Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala M, 13 de Julio de 2015, expediente CIV 094212/2005

• Fecha de Resolución: 13 de Julio de 2015
• Emisor: Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M ACUERDO. En Buenos Aires, a los 13 días del mes de julio del año dos mil quince, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D.. E.M.D. de V., M. De los Santos y M.I.B., a fin de pronunciarse en los autos “G., P.A. c/Franzetti, O.O. y otros s/Nulidad de escritura/instrumento”, expediente n°94212/2005 del Juzgado Civil n°90, la Dra. B. dijo:

1. La sentencia de primera instancia (fs. 1077/1092), hizo lugar a la demanda promovida por P.A.G. contra O.O.F., D.A. y A.N.B. (heredera del codemandado B.V.. En consecuencia, decretó la inexistencia del acto jurídico instrumentado en la escritura de compraventa n°187, celebrada el 1° de octubre de 2003, pasada por ante el E.B.V..

   Asimismo, hizo lugar a la demanda promovida por P.A.G., condenando a D.A. por reivindicación del terreno ubicado en el partido de Pinamar (antes General M., paraje denominado “Parque Cariló”, provincia de Buenos Aires, con frente a la calle Á., entre las de Becasina y Avutarda, que según plano característica 39-39-71 que cita su título, se designa con el número nueve de la manzana ciento noventa y nueve, Nomenclatura Catastral: Circ. IV, Sección Y, M. 199 y Parcela 9. Así, se dispuso que el codemandado D.A. restituya el mencionado terreno a la parte actora dentro del plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento. Las costas se impusieron a los codemandados O.O.F. y A.N.B., y, en relación al codemandado D.A., se impusieron por su orden, conforme lo previsto en el art. 68, segunda parte, del Código Procesal.

   Fecha de firma: 13/07/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.V., SECRETARIO DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA 1 Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA El fallo fue apelado por A.N.B. (heredera de B.V. y por el codemandado D.A., quienes por los motivos que explican a fs. 1120/1124 y 1208/1219, intentan obtener la modificación de lo decidido. A fs. 1225/1229 y 1230/1234, la parte actora contestó los agravios.

2. Razones de orden metodológico aconsejan analizar, en primer lugar, las quejas del adquirente, que resistió el pedido de nulidad y la reivindicación promovida por el actor y admitidas por el a quo.

   P.G. adquirió el inmueble ubicado en el Partido de Pinamar, Provincia de Buenos Aires, con frente a la calle Á., entre las de Becasina y Avutarda, en la subasta ordenada por el Sr. Juez titular del Juzgado Comercial Nº 4, de esta Ciudad, que interviene en la quiebra de O.O.F., anterior titular de dominio y codemandado en autos. Celebrado el acto, el adquirente pagó la seña, luego integró el saldo de precio y recibió la posesión (ver fs. 403, 409/10 y 427/8). Nunca se realizó la inscripción registral.

   Aprovechando esa circunstancia, F. -quien inicialmente dijo desconocer que había sido desapoderado del bien- vendió el inmueble a A., que encargó la escritura al escribano B.V., actualmente fallecido.

   Pese a la versión inicial que proporcionó en el escrito de postulación, a esta altura de los hechos, no es dudoso que al momento de la venta O.O.F. obró con plena conciencia de haber sido desapoderado del inmueble que vendió a A. y -en consecuencia- de que ya no era más el titular de dominio. No puede convencer a nadie con el argumento que oportunamente esgrimió, según el cual no había sido informado de la venta en pública subasta y creyó que era el verdadero propietario porque así lo indicaban los asientos registrales. Sobre este aspecto -la Fecha de firma: 13/07/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.V., SECRETARIO DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA 2 Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M mala fe de F.- es en lo único que coinciden los restantes demandados.

   Tampoco es un hecho debatido que al tiempo de producirse la venta mencionada, el 1º de octubre de 2003, el registro informaba que el dominio de la cosa se hallaba a nombre de F. quien, además, no se encontraba inhibido para vender, pese a que el juez de la quiebra ordenó levantar la inhibición varios años después de la operación cuestionada, el 23 de diciembre de 2009 (ver fs. 526 del expte. sobre quiebra, nº57.362).

   En el contexto señalado se impone analizar, como primera medida, si la falta de inscripción de la subasta a favor de G. impide o no que éste pueda ser considerado propietario del inmueble, pues de ello dependerá el enfoque jurídico del problema y, por ende, la suerte que correrán los agravios.

3. Es sabido que en el caso de la venta en subasta pública, el perfeccionamiento de la transmisión del dominio en cabeza del comprador se produce con la aprobación del remate, el pago del precio y la entrega de posesión, sin resultar necesaria la escritura pública (art. 586; Highton, E.I., “Juicio Hipotecario”, Tomo 2, Ed. H., Bs.As., 1995, págs. 429/430; M., O.J., "La subasta Judicial, Ed. P., La Plata, 1972, ps.

   117/119 y 123).

   Sin embargo, sostiene M., no obstante que tiene un ámbito de actuación totalmente separado de la compraventa, en algunos aspectos la venta en subasta pública está alcanzada por las leyes de fondo debido a la unidad que debe imperar en el ordenamiento jurídico. Tal como sostiene el prestigioso autor citado, se trata de "...una manifestación jurídica compleja (la subasta) que puede desplazarse en dos vertientes: la del proceso y la sustancial, rigiéndose alguna de sus implicancias por normas de un linaje y las restantes por las de otro, que no desdibujan o anulan las anteriores"

   Fecha de firma: 13/07/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.V., SECRETARIO DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA 3 Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA (conf. M., A., "Subasta y compraventa", Revista del Notariado, N’ 758, marzo/abril 1978, p. 408). Repárese que en este ámbito, existen distintos matices que se entrelazan. Algunos de ellos provienen directamente de la jurisdicción y del poder de imperium de los jueces, pero no ocultan su pertenencia al acto negocial de fondo -es decir, la compraventa- cuyas normas se proyectan en varios aspectos del acto de transmisión.

   La subasta, es uno de los modos en que pueden presentarse las ventas forzadas. En ellas, el juez no representa al deudor cuando ordena la enajenación porque es titular de un poder de disposición diferente del que goza el propietario ejecutado. Sin embargo, en cierto modo, este tipo de ventas también es consensual (art. 1137, 1197, 1323 Cód.Civil), o al menos es así para el adquirente que puja para obtener la cosa. Por otra parte, tanto la compraventa -aún el supuesto del art. 1324 inc. 4º, Cód.Civil- como la subasta se perfeccionan con la tradición (art. 577 y 3265 Cód.Civil y art. 586 CPCCN) y, en ambos casos, para su oponibilidad a terceros es necesaria la inscripción. Es que, el proemio del artículo 1184 del Código Civil para la subasta pública respecto a la escritura pública, se refiere solamente a la forma suficiente del título pero no pretende eximir al adquirente de la exteriorización registral como recaudo de oponibilidad a terceros (conf. T.R., F. “La nulidad de los actos jurídicos y los terceros adquirentes de inmuebles”, en Revista del Notariado, nº 821, p. 427).

   Desde otro ángulo, la persona que adquiere el bien en un remate, se presume tercero adquirente de buena fe y a título oneroso, que expresa su voluntad de adquirir y de someterse a las obligaciones que le correspondan y actúa frente a una realidad concreta: el Juzgado enajena el derecho real de dominio. En ambos casos, también es preciso inscribir la venta en el Registro de la Propiedad Inmueble para que la transmisión del derecho real se Fecha de firma: 13/07/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.V., SECRETARIO DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA 4 Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M perfeccione frente a terceros a los efectos de su oponibilidad frente a terceros.

4. El desarrollo anterior tiene por finalidad dar respuesta a uno de los argumentos centrales de las quejas del demandado A. que gira, precisamente, en torno a la inoponibilidad de la subasta a su parte pues aduce que obró de conformidad con las constancias de los registros y, según dice, nada hacía presumir que había tenido lugar el desapoderamiento de los bienes y la consiguiente subasta del terreno, sobre todo porque la publicidad de la venta, a su entender, habría sido insuficiente y -además- en tanto que el comprador fue negligente al no...