.

   Se quejó por cuanto no fue admitido el resarcimiento del lucro cesante y sostuvo que "jamás pudo argumentarse una pérdida de chance".

   Principió Grupo P.es S.R.L. por señalar que el Libro de Actas de Reunión de Socios nº 1 llevado por ella es el único existente en tanto los...